每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入存量時(shí)代，處于‘成熟’向‘過(guò)剩’穿越的周期性關(guān)鍵性時(shí)刻，市場(chǎng)環(huán)境瘋狂內(nèi)卷。”

9月25日，在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“2024第十四屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)——AI賦能地產(chǎn)新生力”上，新大正物業(yè)集團(tuán)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)人汪英武分享了主題為“把握存量時(shí)代機(jī)會(huì)、穿越行業(yè)周期”的演講。

汪英武表示：“對(duì)于物業(yè)行業(yè)而言，這是一個(gè)不確定的時(shí)代，只有不斷增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)能力才能創(chuàng)造確定；這是一個(gè)最壞的時(shí)代，也是一個(gè)最好的時(shí)代，只有堅(jiān)持長(zhǎng)期主義者才能穿越周期。”

新大正物業(yè)集團(tuán)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)人汪英武 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 尹申琰 攝

“要培養(yǎng)摘取高枝之果的專業(yè)能力”

汪英武是物業(yè)管理行業(yè)的老兵，從業(yè)已超25年，面對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程增速減緩和房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性縮表，以及社會(huì)對(duì)城市治理需求不斷提升的市場(chǎng)變化，早在2018年底，汪英武就提出，物業(yè)企業(yè)在保持增量住宅物業(yè)市場(chǎng)穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)，要深挖存量市場(chǎng)非住物業(yè)和開(kāi)拓城市服務(wù)。

“從行業(yè)的生命周期理論來(lái)看，每一個(gè)行業(yè)都會(huì)經(jīng)歷這樣一個(gè)時(shí)代：從行業(yè)誕生到慢慢探索、發(fā)展，到成熟再到過(guò)剩，然后大量地洗牌退出。無(wú)論是消費(fèi)品行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)，還是物業(yè)行業(yè)，均是如此。”

從1981年中國(guó)物業(yè)管理開(kāi)始出現(xiàn)，到上世紀(jì)90年代開(kāi)始探索，以及到2000年隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展之后，到如今進(jìn)入成熟階段。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整階段，增量市場(chǎng)嚴(yán)重縮表，物業(yè)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、利潤(rùn)開(kāi)始下滑。

“增量時(shí)代是由供給來(lái)決定的，存量時(shí)代一定是由需求來(lái)決定的。”汪英武指出：“當(dāng)前物業(yè)行業(yè)正處于‘成熟’向‘過(guò)剩’穿越的周期性關(guān)鍵性時(shí)刻，物業(yè)管理企業(yè)從曾經(jīng)的超20萬(wàn)家逐步淘汰、并購(gòu)，最終逐步減少。”

在汪英武看來(lái)，未來(lái)物業(yè)行業(yè)將形成兩種結(jié)構(gòu)：一種是行業(yè)平臺(tái)型的頭部企業(yè)（如碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云等），多業(yè)態(tài)發(fā)展、多要素整合；另一種就是在細(xì)分領(lǐng)域具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的、獨(dú)角獸的專業(yè)企業(yè)（如新大正等），專注于智慧城市公共空間與建筑設(shè)施的運(yùn)營(yíng)和管理。“在這一過(guò)程中，還有一個(gè)特點(diǎn)就是利潤(rùn)一定是合理的。如今我們談高質(zhì)量發(fā)展，就是充滿低垂之果的時(shí)代結(jié)束，要培養(yǎng)摘取高枝之果的專業(yè)能力。”

此外，汪英武還表示，過(guò)去40年物業(yè)行業(yè)并沒(méi)有形成真正的市場(chǎng)，大多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的下屬企業(yè)，圍繞開(kāi)發(fā)商做服務(wù)。如今當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)收縮，與之相關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)減少，需要物企“靠天吃飯、靠市場(chǎng)吃飯”自力更生時(shí)，行業(yè)真正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)才剛剛開(kāi)始。“只有市場(chǎng)化，這個(gè)行業(yè)才是健康的。”

“新大正是一家完全市場(chǎng)化，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商背景，在市場(chǎng)中自力更生、自我發(fā)展，具有絕對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的上市企業(yè)，這也是其吸引我加入的重要原因之一。”汪英武說(shuō)。

“存量市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)在非住領(lǐng)域”

“未來(lái)物業(yè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)在存量市場(chǎng)，而存量市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)則在非住領(lǐng)域。”

據(jù)汪英武介紹，在過(guò)去一個(gè)月，新大正市場(chǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，行業(yè)中參與非住領(lǐng)域的投標(biāo)企業(yè)數(shù)量明顯增多。“但市場(chǎng)份額有限，企業(yè)想擁有市場(chǎng)占比，就要保證其自身在生產(chǎn)資源分配效率上的資質(zhì)能力，從而可以參與市場(chǎng)公開(kāi)招投標(biāo)，也才能保證企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的護(hù)城河。”

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，政府用于城市公共服務(wù)事務(wù)支出財(cái)政預(yù)算整體平穩(wěn)逐年增長(zhǎng)，2022年公共服務(wù)財(cái)政支出約2萬(wàn)億元，這一市場(chǎng)規(guī)模相較1.69萬(wàn)億元的居住物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)更具成長(zhǎng)空間及擴(kuò)展想象力。

“公共服務(wù)類(lèi)財(cái)政支出的市場(chǎng)規(guī)模，已超過(guò)傳統(tǒng)物業(yè)管理認(rèn)為的住宅業(yè)務(wù)規(guī)模。”事實(shí)上，早在2018年，汪英武就提出了物業(yè)企業(yè)可“跨界”進(jìn)入城市服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展趨勢(shì)判斷，以一體化服務(wù)模式、數(shù)字化賦能、共享生態(tài)體系、精細(xì)化社區(qū)治理的城市公共服務(wù)解決方案，有效解決城市碎片化治理難題。同進(jìn)，還在物業(yè)行業(yè)率先推出城市服務(wù)產(chǎn)品——“城市共生計(jì)劃”，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)軍城市服務(wù)領(lǐng)域的先河

如今來(lái)看，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展也驗(yàn)證了這一預(yù)判的前瞻性。但汪英武也指出：“非住領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)核心還是在于專業(yè)能力，特別是在某一細(xì)分領(lǐng)域具不具備核心競(jìng)爭(zhēng)力。”

作為首家登陸A股市場(chǎng)、專注于公建物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的上市公司，新大正一直堅(jiān)持其在航空物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、辦公物業(yè)、公共物業(yè)、醫(yī)養(yǎng)物業(yè)等城市公共服務(wù)領(lǐng)域的專業(yè)能力構(gòu)建，聚焦這些細(xì)分領(lǐng)域的能力深耕，并致力于成為這些細(xì)分領(lǐng)域賽道的佼佼者。

除了專業(yè)能力，汪英武表示，物業(yè)行業(yè)還面臨服務(wù)能力、創(chuàng)新能力等方面的問(wèn)題。“增量時(shí)代靠規(guī)模，存量時(shí)代靠經(jīng)營(yíng)。我們物業(yè)同行都要去思考如何利用科技提效、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、空間運(yùn)營(yíng)去增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，這是我們未來(lái)需要去思考的。”

在關(guān)于“人”的經(jīng)營(yíng)上， 汪英武指出，物業(yè)服務(wù)是靠人服務(wù)的，如何在滿足人的欲望和合法的前提下將其動(dòng)能激發(fā)出來(lái)，是企業(yè)需要考慮的問(wèn)題。

“我們通過(guò)推行城市合伙人機(jī)制，激發(fā)員工的內(nèi)部創(chuàng)業(yè)活力，從而推動(dòng)整個(gè)業(yè)務(wù)的發(fā)展。”據(jù)汪英武介紹，目前新大正從集團(tuán)到城市公司到項(xiàng)目均采取了合伙人機(jī)制，通過(guò)合伙人機(jī)制以及內(nèi)部其他創(chuàng)新措施，公司上半年實(shí)現(xiàn)了10%左右的項(xiàng)目增長(zhǎng)，保持穩(wěn)健發(fā)展。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 尹申琰 攝