每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

地王！又見地王！

8月28日，經(jīng)過(guò)激烈角逐，華潤(rùn)置地以總價(jià)47.2億元，獲取武漢P(2015)076號(hào)光谷長(zhǎng)動(dòng)地塊，總用地面積約11.49萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)8831元/平方米，溢價(jià)47.29%，刷新武昌單價(jià)地王記錄。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這是華潤(rùn)置地今年第四次奪得地王。地王項(xiàng)目入市，相應(yīng)的盈利空間是否會(huì)收窄？

買不買“地王”？

這已不是華潤(rùn)置地今年首次奪得地王項(xiàng)目。

早在今年1月7日，華潤(rùn)置地北京大區(qū)北京公司聯(lián)合首開股份、平安不動(dòng)產(chǎn)在競(jìng)價(jià)53輪之后，最終以86.25億元競(jìng)得北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯居住地塊，成為北京新晉總價(jià)地王。

3月20日，華潤(rùn)聯(lián)合華發(fā)以70.52億元競(jìng)得上海閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊，樓面價(jià)3.49萬(wàn)元/平方米，刷新上海地王紀(jì)錄。

6月3日，華潤(rùn)聯(lián)合華發(fā)以87.95億元競(jìng)得閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊，樓面價(jià)3.81萬(wàn)元/平方米，再度刷新上海地王紀(jì)錄。

雖然一線城市被房企視為藍(lán)海，但一些開發(fā)企業(yè)并不準(zhǔn)備搶高價(jià)地。華潤(rùn)置地為何這么做？截至發(fā)稿，記者尚未收到華潤(rùn)置地相關(guān)人士的回復(fù)。

在融創(chuàng)中國(guó)2015年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，董事長(zhǎng)孫宏斌表示將繼續(xù)在有潛力的一、二線城市深耕房地產(chǎn)，不過(guò)對(duì)于城市和項(xiàng)目的選擇，會(huì)更加謹(jǐn)慎，也將繼續(xù)關(guān)注可以并購(gòu)的機(jī)會(huì)。“一線城市的市場(chǎng)沒(méi)問(wèn)題，房?jī)r(jià)肯定也不會(huì)出現(xiàn)大幅回調(diào)，但我感覺(jué)北京、上海的地價(jià)太貴了，可能我賣10萬(wàn)元/平方米都不賺錢，雖然市場(chǎng)沒(méi)問(wèn)題，可價(jià)格不合適，我們也是不會(huì)去拿這些地的。”

“不要買地王”，在2015中期業(yè)績(jī)會(huì)上，世茂房地產(chǎn)控股有限公司副主席許世壇明確表示。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，地王項(xiàng)目對(duì)于一些房?jī)r(jià)增長(zhǎng)空間有限的區(qū)域有問(wèn)題，因?yàn)闀?huì)壓縮純利潤(rùn)率。對(duì)于一些產(chǎn)業(yè)、人口導(dǎo)入預(yù)期比較強(qiáng)烈的區(qū)域，等入市時(shí)，房?jī)r(jià)或有增值空間。

梳理近幾年土地市場(chǎng)火熱時(shí)誕生的地王項(xiàng)目，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)不同地王命運(yùn)迥異，有順利入市者，有退地者，也有進(jìn)展緩慢的迷失者。地王對(duì)房企來(lái)說(shuō)，儼然是一把“雙刃劍。”

優(yōu)淘城總裁、資深地產(chǎn)專家薛建雄表示，資金實(shí)力雄厚，開發(fā)進(jìn)度慢，可以把價(jià)格賣的高一些。對(duì)于地王項(xiàng)目而言，絕大多數(shù)都高周轉(zhuǎn)不了，因?yàn)轫?xiàng)目單價(jià)高的話，肯定賣不快，資金成本低、財(cái)務(wù)實(shí)力強(qiáng)才可以做到。

如何經(jīng)營(yíng)“地王”

土地儲(chǔ)備方面，上半年華潤(rùn)置地布局全國(guó)53個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積達(dá)4215萬(wàn)平方米，其中開發(fā)物業(yè)3647萬(wàn)平方米，投資物業(yè)568萬(wàn)平方米。華潤(rùn)置地稱，土地儲(chǔ)備總量能滿足未來(lái)3至5年的發(fā)展需求。

2015年上半年，公司實(shí)現(xiàn)簽約額人民幣370億元，簽約面積325萬(wàn)平方米，分別較去年增長(zhǎng)44.7%和41.4%。按照該公司于業(yè)績(jī)會(huì)上公布的全年780億元銷售目標(biāo)計(jì)算，目前已完成47.44%。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，要確保銷售目標(biāo)完成780億元的銷售目標(biāo)，華潤(rùn)置地必須致力于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，加大在一二線城市的項(xiàng)目布局。但一二線城市高價(jià)地也會(huì)對(duì)毛利率構(gòu)成威脅。

2015年上半年，華潤(rùn)置地綜合毛利率為32.2%，相較于2014年同期30.4%有所改善，其中開發(fā)物業(yè)毛利率由2014年上半年的28%提升為30.8%。但頻繁拿下高價(jià)地在使得華潤(rùn)置地銷售上存量頗豐的同時(shí)，也為其帶來(lái)了毛利率的隱憂。

高價(jià)地意味著高額資金流出，地產(chǎn)公司不得不加大外部融資力度。截至6月30日，華潤(rùn)置地綜合借貸923億港元，折合人民幣近761億元，但現(xiàn)金及銀行結(jié)存不過(guò)426.3億港元，折合人民幣351億元，凈有息負(fù)債股東權(quán)益比例為39.4%，相較于2014年全年的39%略有上升。

截至6月30日，華潤(rùn)置地通過(guò)資產(chǎn)抵押獲得256.8億元的銀行貸款額，資產(chǎn)抵押期限3年到15年不等。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，若沒(méi)有一個(gè)有效的高周轉(zhuǎn)模式，高價(jià)地可能就會(huì)產(chǎn)生較大的資金沉淀成本。但問(wèn)題是，為了實(shí)現(xiàn)這樣一個(gè)模式，可能又必須犧牲掉高利潤(rùn)率。對(duì)于華潤(rùn)等企業(yè)來(lái)說(shuō)，拿到各類地王后，控制運(yùn)營(yíng)成本可能是一個(gè)較優(yōu)的經(jīng)營(yíng)策略。