每經(jīng)記者 黃婉銀    廣州報道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在政策的鼓勵與號稱“萬億規(guī)模”市場的吸引下，資本與創(chuàng)業(yè)者迅速涌入，長租公寓市場于2016年進入爆發(fā)元年。如今6年過去，從野蠻生長到洗牌出清，“活下去”亦是長租公寓在后疫情時代面臨的最重要問題。

在野蠻生長時代，長租公寓行業(yè)的無序規(guī)模擴張和嚴(yán)重同質(zhì)化最終只留下一地雞毛。在擺脫對唯規(guī)模和唯速度的迷戀后，如何圍繞“租購并舉”做長期生意以及實現(xiàn)精細化的服務(wù)和運營是當(dāng)下長租公寓行業(yè)的要義。

“如今長租公寓的市場競爭已經(jīng)沒有前幾年那么激烈了，很多企業(yè)在洗牌之后已經(jīng)退出。現(xiàn)在的市場挑戰(zhàn)是企業(yè)如何能夠更好地存活下來，去實現(xiàn)正增長。”

5月25日，合景公寓總經(jīng)理關(guān)亮在接受《每日經(jīng)濟新聞》線上專訪時表示，有了規(guī)模發(fā)展，利潤才會有保障，但同時也伴隨著風(fēng)險的增加。所以他們并不急迫突破多大的規(guī)模，在疫情當(dāng)下更重要的是提升精細化運營和差異化產(chǎn)品。

合景公寓總經(jīng)理關(guān)亮 圖片來源：受訪者提供

包租模式對于規(guī)?；莻蚊}

2018年，合景泰富開始布局長租公寓。

整體來看，合景泰富入局長租公寓市場的時間不算早，規(guī)模擴張也并不快速。

關(guān)亮透露，2021年合景公寓整體營收對比2020年增長了約20%，出租率整體在92%左右。今年的目標(biāo)是希望整體收入能再提高10%，出租率再上2個百分點。“當(dāng)然這個目標(biāo)也可能會受到疫情的影響，所以我們對整個增速的期望值會放低一些，更多是希望維持良好的現(xiàn)金流。”

規(guī)模方面，合景公寓目前是穩(wěn)定并快速爬坡的階段。“在疫情和如今的市場行情下，我們的規(guī)模擴張速度會放緩一點。而且在這個過程中，我們還需要做一些精細化的產(chǎn)品，這是當(dāng)下比較重要的事情。”關(guān)亮表示。

在野蠻生長時代，行業(yè)擴張之所以迅猛，就是因為當(dāng)時絕大多數(shù)的聲音都認(rèn)為，長租公寓需要達到一定規(guī)模量后才能達到盈虧平衡點。

以規(guī)模化來實現(xiàn)整個邊際成本的下降以達到盈利目的，這是資本運作的大趨勢。

但在關(guān)亮看來，每家企業(yè)自身情況不同，運營模式也有差異，討論純規(guī)?；嗟氖且园饽Ｊ剑?ldquo;二房東”模式）為主。但經(jīng)過這些年的發(fā)展和打磨，可以看到，包租模式目前對于規(guī)?；瘉碇v已經(jīng)成為一個偽命題。

政策層面提出的是堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，希望以合理的租金水平讓更多的新青年和新市民留在大城市。但包租模式本來就是做差價，經(jīng)過裝修和管理后的平均租金肯定高于房子原本的租金水平，變相提高了租金價格。

所以關(guān)亮認(rèn)為，在如今的市場環(huán)境下，包租模式很難實現(xiàn)盈利，而自持物業(yè)的擴張相對更符合當(dāng)下行業(yè)政策的方向。自從招拍掛土地市場推出自持地塊以來，合景已經(jīng)在廣州、上海等地拿下不少需自持的地塊項目。合景公寓目前自持物業(yè)的比例達到40%，這也是其不急迫于規(guī)?；闹饕蛑?。

政策越明確企業(yè)做選擇越快

當(dāng)然，持有資產(chǎn)也并非越多越好。如今公寓行業(yè)普遍認(rèn)同的是輕重并舉模式，這也是大勢所趨，目前不少公寓企業(yè)都在加速輕資產(chǎn)模式輸出。

在輕資產(chǎn)輸出方面，合景公寓一方面注重與一線城市的大型國企合作，管理大型存量資產(chǎn)，積極參與保障性租賃住房的建設(shè)與運營，這也是目前政策倡導(dǎo)和鼓勵的方向。“對于這些企業(yè)來說，因為從頭開始做長租公寓涉及到重新成立一家公司、組建團隊等問題，運營方面也會頭疼，這時輕資產(chǎn)模式就會比較合適。”

對于資產(chǎn)持有方，全方位托管是一種投入更低、收益更穩(wěn)健的全新合作模式，只需將現(xiàn)有空間托管給運營方，即可打包獲取專業(yè)的空間運營服務(wù)、數(shù)字化管理系統(tǒng)、全方位的招商體系等資源，雙方優(yōu)勢互補，共享收益。

其次是與房地產(chǎn)同行合作，將一些已建成的物業(yè)轉(zhuǎn)投到租賃市場，消化和盤活存量物業(yè)。利用自身專業(yè)化的運營實力，使眾多存量重資產(chǎn)項目重新煥發(fā)活力。

在政策層面，過去一兩年都對租賃市場是利好的方向。

關(guān)亮認(rèn)為，如今政策在方向上越來越明確，比如需要更多的保障性租賃用房進入市場，確保城市的年輕人有一個安心居住的場所。公司在支持保障性租賃住房方面與各城市區(qū)政府、房管局合作非常緊密，盡可能地讓旗下管理的公寓納入保障性租賃用房里面。

“下一步就是希望能夠?qū)τ幸欢ㄒ?guī)模量的公寓企業(yè)，政策上可以在資本市場或投資上有相對應(yīng)的明確管理或者調(diào)控工具，這樣有助于企業(yè)合理利潤的保障。”

在布局上，合景公寓目前仍然集中在一線及強二線城市這類人口流入?yún)^(qū)域，如廣州、深圳、上海、北京、成都、南京、蘇州等地。尤其是高新科技、新經(jīng)濟技術(shù)產(chǎn)業(yè)強導(dǎo)入城市，每年流入大量精英人才與新市民，這部分人群處于事業(yè)發(fā)展期，購房需求暫未強烈，但隨著居住品質(zhì)和精神文化的追求漸長，一定程度上滋養(yǎng)了長租公寓服務(wù)的必要性，加強了長租投資回報的確定性。

疫情讓很多行業(yè)的游戲規(guī)則都發(fā)生了變化，包括長租公寓在內(nèi)。但關(guān)亮表示，長租公寓未來或許有更大優(yōu)勢，因為疫情進一步加強了人對于城市的需求，可能整體大數(shù)據(jù)的人口流動會下降，但是更優(yōu)秀的人才在一線城市和二線城市的活躍程度會比之前提升得更高。

“未來，長租公寓需要更多地回歸居住與服務(wù)屬性，從銷售向經(jīng)營服務(wù)方向轉(zhuǎn)型，不斷提升規(guī)范化、專業(yè)化和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，滿足社會對空間居住服務(wù)上‘租售同權(quán)’的市場需求。”

后疫情時代差異化需求放大

盈利是時至今日長租公寓行業(yè)仍在探討的問題，如萬科的泊寓發(fā)展至今還未公布盈利情況，龍湖的冠寓在2021年才首次實現(xiàn)盈利。

雖然不能透露具體的盈利數(shù)據(jù)，不過關(guān)亮表示，綜合整體財務(wù)考核、結(jié)算等情況，合景公寓已實現(xiàn)微利，一線城市部分門店、自持門店持續(xù)實現(xiàn)盈利。“對我們來說，利潤空間目前更多來自成本管控、運作等方面，這也是合景公寓能夠在長租公寓混戰(zhàn)中持續(xù)生存的原因之一。”

據(jù)關(guān)亮介紹，合景公寓的成本管控能力應(yīng)該是高于行業(yè)整體平均線的，一方面體現(xiàn)在單房成本的水平控制，另一方面就是在后臺整體部門的運作下，中控平臺的成本也比較低。所以在成本優(yōu)勢的情況下，其穩(wěn)定性較強的特點在疫情反復(fù)等波動環(huán)境下就體現(xiàn)了出來。當(dāng)然在運營成本之外，公司對于財務(wù)成本的管控也有自己的標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)勢。

在產(chǎn)品線的規(guī)劃上，合景公寓目前已覆蓋了高端服務(wù)式長租公寓、優(yōu)質(zhì)集中式公寓社區(qū)、藍領(lǐng)公寓等市場常見的基礎(chǔ)領(lǐng)域。不過，其主要的精力和注意力還是在優(yōu)質(zhì)集中式公寓社區(qū)這一產(chǎn)品線上，另外也會兼顧發(fā)展高端服務(wù)式長租公寓。

后疫情時代，機遇與挑戰(zhàn)并存，企業(yè)需要敏銳地感知市場變化才能及時作出調(diào)整抓住機會。讓關(guān)亮頗為意外的是，今年二季度可以明顯地發(fā)現(xiàn)長租公寓市場的續(xù)租率上升了，而且是成倍地上升。

“過去1個租戶平均在1個長租公寓的租期大概是10個月，今年續(xù)租率一上升租客的平均租賃周期就拉長了。這是我比較驚喜的事情，這說明疫情反復(fù)期間年輕人對于搬家的欲望在下降。而租客穩(wěn)定性的提高就變相地降低了空置率，對于全年的經(jīng)營情況來講是一個利好，當(dāng)然這個利好還沒有完全體現(xiàn)在利潤上面。”

關(guān)亮解釋道，疫情的另外一面就是租客的租金支付能力在下降，那么出租率的上升和租金率下降在最后結(jié)算的時候可能會是一個互相抵消的情況。不過這需要看下半年公寓企業(yè)的總體運作能不能讓其向好的方向轉(zhuǎn)移，這里面帶來的機會就是，下半年誰的財務(wù)成本管控能力更強、平衡出租率和租金的收益管理能力更強，誰的局面就更有利。

疫情之下居家辦公成為很多人的工作常態(tài)，這對于長租公寓同樣也蘊含著機會。在此情況下，合景公寓就在強調(diào)做好差異化，尤其是對比住宅和民宿的一些差異化調(diào)整。“對流動人口來講，長租公寓的便利性和靈活性是更強的。對于租戶來講，在疫情不確定性更高的情況下，長租公寓的這種便利對他們來講更重要。所以，我們要把差異化進一步放大，去吸引更多在這個城市過渡的年輕人在長租公寓停留更長時間。”

過往長租公寓只需要做好吃飯、睡覺、洗澡這三件事，租戶的滿意度就達到了。但這是上一個階段的事，在居家辦公階段，租戶需要更靈活的辦公空間，甚至咖啡廳、健身房，長租公寓需要更多的社交場景，去更新營造的運營和服務(wù)。

機會之下必然也有挑戰(zhàn)，對于合景公寓來說，挑戰(zhàn)主要是在于人才的儲備是否足夠，能否最先達到新的管理要求。“局面發(fā)生改變后，過去更多的是講靠精細化運營做好服務(wù)，以及讓住戶更滿意的運營模式。下半年在出租率和租金的增幅發(fā)生了比較大的變化之后，對于收益管理和整個財務(wù)管理能力，就要看這一家企業(yè)在過去幾年里的人才儲備。”

封面圖片來源：受訪者提供