每經(jīng)編輯 魏瓊    

（本文原載于微信公眾號邦地產(chǎn)Real-estate-circle）

就在剛才，廣州黃埔區(qū)長嶺居拍出了27274元/平（樓面價）的高價地，現(xiàn)在周邊的房價都才1.7萬/平左右，“面粉”足足比“面包”貴了1萬+/平！這宗地塊的的溢價率也高達(dá)241%。

如此霸氣，必有人撐場，今日參與搶地的就有萬科、金融街、雅居樂、中冶、金地、廣電...都是標(biāo)桿房企。最終中冶打敗眾多勁敵，高價拿地！

想一想，就在前幾天，雅居樂以樓面價35216元/平方米刷新廣州地價紀(jì)錄的時候，周邊樓盤立馬就封盤漲價了，整個廣州樓價也漲了近2成。

很值得想象，這宗高價地塊一出，會不會也會引發(fā)漲價熱潮？

數(shù)據(jù)顯示，上周（2016.8.15-8.21）廣州十一區(qū)共成交一手住宅2206套，環(huán)比上浮2個點；成交均價18153元/㎡，環(huán)比大漲17.75%。高價地所在的廣鋼區(qū)域，樓盤一周成交近130套。

有人覺得會，因為雖然這塊地身處“荒郊”（黃埔區(qū)長嶺居板塊雖是近年的熱點板塊，但地理位置跟傳統(tǒng)中心區(qū)荔灣無法相提并論），但如今市場在高價地效應(yīng)下，已經(jīng)火了啊！

也有人（包括邦爺）表示擔(dān)心——廣州的高價地，能一直火下去？

廣州有“高價地劫數(shù)”?

有觀點認(rèn)為廣州將和杭州、武漢一道成為第三輪房價大漲的城市，原因在于這三個城市本身具備超級吸附力，而且高價地頻出。

廣州城市的價值在全國排在前列，一年內(nèi)，房價漲幅未超過20％，仍有上漲的空間，高價地則成為廣州房價上漲的關(guān)鍵。連位置較偏的黃埔區(qū)長嶺居都拍出了2.7萬/平的樓面價，刷新土地成交紀(jì)錄。有了高價地的催化作用，廣州樓市大漲或許已經(jīng)提上日程了。

但高價地成本高，就決定了它要華麗脫身，要花的力氣可能會更大。

據(jù)合富輝煌數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在廣州近五年的土地出讓中（包括雅居樂的高價地塊），僅有4宗“面粉高于面包”的地塊，其中2013年拿地的恒大御府和佳兆業(yè)天御至今銷售資金回籠尚未達(dá)到土地出讓金額的50%。

白云區(qū)佳兆業(yè)天御項目，2013年5月的土地成交總金額為7.99億，截止今年上半年銷售金額總計2.42億元，約為土地成本的30%。旁邊的“恒大御府”于2013年6月拿地，土地成交總金額為23.09億元，開售以來的銷售金額總計為10.52億元，約為土地成本的46%。越秀地產(chǎn)2013年5月拿下的海珠區(qū)南洲路高價地至今未推出市場，廣鋼新城、黃埔等高價地項目的銷售情況依然慘淡。

在穗買房要避高價地塊！

所以說，高價地塊能提振樓市，但并不代表其項目會受到市場熱捧，在廣州大量已出貨的“高價地項目”離脫困依然遙遙無期。

高價地本身存在較大風(fēng)險，特別是那些面粉貴過面包的項目，這一點在廣州市場表現(xiàn)尤其明顯。

數(shù)據(jù)顯示，近年來，廣州中心六區(qū)的住宅價格平均同比漲幅為20%左右。以新誕生的刷新廣州荔灣紀(jì)錄的地塊為例，周邊一手住宅均價3萬，2年后價格為4.32萬／平方米。如果是非中心區(qū)高價地，前途將會更加慘淡。

近些年廣州房價上漲較慢，房價的漲幅達(dá)不到高價地需求的銷售價格，有些項目即使虧本銷售，也難以得到市場的追捧，銷售進(jìn)展緩慢。

這就需要開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計上多花功夫，如果僅僅是價格高，但沒有亮點的產(chǎn)品，必然會被市場淘汰。

而對于投資置業(yè)者而言，在廣州買房還是盡量避開高價地吧，小心被套。