每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“我們是公司統(tǒng)一安排居住在城中村的，現(xiàn)在因?yàn)榻y(tǒng)租不得不搬離，跟房東協(xié)商后，退了押金并補(bǔ)償了一個(gè)月房租，我們現(xiàn)在打算搬回公司宿舍住。”6月4日下午，正在搬家的租戶(hù)謝萍向記者介紹道。

統(tǒng)租，顧名思義即由相關(guān)單位對(duì)城中村房源進(jìn)行統(tǒng)一改造，然后對(duì)相關(guān)設(shè)施進(jìn)行配套升級(jí)，再對(duì)外出租。

但是，計(jì)劃的好事因?yàn)樯钲诔侵写遄饪偷姆N種疑慮，引發(fā)了輿論關(guān)注。

在此之前，深圳已對(duì)多個(gè)城中村進(jìn)行整治和改造，之所以此次引起廣泛關(guān)注，主要有兩點(diǎn)，一是統(tǒng)租范圍偏大，二是引起了部分租戶(hù)較大反彈。

6月5日，據(jù)深圳發(fā)布官微，深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人公開(kāi)回應(yīng)稱(chēng)，全市城中村整治提升劃分為綜合提升類(lèi)、產(chǎn)業(yè)配套類(lèi)、特色發(fā)展類(lèi)、控制引導(dǎo)類(lèi)和基本保障類(lèi)等5類(lèi)。其中，僅部分綜合提升類(lèi)、產(chǎn)業(yè)配套類(lèi)城中村涉及城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升。其余類(lèi)別均不涉及城中村保障性住房籌集。

“城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升由政府主導(dǎo)籌集，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平，即便個(gè)別房源因改造成本高、投入較大、建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜，也必須嚴(yán)格控制成本、嚴(yán)格控制價(jià)格、嚴(yán)格加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)督。”

對(duì)于這一權(quán)威回復(fù)，城中村的租客是否知曉，是否理解，是否按有關(guān)部門(mén)的要求進(jìn)行了落實(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪(fǎng)了深圳的城中村進(jìn)行調(diào)查。

俯瞰深圳城中村 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

“并非全村統(tǒng)租”

6月4日下午，深圳南山區(qū)西麗街道城中村，頂著33攝氏度高溫，不少租戶(hù)選擇了搬家離開(kāi)。

今年5月底，這里不少租客收到來(lái)自房東的通知，稱(chēng)因村內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)租，要求6月30日前搬離。

該則通知引發(fā)村內(nèi)不少租戶(hù)擔(dān)憂(yōu)，他們的擔(dān)心主要集中在孩子上學(xué)、短期難以找到合適房源、租金上漲等問(wèn)題。

6月3日，村街道辦發(fā)布《致居民朋友的一封信》，其中提到，“不限期搬離；能給予拆遷補(bǔ)助；能保障學(xué)位。”

6月4日下午，記者來(lái)到這一城中村時(shí)，各種紅底白字的標(biāo)語(yǔ)映入眼簾，“統(tǒng)租改造，受惠于民，造福于民”“政企攜手，業(yè)主共建”等。

不過(guò)，這次并非全村統(tǒng)租。在村里擁有兩棟大樓的房東李華向記者介紹道，“這次統(tǒng)租采取自愿模式，房東與第三方公司溝通，自愿簽訂合同，不過(guò)我這兩棟樓都沒(méi)有簽。”

對(duì)于為何沒(méi)參與統(tǒng)租，李華也向記者說(shuō)出了自己的顧慮。

“第三方公司給到的租金比現(xiàn)在稍微高一點(diǎn)，但并不是政府出面跟我們簽合同，而是與第三方公司簽，如果中間我們突然收不到房租又該去找誰(shuí)？此外，我們把樓授權(quán)給第三方公司后，第三方公司是否會(huì)拿我們的資料和房子去貸款，這又是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。另一個(gè)就是基礎(chǔ)配套，馬上要通地鐵了，周邊配套也在逐漸完善，未來(lái)只會(huì)越來(lái)越好租。”

而李華口中的第三方公司，非網(wǎng)傳的深圳安居微棠住房租賃投資控股有限公司（市屬?lài)?guó)企人才安居集團(tuán)旗下的城中村租賃公司，以下簡(jiǎn)稱(chēng)微棠），而是“深圳市深匯通投資控股有限公司”。據(jù)企查查，該公司為南山區(qū)國(guó)資局所屬全資國(guó)有企業(yè)。

記者在調(diào)查過(guò)程中還了解到，并非所有統(tǒng)租樓棟的租客都如愿拿到了補(bǔ)償金，能否如愿拿到這筆錢(qián)，很大程度上取決于房東意愿。

在村里從事個(gè)體生意多年的一位租客向記者表示，“要是碰到比較摳的房東，他就不愿意補(bǔ)貼。我們那邊幾棟樓有3個(gè)房東，另外兩個(gè)房東都給搬遷的租戶(hù)補(bǔ)貼了，但我們房東就是不愿意補(bǔ)，我們也沒(méi)辦法。”

從房租情況來(lái)看，雖說(shuō)已經(jīng)有不少房源被統(tǒng)租，但仍有不少房東在招租。目前單間的價(jià)格普遍在800~1000元不等，一房一廳價(jià)格在1000~1300元不等，兩房一廳的價(jià)格在2400~2600元不等，在南山區(qū)價(jià)格偏低。不過(guò)，該城中村附近暫無(wú)地鐵，距離較近的茶光地鐵站，還得坐7站公交。

街道辦在城中村內(nèi)各樓宇張貼的有關(guān)“統(tǒng)租”回復(fù) 每經(jīng)記 者陳榮浩 攝

統(tǒng)租背后的大生意

6月5日，深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)媒體稱(chēng)，“城中村是很多來(lái)深建設(shè)者包括低收入群體的落腳點(diǎn)，城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升是我市保障性住房建設(shè)籌集渠道之一。實(shí)施城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升的目的，就是要更好解決來(lái)深建設(shè)者住房問(wèn)題，讓他們住上更高品質(zhì)、更加安全的房子。”

2021~2027年，全市將累計(jì)新增建設(shè)籌集保障性住房100萬(wàn)套（間），覆蓋約350萬(wàn)~400萬(wàn)人。預(yù)計(jì)到2035年，全市保障性住房覆蓋人群將達(dá)到約500萬(wàn)人，約占全市常住人口的26%。

在深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，城中村一直都是“濃墨重彩的一筆”。

綜合珊瑚數(shù)據(jù)“城中村助手”以及公開(kāi)資料，深圳擁有約360平方公里城中村建筑，約占20%土地面積，居住著超過(guò)1000萬(wàn)人口。也正因此，城中村是統(tǒng)租的重要對(duì)象。

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，統(tǒng)租城中村是深圳多渠道公共住房供應(yīng)的重大創(chuàng)新，貫徹了國(guó)家提出的超大特大城市穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，也是存量盤(pán)活的重要渠道，而且也符合高質(zhì)量發(fā)展，供給側(cè)改革和積極探索新模式。

但在推進(jìn)該項(xiàng)工作時(shí)，也容易碰到各種“疾風(fēng)暴雨”。

“太快了，就會(huì)導(dǎo)致工作方式上存在瑕疵，比如對(duì)現(xiàn)有租戶(hù)的大規(guī)模清退，必須以更高的租金統(tǒng)租，導(dǎo)致房源供應(yīng)短期內(nèi)急劇減少，而搬離的租客需要尋找新居所，需求短期內(nèi)釋放，不利于穩(wěn)定租金。”李宇嘉說(shuō)。

李宇嘉建議，通過(guò)統(tǒng)租這種模式，要合理評(píng)估其綜合影響，然后合理確定規(guī)模。即便還要統(tǒng)租，也要控制節(jié)奏、控制規(guī)模，特別要做好相關(guān)配套保障政策的安排，杜絕對(duì)租金的拉動(dòng)。此外，與其大規(guī)模補(bǔ)貼，不如把錢(qián)用在城中村所需的短板上，即少統(tǒng)租改室內(nèi)和樓棟，多改造周邊公共設(shè)施。

目前深圳已推出了不少通過(guò)改租城中村樓宇方式的“保租房”。微棠小程序顯示，目前微棠已在龍華、寶安等多個(gè)區(qū)域推出了微棠社區(qū)，其中龍華是推進(jìn)速度較快的區(qū)域，在南源新城、橫嶺村、元芬村等多個(gè)城中村均有部署。

據(jù)企查查，微棠背后股東有兩家，一家是深圳市安居鼎豐管理有限公司，占比51%，其股東是深圳市人才安居集團(tuán)；另一家是深圳愿景明創(chuàng)管理咨詢(xún)有限公司，持股49%，2021年貝殼曾對(duì)該公司投資7億元。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前探訪(fǎng)微棠社區(qū)了解到，將城中村的房子改造成“保租房”，一般對(duì)安全、功能、性能等維度都有一定要求，通常都是安排好水電、空調(diào)等設(shè)施，基本屬于拎包入住，從外觀(guān)上看，也會(huì)與其他樓宇有顯著區(qū)別。

而從改造后的租金水平來(lái)看，基本與同片區(qū)同類(lèi)型精裝房源相當(dāng)，價(jià)差約10%。以元芬村微棠公寓為例，該樓棟20~25平方米租金為1299元/月，25~35平方米一室一廳為1869元/月，40~60平方米兩室一廳為2799元/月。

對(duì)于翻新后是否會(huì)造成成本大幅提升，若以后不靠財(cái)政補(bǔ)貼，該模式是否能夠持續(xù)等問(wèn)題，6月5日下午，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，“套間的租金確實(shí)可以做到不漲，但是房子面積會(huì)相應(yīng)變小，比如25平方米的房子變成20平方米，通過(guò)室內(nèi)設(shè)計(jì)提高空間使用率，這樣房源數(shù)變多了，承載租客變多了，總體上還能保持財(cái)務(wù)平衡，是可以讓租戶(hù)做到同等體驗(yàn)的。”

記者注意到，去年1月時(shí)，深圳市住建局曾聯(lián)合多單位舉辦保障性租賃住房小戶(hù)型設(shè)計(jì)大賽，設(shè)計(jì)理念就是在“方寸之間”發(fā)揮創(chuàng)造力。

（應(yīng)受訪(fǎng)者要求，文中謝萍、李華為化名）