比起以“買到房”為目標的上一個階段，“住得好”逐步成為市場共識，品質為先的趨勢正在形成，“人的體驗”成為消費者關注的核心。

11月8日，居住產業(yè)數(shù)字化服務 平 臺 貝 殼（NYSE:BEKE; HKEX:2423）發(fā)布2023年第三季度財務業(yè)績。

報告期內，貝殼的總交易額（GTV）達到6552億元，凈收入為178億元，同比增長1.2%，超出業(yè)績指引上限。毛利率進一步上升至27.4%，凈利潤達11.7億元，同比增長63.4%，經調整后凈利潤同比提升14.4%至21.59億元。前三季度，公司累計GTV同比增長23%。

貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東表示，人們從關注“買到房子”的時代，回歸到了關注“住”這件事本身上，貝殼也要從以“交易”為核心進化到“怎么讓大家住得更好”上，而后者是一片藍海。

為此，貝殼積極推進企業(yè)戰(zhàn)略升級到“一體三翼”，成為公司一站式新居住服務平臺的重要一步。彭永東表示，基于貝殼在行業(yè)深耕所積累的稟賦，期待公司與行業(yè)內更多的伙伴做連接，在快速增長的過程中提升對行業(yè)的深度理解，不斷迭代服務能力，并與行業(yè)所有參與者建立持久的和諧生態(tài)，“我們將始終以‘讓行業(yè)變好’為核心驅動力，致力于提升行業(yè)標準，更努力地滿足消費者對服務與品質的需求，推動居住行業(yè)的品質提升。”

前三季度存量房GTV同比增長28%

今年第三季度，貝殼盈利能力依然表現(xiàn)穩(wěn)固，在過去兩年所做的審慎成本優(yōu)化的基礎上，持續(xù)增強的經營能力助推毛利率達到27.4%，同比提升0.4個百分點。凈利潤同比增長63.4%至11.7億元，經調整凈利潤同比增長14.4%至21.59億元；凈收入達到178億元，同比增長1.2%。

貝殼執(zhí)行董事、首席財務官徐濤表示：“隨著公司的‘一體三翼’業(yè)務增長策略積極推進，第三季度我們實現(xiàn)了穩(wěn)健的業(yè)績表現(xiàn)，盈利韌性進一步凸顯。貝殼平衡規(guī)模、效率和財務安全的能力在過去幾年的市場波動中被有效驗證，實現(xiàn)了業(yè)務、盈利能力和現(xiàn)金的不斷增長。”

2023年7月24日，相關會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

為此，多地多部門密集發(fā)文，適時調整優(yōu)化房地產政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求的同時，也將對擴大消費、拉動投資、穩(wěn)定經濟增長產生有利影響。

受行業(yè)形勢的影響，第三季度，貝殼存量房業(yè)務GTV為4390億元，較去年同期下跌2.2%；不過，存量房業(yè)務收入仍然取得超預期表現(xiàn)，達到了63億元，存量房貢獻利潤率在三季度保持在48.7%的高位，同比提升2.6個百分點，環(huán)比提升了3.1個百分點。得益于貝殼在房產交易服務業(yè)務中長期以來的運營提效措施，存量房前三季度GTV同比增長28%。

新房市場方面，當下處在風險持續(xù)出清過程中，城市間需求表現(xiàn)分化。貝殼在把控風險底線的前提下采取積極的渠道合作戰(zhàn)略。

于第三季度，貝殼新房GTV為1921億元，同比收縮幅度小于市場；新房業(yè)務收入為59億元，新房貢獻利潤率在收入下降的情況下仍同比微增至25.1%，經營韌性得到充分展現(xiàn)。三季度，在貝殼自身新房業(yè)務中，國央企開發(fā)商傭金收入占比穩(wěn)定在46%，開發(fā)商預付傭的“快傭”項目占比也保持在54%的高位。

在ACN（經紀人合作網(wǎng)絡）基礎上，貝殼持續(xù)鏈接行業(yè)優(yōu)質產能，推動業(yè)務敏捷高效發(fā)展。今年三季度末，貝殼活躍門店數(shù)量為40903家，同比增長3.0%，活躍經紀人數(shù)量為399048人，同比增長7.1%。隨著人、店規(guī)模的擴大，貝殼將適時調整經營導向、調動平臺能力，通過成立店東自治委員會等助力店東發(fā)展，共同推動人、物、服務的更高標準落地。

財務抗風險能力增強，與股東共享發(fā)展紅利

貝殼一直以來財務策略穩(wěn)健，保持專注于長期健康發(fā)展的財務作風。

于第三季度，貝殼的新房現(xiàn)金收入比進一步上升至1.21，新房回款連續(xù)9個季度超過新房收入。前三季度新房應收賬款周轉天數(shù)為52天。截至Q3末，公司全年累計經營性現(xiàn)金凈流入93.9億元，第三季度經營性現(xiàn)金凈流入26.58億元。

三季報數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月30日，貝殼的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物、受限資金及短期投資的合并結余為604億元。

基于堅實的現(xiàn)金儲備和穩(wěn)健的財務管理，貝殼通過積極的股票回購和分紅傳遞公司高效的資本配置與給予投資者回報的決心和能力。

僅在9月份，貝殼的股票回購總金額就超1.3億美元，自2022年9月回購項目啟動以來截至今年9月末，貝殼累計回購的股票數(shù)量已占2022年公司回購項目啟動前已發(fā)行總股本的約3.91%。同時，貝殼已于近期完成了總額約為2億美元的特別分紅。

徐濤在2023Q3貝殼業(yè)績電話會上表示，展望未來，貝殼也將在財務管理上保持審慎，持續(xù)提升資本配置效率，優(yōu)先投入于能夠帶來業(yè)務關鍵產出和價值的領域，也將同時與股東共享發(fā)展的紅利。

家裝家居業(yè)務凈收入達到32億元，新業(yè)務成長勢能進一步顯現(xiàn)

整裝、租賃乃至更優(yōu)質的居住產品供給給市場帶來了新的發(fā)展機遇，“一站式新居住服務平臺”正在成為滿足居住消費需求的重要力量。

貝殼家裝家居業(yè)務保持在發(fā)展快車道，并且具備不與房產交易服務業(yè)務趨勢掛鉤的極強自發(fā)生長勢能。三季度，家裝家居業(yè)務合同額達到33億元，同比增長65.6%。隨著竣工交付和收入確認節(jié)奏加快，業(yè)務凈收入取得72.1%的同比增幅，達到32億元，環(huán)比也增長21%。三季度家裝家居業(yè)務貢獻利潤率保持在29.1%。

在城市層面，隨著家裝家居業(yè)務產品設計、組貨等基礎能力的搭建夯實，領跑城市的經營正循環(huán)不斷推進。在第三季度，上海有兩個月收入超過1億元，成為繼北京、杭州之后，第三個單月收入破億的城市，武漢、成都、廣州等城市的第三季度營收環(huán)比增速也達到50%以上。北京、上海、杭州等10城連續(xù)二、三季度城市層面經營利潤盈利，合同額規(guī)模前十城市中經營利潤為正的有7個。

中信證券研究部基礎設施和現(xiàn)代服務產業(yè)首席分析師陳聰認為，貝殼供應鏈和交付能力積累已經突破短板，作業(yè)流程梳理已經取得明顯進展，家裝疊加新零售，業(yè)務天花板和盈利空間也完全打開，并完全不依賴于房地產開發(fā)周期。

租房業(yè)務方面，截至三季度末，貝殼租房業(yè)務中“省心租”的在管房源量從去年同期的5萬套提升至16萬套，入住率達到95.9%。11月7日，濟南住房公積金中心與貝殼簽署戰(zhàn)略合作，正式在濟南開啟“公積金直付房租”模式，再次降低城市新市民、青年人租住門檻，共同推動住房租賃市場的發(fā)展。

由于租賃住房管理運營業(yè)務規(guī)模的增長，報告期內貝殼新興業(yè)務及其他的凈收入同比增長202.7%至24億元。整體看，三季度非房產交易服務業(yè)務的收入同比增長112%，占比進一步提升至超30%，對比去年同期該占比為15%。

隨著房地產市場供求關系發(fā)生重大變化，行業(yè)也面臨著發(fā)展模式轉型升級的新課題。圍繞居住領域的真實需求，貝殼持續(xù)進行多元化業(yè)務布局，以高品質供給驅動消費體驗躍遷，將在美好居住的道路上穩(wěn)健前行。文/史現(xiàn)