每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

受9月底的限購優(yōu)化政策利好影響，廣州10月一二手房市場回暖明顯。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)顯示，10月廣州新房成交量超6500宗，創(chuàng)近5個(gè)月以來新高，擺脫了今年6~8月的成交頹勢。二手房方面，10月成交量達(dá)9361宗，市場活躍度有明顯提高，成交量迎來“三連升”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年以來廣州千萬級豪宅市場成交依舊火熱?？硕饠?shù)據(jù)顯示，前三季度，廣州總價(jià)1000萬元以上豪宅共成交3817套，創(chuàng)歷史新高，較2022年全年增加22.5%。

千萬級日均成交14套

近日，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，廣州·鵬瑞1號10月網(wǎng)簽5套房，這5套房的網(wǎng)簽均價(jià)為226201元/平方米，套均總價(jià)過億元。

記者查詢廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，廣州·鵬瑞1號（備案名：壹灣廣場服務(wù)型公寓）為商業(yè)公寓項(xiàng)目，目前已拿證未售總套數(shù)66套，已售總套數(shù)6套，已售總面積3027.24平方米，套均面積約547平方米。

該項(xiàng)目位于廣州天河區(qū)金融城板塊，同板塊其他公寓項(xiàng)目如合景臻溋名鑄等，此前網(wǎng)簽均價(jià)也有超過20萬元/平方米的。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受記者采訪時(shí)表示，從網(wǎng)簽均價(jià)來看，廣州·鵬瑞1號的價(jià)格比較此前的吹風(fēng)價(jià)低一點(diǎn)，但相對公寓來說已經(jīng)是一個(gè)比較高的價(jià)格。

值得注意的是，據(jù)克瑞統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，包括廣州在內(nèi)的15個(gè)城市，千萬級豪宅成交套數(shù)均已趕超2022年全年成交套數(shù)。

從日均成交規(guī)模來看，2022年廣州千萬級豪宅日均成交套數(shù)為8套，而2023年1~9月日均成交14套。也就是說，2023年前9月每天都能比2022年多賣出6套。

從市場情況看，今年廣州天河區(qū)、海珠區(qū)等中心區(qū)有多個(gè)千萬級豪宅樓盤入市，如琶洲南TOD、保利湖光悅色等項(xiàng)目，都有較高的去化率

今年上半年，琶洲南TOD成交總金額113億元（統(tǒng)計(jì)口徑：住宅+別墅+公寓），是廣州全市唯一網(wǎng)簽破百億元的項(xiàng)目，豪奪全國第一。

近兩年以來，廣州千萬級以上豪宅成交量不僅持續(xù)提升，購買人群也在年輕化。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，廣州千萬級豪宅成交占比從2021年的1.8%提升到3.2%。此外，千萬級豪宅成交客戶群大多為35~39歲段，占比1%，相比2021年的占比提升了0.4個(gè)百分點(diǎn)。

年底能否延續(xù)熱度？

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近一年廣州共成交78258套商品住宅，其中今年10月成交6624套，環(huán)比上升5%，同比上升19%，成交均價(jià)38726元/平方米。在新政利好的刺激之下，成交規(guī)模不僅實(shí)現(xiàn)了兩連漲，還創(chuàng)下近5個(gè)月新高。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉告訴記者，在系列政策利好落地及國慶黃金周促銷的帶動下，10月廣州新房二手房雙雙環(huán)比回升，延續(xù)了9月份企穩(wěn)復(fù)蘇的態(tài)勢。不過，10月下半月隨著營銷活動的減少新房市場有所降溫。

“展望年底，雙11、雙12、元旦等都是房企營銷沖刺的節(jié)點(diǎn)，新政利好釋放的購房需求將會持續(xù)入場，預(yù)計(jì)有望保持目前穩(wěn)定復(fù)蘇的態(tài)勢。”

二手房方面，據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計(jì)，2023年10月（統(tǒng)計(jì)周期為9月26日~10月25日），廣州市二手住宅整體網(wǎng)簽（中介促成+自行交易）共9361宗和95.22萬平方米，環(huán)比分別增長9.56%和11.23%。

繼9月環(huán)比增長4.76%之后，10月廣州市二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比增長幅度擴(kuò)大至9.56%。“一方面是因?yàn)椴糠謪^(qū)域優(yōu)化限購，部分潛在的購房需求得到釋放；另一方面，則是因?yàn)樵鲋刀愓髅饽晗抻稍瓉淼?年縮短至2年，大大降低次新房交易相關(guān)方的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，次新房流通效率提升。”

“9~10月出現(xiàn)一波類似小陽春是肯定的，但是10月中下旬以來市場就開始回落，政策影響的力度正在減弱，本質(zhì)上還是要看購買力和未來是否有新政策的疊加效應(yīng)。”黃韜補(bǔ)充道，如果沒有政策或其他變化，預(yù)計(jì)年底很難有新一波小高峰。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，截至10月末，廣州全市庫存量1191.1萬平方米，去化周期19.2個(gè)月。由于今年6~9月成交出現(xiàn)明顯下滑，即使10月新房供應(yīng)減少疊加成交加速，消化周期仍處于近一年高位。

“從10月市場表現(xiàn)來看，在目前的大環(huán)境下，廣州各區(qū)域成交‘冷熱分化’的態(tài)勢明顯，部分缺乏規(guī)劃利好、存貨較多，且政策利好并未偏向的區(qū)域，獲取客戶的難度依然較大。”