每經(jīng)編輯 程成    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者程成 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯梁秋月

商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)“亮眼”

此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的前7個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，1-7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)回落至7.9%。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，當(dāng)前住宅市場(chǎng)嚴(yán)格調(diào)控的政策背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)降溫，投機(jī)受到遏制，房地產(chǎn)投資增速下滑在情理之中。

在銷(xiāo)售端，前7個(gè)月商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積同比增幅雖然出現(xiàn)回落，但分物業(yè)看，以辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為主的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼。在銷(xiāo)售額方面，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房之和雖然僅僅接近1萬(wàn)億元，尚不足住宅銷(xiāo)售額的2成，但二者銷(xiāo)售額的同比增速分別為27.4%、38.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅15.9%的增速。在銷(xiāo)售面積方面，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的增速分別為33.7%、29.4%，也明顯高于住宅11.5%的增幅。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)頭顯然蓋過(guò)住宅市場(chǎng)。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)、中商數(shù)據(jù)CEO周長(zhǎng)青在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，住宅市場(chǎng)的低增速，更多受到限購(gòu)限售等政策影響，而市場(chǎng)化特征更加明顯的商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)椴幌拶?gòu)，其市場(chǎng)表現(xiàn)明顯好于住宅。

而易居研究院研究員賴勤同樣認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)率要明顯高于住宅地產(chǎn)，能抵抗樓市周期性的風(fēng)險(xiǎn)，而住宅地產(chǎn)目前又受到嚴(yán)格調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售亮眼在情理之中。不過(guò)賴勤還認(rèn)為，近期北京、上海等城市“商改住”的限制政策，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的成交也造成了不小影響。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，盡管前7個(gè)月辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積累計(jì)同比增速要遠(yuǎn)高于住宅，但7月當(dāng)月，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積環(huán)比均出現(xiàn)超過(guò)40%的下滑。

萬(wàn)億資金待入市

CBRE上述白皮書(shū)指出，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者在國(guó)內(nèi)17個(gè)主要城市的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓總存量中所占面積份額僅接近1%，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資潛力巨大，預(yù)計(jì)將有1萬(wàn)億元人民幣資金排隊(duì)入市。

CBRE認(rèn)為，上述1萬(wàn)億資金，主要來(lái)自保險(xiǎn)資金、境外投資者、房地產(chǎn)私募基金和開(kāi)發(fā)商。其中保險(xiǎn)資金將是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易資金的重要來(lái)源。

“商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)健的投資屬性與險(xiǎn)資配置久期長(zhǎng)度相契合，而且目前保險(xiǎn)公司房地產(chǎn)投資規(guī)模占總資產(chǎn)比例不到1%，遠(yuǎn)低于國(guó)際標(biāo)桿保險(xiǎn)公司10%的水平，更低于目前國(guó)內(nèi)30%投資上限的政策規(guī)定。”CBRE中國(guó)區(qū)研究部經(jīng)理朱文茵告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。她認(rèn)為，保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)按規(guī)劃到2020年將達(dá)到25萬(wàn)億元，以房地產(chǎn)投資規(guī)模占總資產(chǎn)3%的保守比例估算，將有6000億元的增量資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

戴德梁行也認(rèn)為，在利率仍處于較低水平和股市持續(xù)低迷的情況下，險(xiǎn)資的資產(chǎn)配置壓力不斷加大，而商業(yè)地產(chǎn)將成為險(xiǎn)資爭(zhēng)奪的對(duì)象。

周長(zhǎng)清則認(rèn)為，保險(xiǎn)資金涌入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，更像是錢(qián)多了沒(méi)處去。“險(xiǎn)資要求穩(wěn)定長(zhǎng)期的回報(bào)，但目前卻很難獲得穩(wěn)定、高回報(bào)的投資標(biāo)的，險(xiǎn)資配置商業(yè)地產(chǎn)是無(wú)奈之選。”周長(zhǎng)青以蘋(píng)果、橘子、香蕉的價(jià)格對(duì)比為例，認(rèn)為盡管蘋(píng)果的價(jià)格并不低，但與橘子、香蕉相比，只是價(jià)格相對(duì)較低，會(huì)造成蘋(píng)果價(jià)格很低的錯(cuò)覺(jué)。

“蘋(píng)果就如同商業(yè)地產(chǎn)，橘子或香蕉如同住宅地產(chǎn)。”周長(zhǎng)青說(shuō)，“目前資本認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是價(jià)格洼地，并不是基于商業(yè)地產(chǎn)自身價(jià)值的判斷，更多的是基于與住宅價(jià)格的橫向?qū)Ρ取?rdquo;

朱文茵認(rèn)為，險(xiǎn)資更愿意收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)較低、收益穩(wěn)定的成熟商業(yè)物業(yè)。“另外，從各類(lèi)型投資案例綜合來(lái)看，收購(gòu)方一方面會(huì)獲得穩(wěn)定的租金和物業(yè)管理收入，另一方面會(huì)通過(guò)物業(yè)的改造，并在未來(lái)某一時(shí)期變現(xiàn)而獲得增值收益。”朱文茵說(shuō)。

而上述租金收益，以及物業(yè)經(jīng)改造并變現(xiàn)后的增值收益，也正是機(jī)構(gòu)投資者大宗交易的主要收益來(lái)源。

此外，CBRE認(rèn)為，2017年至2020年4年間，境外投資者、房地產(chǎn)私募基金和開(kāi)發(fā)商將為商業(yè)地產(chǎn)大宗交易分別貢獻(xiàn)1300億元、1120億元和1000億元的增量資金。

熱點(diǎn)二線城市將受關(guān)注

盡管商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積增幅遠(yuǎn)高于住宅，但其庫(kù)存仍處于高位。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月末住宅待售面積3.42億平方米，同比下降20.8%；而辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的待售面積分別為0.36億平方米和1.57億平方米，同比分別增長(zhǎng)7.8%和1.7%。以近7個(gè)月的月均銷(xiāo)售面積計(jì)算，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的去化周期分別為11個(gè)月、18個(gè)月，遠(yuǎn)高于住宅4個(gè)月的去化周期。

業(yè)內(nèi)雖然認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)去化周期本就較長(zhǎng)，但對(duì)于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的高庫(kù)存仍表示擔(dān)憂，并認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的走勢(shì)未來(lái)將會(huì)因城而異。

賴勤認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)和所在城市的經(jīng)濟(jì)、人口有很大關(guān)系，總體來(lái)看一二線城市的潛力要好于三四線城市。

易居研究院的數(shù)據(jù)也顯示，去年6月至今年6月，北京、上海商業(yè)地產(chǎn)成交面積分別為150萬(wàn)、218萬(wàn)平方米，成都、武漢、杭州、合肥、南京分別為220萬(wàn)、135萬(wàn)、120萬(wàn)、119萬(wàn)、76萬(wàn)平方。重點(diǎn)二線城市表現(xiàn)搶眼。

CBRE在上述白皮書(shū)中以中國(guó)香港商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)為依據(jù)，將商業(yè)地產(chǎn)劃分為起步期、成長(zhǎng)期、成熟期和穩(wěn)定期4個(gè)階段，認(rèn)為北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市處于成熟期；以南京、蘇州、杭州、天津、成都、合肥、重慶、鄭州、西安等城市為代表的二線城市處于成長(zhǎng)期；而洛陽(yáng)等三四線城市處于起步期。

朱文茵認(rèn)為，從商業(yè)地產(chǎn)大宗交易絕對(duì)量來(lái)看，正在建設(shè)全球金融中心的上海無(wú)疑是最熱點(diǎn)的城市，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成熟、透明、流動(dòng)性高。但從增量來(lái)看，杭州、成都、武漢、南京等重點(diǎn)二線城市將會(huì)受到更多關(guān)注。

按照朱文茵的觀點(diǎn)，一線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易激烈的競(jìng)爭(zhēng)致投資回報(bào)率下降，出于更高的投資回報(bào)率，以及交易標(biāo)的動(dòng)輒30、40億元的資金需求壓力，是商業(yè)地產(chǎn)大宗交易投資者轉(zhuǎn)向二線城市的主要邏輯。

基于此，CBRE認(rèn)為，未來(lái)4年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將有1萬(wàn)億資金涌入，獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)籌碼的重要性日益凸顯，這也正是國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)資本商業(yè)地產(chǎn)投資的“建倉(cāng)期”。