每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

REITs市場(chǎng)開(kāi)年首單產(chǎn)品正式在上交所掛牌上市。

在1月12日上市首日，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT即跌破發(fā)行價(jià)，盤(pán)中一度下跌11.28%。臨近下午收盤(pán)才有驚無(wú)險(xiǎn)跌幅收窄至0.07%，不過(guò)仍處于破發(fā)狀態(tài)。1月15日收盤(pán)，該基金報(bào)2.822元，跌幅為7.41%。截至1月16日午間收盤(pán)，該基金報(bào)2.810元，跌幅為0.43%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》注意到，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT自申報(bào)成功以來(lái)持續(xù)受到市場(chǎng)關(guān)注，一級(jí)市場(chǎng)方面表現(xiàn)火爆，在公眾投資者募集期第一天的有效認(rèn)購(gòu)規(guī)模便超過(guò)初始募集規(guī)模上限，隨即宣布提前結(jié)募。

據(jù)悉，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT是目前市場(chǎng)規(guī)模最大的保租房REITs產(chǎn)品、長(zhǎng)三角企業(yè)首單保租房REITs產(chǎn)品和上海市國(guó)企首單保租房REITs產(chǎn)品，也是2023年唯一一單獲批的保租房REITs項(xiàng)目。

對(duì)于該基金上市即破發(fā)的原因，有市場(chǎng)分析人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一方面受到開(kāi)年以來(lái)REITs市場(chǎng)震蕩下跌的行情影響，另一方面也是由于投資人對(duì)類(lèi)似保租房REITs處于了解和認(rèn)識(shí)階段。“后續(xù)經(jīng)過(guò)持續(xù)發(fā)展擴(kuò)圍，市場(chǎng)有望得到回升。”

1月15日國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT價(jià)格 來(lái)源：雪球網(wǎng)

上市前增持基金份額

國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT的發(fā)起人為上海城投（集團(tuán)）有限公司，原始權(quán)益人為上海城投房屋租賃有限公司，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)為上海城投置業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司?；鸸芾砣?、資產(chǎn)支持證券管理人為上海國(guó)泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)泰君安資管）。

該基金不僅是上海國(guó)資首單保租房公募REITs，也是迄今為止募資規(guī)模最高的保租房REITs，募資規(guī)模達(dá)30.50億元。在此之前，四單保租房REITs發(fā)行規(guī)模均在12億-13億元。

2023年12月25日，國(guó)泰君安資管發(fā)布公告表示，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT原定的公眾投資者募集期為2023年12月22日至12月25日，結(jié)果截至12月22日，公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購(gòu)規(guī)模已超過(guò)本次公眾投資者的初始募集規(guī)模上限。

按照有關(guān)規(guī)定，該基金提前結(jié)束了公眾投資者的募集，不再接受公眾投資者的認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)。

今年1月11日，城投控股（SH600649，股價(jià)3.61元，市值91.32億元）發(fā)布公告表示，公司第十一屆董事會(huì)第七次會(huì)議審議通過(guò)了《關(guān)于增持保障性租賃住房公募REITs項(xiàng)目基金份額的議案》，同意公司全資子公司上海城投控股投資有限公司通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)，增持國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT的基金份額。增持金額不超過(guò)3.60億元，增持基金份額不超過(guò)11,806萬(wàn)份，占該基金已發(fā)行基金總份額的11.81%。

來(lái)源：城投控股公告

對(duì)于城投控股在公募REITs上市前一日增持的行為，有市場(chǎng)分析人士指出，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT未雨綢繆，在上市前即發(fā)布增持公告，可能是為了防止在當(dāng)下公募REITs二級(jí)市場(chǎng)承壓的情況下，價(jià)格出現(xiàn)異動(dòng)的時(shí)候能夠有備無(wú)患。

不過(guò)，億翰智庫(kù)方面表示，與其他四只保租房REITs上市以來(lái)下跌全部超過(guò)20%相比，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT表現(xiàn)最為堅(jiān)挺，這主要與其底層資產(chǎn)相對(duì)優(yōu)質(zhì)有關(guān)。

上市首日遭遇破發(fā)

據(jù)招募說(shuō)明書(shū)披露，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目是上海市楊浦區(qū)江灣社區(qū)項(xiàng)目和光華社區(qū)項(xiàng)目。“城投寬庭”是上海城投集團(tuán)于2019年發(fā)布的租賃住房品牌，聚焦于上海市保租房體系建設(shè)。

圖片來(lái)源：國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT招募說(shuō)明書(shū)

“城投寬庭”共有四大在營(yíng)社區(qū)，包括江灣社區(qū)、光華社區(qū)、浦江社區(qū)和灣谷社區(qū)，已入市的租賃房源總計(jì)達(dá)到6207套。

本次“入池”的資產(chǎn)江灣社區(qū)和光華社區(qū)，截至2023年9月30日出租率分別為91.70%和95.11%。兩處項(xiàng)目均位于楊浦區(qū)新江灣城板塊，分別于2022年11月和2023年3月投入運(yùn)營(yíng)，有可租房間1719間和1234間，周邊的保租房供應(yīng)稀缺，無(wú)其他項(xiàng)目。項(xiàng)目臨近復(fù)旦大學(xué)和同濟(jì)大學(xué)等院校和科技園區(qū)，租賃需求較大。截至報(bào)告期末，上述兩處項(xiàng)目履行的租賃住房類(lèi)的合同共2717份，租金水平在同地段同品質(zhì)的市場(chǎng)租賃住房中較有優(yōu)勢(shì)。

招募說(shuō)明書(shū)顯示，江灣社區(qū)和光華社區(qū)運(yùn)營(yíng)時(shí)間未滿(mǎn)三年，但是具有租金優(yōu)勢(shì)，客源較為優(yōu)質(zhì)。同時(shí)，上海城投置業(yè)經(jīng)營(yíng)配備有專(zhuān)業(yè)的綜合運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，保障項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。在完成前期運(yùn)營(yíng)提升后，第三年及以后租賃住房年度出租率預(yù)計(jì)可保持在較高水平（93%），實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。

根據(jù)國(guó)泰君安資管的測(cè)算，上述兩處項(xiàng)目在2024年?duì)I業(yè)總收入將達(dá)到1.79億元，凈利潤(rùn)及綜合收益總額為8035.04萬(wàn)元。按照本次募集規(guī)模計(jì)算，可供分配金額1.3億元，分派率（年化）達(dá)到4.28%。

來(lái)源：國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT招募說(shuō)明書(shū)

上海城投集團(tuán)董事長(zhǎng)蔣曙杰在上市發(fā)布儀式上表示，上海城投集團(tuán)早在2018年就深耕保租房領(lǐng)域，實(shí)施保租房建設(shè)戰(zhàn)略，為市場(chǎng)籌措房源1.7萬(wàn)套，受益服務(wù)2萬(wàn)多人。這次搶抓發(fā)展機(jī)遇，順利打通保障性租賃住房REITs基金的發(fā)行通道，成功打造上海市國(guó)資首單保租房公募REITs產(chǎn)品，為做大做強(qiáng)保租房蹚出了新路子。

不過(guò)，從REITs市場(chǎng)整體情況來(lái)看，受宏觀經(jīng)濟(jì)與底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況影響，公募REITs市場(chǎng)開(kāi)年來(lái)持續(xù)走低。

在一級(jí)市場(chǎng)“一日售罄”的國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT，并沒(méi)有在二級(jí)資本市場(chǎng)受到足夠認(rèn)可。1月12日上市首日，開(kāi)盤(pán)僅10分鐘，該基金便跌超10%，截至午間收盤(pán)跌幅收窄至6.23%，下午臨近收盤(pán)2分鐘才有驚無(wú)險(xiǎn)跌幅收窄至0.07%。截至1月15日收盤(pán)，報(bào)2.822元，跌幅為7.41%。

對(duì)此，國(guó)泰君安資管1月16日在上交所官網(wǎng)解釋稱(chēng)，截至公告發(fā)布日，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，基金投資運(yùn)作正常，未涉及對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)有重大影響事項(xiàng)。

億翰智庫(kù)方面認(rèn)為，億翰智庫(kù)方面認(rèn)為，上市首日下跌主要因?yàn)槭艿?024年開(kāi)年整體REITs市場(chǎng)的影響，從國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT確定發(fā)行價(jià)格到正式上市，整個(gè)二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)下跌超過(guò)10%，導(dǎo)致其發(fā)行首日價(jià)格下跌。此外，該基金的現(xiàn)金流分派率相較其他保租房REITs相對(duì)偏低。

另外，保租房市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化的背景下市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，并且租賃市場(chǎng)租金持續(xù)下行，未來(lái)隨著供給的提升，其出租率、租金價(jià)格也確實(shí)有可能受到一定的影響。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部董事張琳向每經(jīng)記者表示，保租房REITs本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是一種資金穩(wěn)健型產(chǎn)品，不像股票型基金一般的收益率。相對(duì)于國(guó)外，國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)尚處在起步階段，投資人需要更多時(shí)間進(jìn)行了解和認(rèn)知。

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