每經(jīng)編輯 黃博文    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

深圳現(xiàn)在基本是遍地豪宅，而且豪宅還賣(mài)得很好！

比如最近經(jīng)常上頭條的深圳豪宅——半島城邦三期，4個(gè)月就賣(mài)了100億，它是今年全國(guó)首個(gè)銷(xiāo)售額過(guò)百億的樓盤(pán)。

為此，它的開(kāi)發(fā)商南?？毓商匾庠诟劢凰l(fā)公告稱(chēng)：“本集團(tuán)旗下的南海發(fā)展有限公司及其附屬公司的旗艦項(xiàng)目‘半島城邦’三期，于2016年4月6日在深圳蛇口開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，截止2016年8月4日，累計(jì)銷(xiāo)售709套，累計(jì)銷(xiāo)售金額約人民幣10056785000元。”

此前南海控股也公布過(guò)一次半島城邦三期的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)：今年4月9日開(kāi)盤(pán)兩天后，認(rèn)購(gòu)409套，認(rèn)購(gòu)金額52億。

如果計(jì)算銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售套數(shù)，半島城邦的套均成交總價(jià)達(dá)1418萬(wàn)，是名副其實(shí)的千萬(wàn)豪宅。

邦爺有一次去項(xiàng)目踩盤(pán)，就被顏值頗高的接待人員“電眼”透視了一番問(wèn)：“有預(yù)約嗎？”

然后開(kāi)始嫻熟得報(bào)告：“看房需要驗(yàn)資，小戶型100萬(wàn)，大戶型500萬(wàn)”~~

嗯，果然壕！

但為什么這么壕，也能銷(xiāo)這么好？

頂豪也能被搶著買(mǎi)？

邦爺查了查項(xiàng)目的推盤(pán)節(jié)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目今年3月30日首次推盤(pán)，正值深圳調(diào)控后，（它是調(diào)控后開(kāi)盤(pán)的首個(gè)樓盤(pán)），當(dāng)時(shí)也正是市場(chǎng)觀望情緒最為濃烈的時(shí)候。

但它似乎料準(zhǔn)了深圳樓市會(huì)迅速反彈，吸引了很多同樣存著“逆勢(shì)周期”觀念的投資人、買(mǎi)房人，4月份首次開(kāi)盤(pán)就銷(xiāo)售了52億，開(kāi)盤(pán)后不到4個(gè)月又持續(xù)銷(xiāo)售了近50億，最終銷(xiāo)售額突破百億大關(guān)。

另外，邦爺在售樓處了解到，該盤(pán)迄今銷(xiāo)售的都是230平米以下的戶型，最大面積229平米，成交均價(jià)約13萬(wàn)/平，總價(jià)約3000萬(wàn)。

目前，半島城邦三期還有2號(hào)樓和3號(hào)樓兩棟大戶型尚未出售，即將重點(diǎn)推售的是2號(hào)樓，市場(chǎng)吹風(fēng)價(jià)在13萬(wàn)/平左右，這意味著一套總價(jià)達(dá)3400萬(wàn)。

但這個(gè)價(jià)格，比起來(lái)還是劃算的。在龍華區(qū)，龍光玖龍璽的尾盤(pán)都可以賣(mài)到單價(jià)8.2萬(wàn)至8.5萬(wàn)。處于蛇口頂豪片區(qū)的半島城邦，9-13萬(wàn)/平的價(jià)格是不是就很容易被接受了呢？

加之項(xiàng)目的灣區(qū)海景資源確實(shí)不錯(cuò)，產(chǎn)品品質(zhì)也過(guò)硬，所以天生的一些溢價(jià)能力是很強(qiáng)的。

售樓員就說(shuō)了，蛇口片區(qū)外資企業(yè)的高管60%都住在半島城邦。

也難怪它能成為深圳歷史上第二個(gè)一年銷(xiāo)售過(guò)百億的樓盤(pán)（第一個(gè)是華潤(rùn)城，2015年銷(xiāo)售了113億，但速度沒(méi)有半島城邦三期快）。

百億的成績(jī)，不僅使南海發(fā)展躍進(jìn)了深圳百億房企俱樂(lè)部，也使項(xiàng)目超越了北京、上海、南京等城市的銷(xiāo)冠。

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，北京住宅成交金額最大的是泛海國(guó)際，今年前7個(gè)月賣(mài)了接近43億；上海上半年銷(xiāo)售排行榜的冠軍是虹口的瑞虹新城，銷(xiāo)售金額達(dá)53.10億，南京上半年銷(xiāo)售冠軍是魯能公館，銷(xiāo)售金額53.10億。

搶了之后有多少人會(huì)哭？

為什么熱銷(xiāo)，像上面邦爺說(shuō)的，樓盤(pán)天生資源是不錯(cuò)的。

比如說(shuō)那一片海。

但眾口難調(diào)，半島城邦的海也是被業(yè)主吐槽最多的地方：如果你住在半島城邦，會(huì)發(fā)現(xiàn)每天晚上會(huì)有大約一個(gè)小時(shí)的時(shí)間，海上持續(xù)飄出一股臭味飄向陽(yáng)臺(tái)，很不爽！

再比如說(shuō)戶型。

不少業(yè)主在論壇吐槽，對(duì)于2000-3000萬(wàn)的豪宅來(lái)說(shuō)，這戶型實(shí)在太太太沒(méi)亮點(diǎn)了，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)直是中庸。

比如，項(xiàng)目87平方米的兩房，得房率太低，很多業(yè)主抱怨到手只有60多平方米，面積縮水將近30%。怪不得這部分戶型基本是投資客在買(mǎi)。

另外，半島城邦4.37的容積率也是備受業(yè)主吐槽的地方，如果將來(lái)4期、5期建成交付，社區(qū)會(huì)顯得非常密。

一個(gè)頂豪盤(pán)，容積率超過(guò)了4！！你讓那些坐擁2個(gè)點(diǎn)容積率的頂豪怎么想？（內(nèi)心OS：就你們擠在一起也好意思說(shuō)頂豪？）要知道，在上海，很多經(jīng)濟(jì)適用房的容積率也就3。

有段子甚至吐槽說(shuō)，兩百斤的胖子想跳樓，都摔不死。因?yàn)樗咎幌氯?，在兩棟樓中間就被卡住了…

更有人說(shuō)，這種房子的衛(wèi)生間必須裝窗簾或者帶磨花玻璃的窗戶，否則如廁或洗澡時(shí)會(huì)被對(duì)面鄰居看到。

即使說(shuō)到周邊配套吧，似乎項(xiàng)目也沒(méi)什么拿得出手的亮點(diǎn)。有業(yè)主就直言：半島城邦就是個(gè)孤島。

他的意思，不僅是說(shuō)項(xiàng)目被望海路攔腰分割開(kāi)來(lái)，很像一座島，更是說(shuō)項(xiàng)目周邊都圍繞的是舊改項(xiàng)目，出了小區(qū)一秒鐘變“中農(nóng)”，但社區(qū)的服務(wù)似乎也不能讓住戶不出小區(qū)就能滿足基本需求。

因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)劃4期建一個(gè)8萬(wàn)方左右的綜合體，但建成、招商、運(yùn)營(yíng)還有漫長(zhǎng)的時(shí)間，短期配套短板無(wú)法彌補(bǔ)。

但是它是學(xué)位房?。?duì)，僅學(xué)區(qū)房一個(gè)亮點(diǎn)，就可能成為樓盤(pán)的法寶，況且是南山外國(guó)語(yǔ)學(xué)校。但深圳人都知道，南外也是有很多分校的！除了高新分部、文華分部，其余的都是二流水平，而項(xiàng)目帶的濱海分部的學(xué)位，其實(shí)很一般。

有些人就說(shuō)了，花這么高的價(jià)格，你買(mǎi)深圳灣一號(hào)、悅府、博海名苑、純海岸、紅樹(shù)西岸、翡翠海岸這些同樣隔海近，但配套更成熟的市區(qū)盤(pán)不好么？

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。