每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在住宅售價(jià)指數(shù)連續(xù)下降9個(gè)月、達(dá)到2016年10月以來(lái)最低后，香港樓市終于出大招了。

新華社香港2月28日電，香港特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波2月28日公布2024/2025財(cái)政年度特區(qū)政府財(cái)政預(yù)算案，宣布撤銷(xiāo)所有樓市“辣招”。

陳茂波表示，經(jīng)審慎考慮當(dāng)前的整體情況后，香港特區(qū)政府決定即日起撤銷(xiāo)所有住宅物業(yè)需求管理措施，即由今日（2月28日）起所有住宅物業(yè)交易無(wú)須再繳付額外印花稅、買(mǎi)家印花稅和新住宅印花稅。“我們認(rèn)為在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)情況下，有關(guān)措施已無(wú)需要。 ”

受此利好消息提振，港股本地的地產(chǎn)股午后集體拉升。截至發(fā)稿，新世界發(fā)展、恒基地產(chǎn)股價(jià)均漲超6%，鈞濠集團(tuán)、華人置業(yè)股價(jià)均漲超4%，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、信和集團(tuán)、太古地產(chǎn)、九龍倉(cāng)置業(yè)、瑞安房地產(chǎn)股價(jià)漲幅均超1%。

匯生國(guó)際資本總裁黃立沖當(dāng)日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，上述政策可能會(huì)在短期內(nèi)激發(fā)市場(chǎng)的部分購(gòu)買(mǎi)力，尤其是在1000萬(wàn)港元以下的住宅物業(yè)市場(chǎng)。對(duì)于高端豪宅市場(chǎng)而言，這一措施可能影響有限，預(yù)計(jì)今年整體樓市仍將面臨調(diào)整，跌幅可能控制在5%以?xún)?nèi)。

新政前后對(duì)比 圖片來(lái)源：中原地產(chǎn)

修訂物業(yè)按揭貸款政策

據(jù)了解，香港樓市的額外印花稅、買(mǎi)家印花稅、新住宅印花稅已推行多年，在2012年加強(qiáng)額外印花稅征收力度，稅款涉及物業(yè)交易的代價(jià)款額或物業(yè)市值 （以較高者為準(zhǔn)）的10%-20%，適用年限為三年內(nèi)轉(zhuǎn)讓物業(yè)的。買(mǎi)家印花稅亦是在當(dāng)時(shí)推出，此舉是針對(duì)非香港永居居民及公司名義的買(mǎi)家，這些買(mǎi)家在香港購(gòu)買(mǎi)住宅物業(yè)需繳付15%的稅款。

陳茂波提到，港府去年10月25日就宣布調(diào)整住宅物業(yè)需求管理措施，有關(guān)調(diào)整包括額外印花稅的適用年期由三年縮短至兩年、買(mǎi)家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半，以及為外來(lái)人才置業(yè)印花稅實(shí)施“先免后征”安排。當(dāng)中，“先免后征”安排深受歡迎，已有超過(guò)五百多宗申請(qǐng)獲批，證明香港對(duì)外來(lái)人才的吸引力。

與此同時(shí)，香港金融管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金管局）今日向銀行發(fā)出指引，修訂適用于物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀(guān)審慎監(jiān)管措施及其他相關(guān)監(jiān)管要求。價(jià)值3,000萬(wàn)港元或以下的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限調(diào)整至七成，價(jià)值3,500萬(wàn)港元或以上的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限調(diào)整至六成。為了避免適用按揭成數(shù)出現(xiàn)驟降情況，價(jià)值3,000萬(wàn)至3,500萬(wàn)港元之間的物業(yè)的按揭比率會(huì)以漸進(jìn)形式遞減。此外，非自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限由五成調(diào)升至六成。

2017年6月，金管局收緊物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目融資比率。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，金管局認(rèn)為適宜將相關(guān)比率上限回復(fù)至2017年以前的水平。換言之，整體物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的最高融資比率由物業(yè)完成后預(yù)期價(jià)值的五成調(diào)升至六成，當(dāng)中地價(jià)成本融資比率上限由四成調(diào)升至五成，建筑成本融資比率上限由八成調(diào)升至100%。此外，就銀行向提供高成數(shù)按揭地產(chǎn)發(fā)展商的風(fēng)險(xiǎn)敞口，相關(guān)的額外資本要求同時(shí)取消。

黃立沖表示：“此次政策對(duì)于促進(jìn)當(dāng)前交易低迷的市場(chǎng)環(huán)境有一定的積極作用，對(duì)經(jīng)紀(jì)公司和成交量的提升也將帶來(lái)機(jī)遇。然而，我們也需要認(rèn)識(shí)到，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的挑戰(zhàn)并非短期內(nèi)可以完全解決的，長(zhǎng)期趨勢(shì)需要更多的結(jié)構(gòu)性改革和調(diào)整。”

樓價(jià)指數(shù)跌至近7年新低

全面“撤辣”的背后是香港樓市近年來(lái)持續(xù)的低迷表現(xiàn)。

2月27日，香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署公布的報(bào)告顯示，1月香港私人住宅售價(jià)指數(shù)跌至306.4點(diǎn)，環(huán)比回落約1.57%，連續(xù)下降9個(gè)月，是2016年10月以來(lái)最低。

據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署發(fā)布的《2023年香港物業(yè)報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在年內(nèi)持續(xù)加息、本地需求疲軟及市場(chǎng)信心減弱的情況下， 2022年香港二手住宅市場(chǎng)售價(jià)呈急劇跌勢(shì)。年初售價(jià)輕微下滑，但接近下半年時(shí)跌幅加劇。整體而言，2022年最后一季的住宅售價(jià)較2021年同期顯著下跌13.6%。租金在2022年上半年下跌，至第三季回穩(wěn)，但在第四季再現(xiàn)跌勢(shì)，第四季的整體租金按年下跌3.8%。

值得注意的是，金管局在今年1月31日公布了2023年第四季末負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款的最新調(diào)查結(jié)果。調(diào)查顯示，香港的負(fù)資產(chǎn)（注：負(fù)資產(chǎn)是指物業(yè)的當(dāng)前市值跌至低于未償還之按揭余額，屬于當(dāng)前樓價(jià)對(duì)比按揭欠款的計(jì)算數(shù)字。）住宅按揭貸款宗數(shù)由2023年第三季末的11,123宗，增加至2023年第四季末的25,163宗。這些個(gè)案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險(xiǎn)計(jì)劃的貸款，而這類(lèi)貸款的按揭成數(shù)一般較高。

負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款涉及的金額由2023年第三季末的593億港元，增加至2023年第四季末的1,313億港元。2023年第四季末拖欠3個(gè)月以上的負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款比率由2023年第三季末的0.02%，輕微上升至2023年第四季末的0.03%。

事實(shí)上，在去年10月三大減辣措施后，香港樓市未見(jiàn)有明顯激活。因此，去年底以來(lái)，香港房地產(chǎn)業(yè)界亦多在呼吁政府進(jìn)一步撤銷(xiāo)樓市辣招。

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖