每經(jīng)編輯 黃博文    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

6月15日，深圳市公布了《城市基礎設施建設五年行動計劃（2016—2020年）》，亮點很多：

將新增填海面積50平方公里；通過拆除重建實現(xiàn)用地供應約12.5平方公里；加快深汕特別合作區(qū)建設，加快建成起步區(qū)30平方公里城市框架。

由于文件并未明確規(guī)定填海面積不能開發(fā)住宅（空間開發(fā)工程包括地下空間開發(fā)、填海工程、拆遷安置等），那么試想一下，如果50平方公里全用作商業(yè)住宅開發(fā)，以容積率4.0計算，將會有兩億平方米的供應體量！

以2015年深圳新房銷售面積660萬平方米計算，這些體量夠賣33年！

這么一來，高價拿地要小心了！

5年再造5個蛇口

6月的第一周，深圳7天之內(nèi)誕生2個地王，這樣的節(jié)奏不說后無來者，但至少是前無古人：

6月2日，廣州方榮和中國電建82.9億拿下龍華地王，樓面地價刷出56781元/平方米，3年后龍華房價或逼近10萬/平方米；

間隔不到一周，龍光140.6億以拿下光明新區(qū)地塊，晉級深圳總價地王，預計未來入市售價將超過5萬/平方米。

“這一切還不是地荒給鬧的！”有開發(fā)商就感嘆。

第一太平戴維斯研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，在深圳，城市更新釋放的土地面積，占比近76%。假設容積率為4.0，未來五年將會有2360萬平方米的住宅供應量，約30萬套商品住房，平均每年供應472萬平方米，約6萬套。

但預計“十三五”期間，深圳商品住房需求將達到89.8萬套，其中一手新增商品住房購房需求約4400萬平方米，共計55萬套，深圳住房是明顯的“供不應求”。

而深圳可以說是一線城市中可開發(fā)面積最小的城市，“十三五”期間計劃供應住房建設用地800萬平方米，其中商品住房用地590萬平方米，包括新供應用地40萬平方米，城市更新用地450萬平方米、征地返還用地100萬平方米。

所以，深圳“填海造地”的腳步從未停歇，至目前已填出約69平方公里的陸地。而這次政府公告又披露稱，還將新增填海50平方公里。

50平方公里的新大陸，幾乎等于5個蛇口半島的面積！

如果50平方公里全用作商業(yè)住宅開發(fā)，以容積率4.0計算，將會有兩億平方米的供應體量；以2015年深圳新房銷售面積660萬平方米計算，這些體量夠賣33年！這才是抑制深圳房價狂飆、地王頻出的“重錘利器”。

向都市圈要空間

深圳還有一把利器——發(fā)展都市群。

萬科董事會主席王石就表示，未來10年，中國預計將新增1.7億城鎮(zhèn)人口，但容納城市新移民的主要地點，可能不再是特大型城市，而是位于發(fā)達城市帶范圍內(nèi)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。

打造都市群的核心在于軌道交通。6月3日，發(fā)改委公布了《長三角城市群規(guī)劃》，進一步確認了未來城鎮(zhèn)化將向城市群方向發(fā)展的趨勢，提出加快打造都市圈交通網(wǎng)。

在珠三角，早在2009年，深圳、東莞和惠州就簽訂了《貫徹落實<珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要>推進珠江口東岸地區(qū)緊密合作框架協(xié)議》、《深圳、東莞、惠州規(guī)劃一體化合作協(xié)議》等一系列合作協(xié)議，提出建設1小時交通圈，及“四縱兩橫一支”的線路規(guī)劃。

上述公布則顯示，未來五年，深圳將投資2213億元，建40個項目軌道交通項目，總投建成廣深港客專深圳至香港段、穗莞深城際，加快贛深客專、深茂鐵路(深圳至江門段)、沿?？蛯Ｒ?guī)劃建設，盡快啟動深惠城際等前期工作，研究布局深圳對外國家鐵路新通道等。

上述計劃也提出，加快推進深莞惠基礎設施一體化建設，預留交通、電力、燃氣、通信、污泥、垃圾、防洪等重要區(qū)域性基礎設施和廊道用地，完善跨區(qū)域城市基礎設施建設協(xié)調(diào)機制，促進區(qū)域性基礎設施共建共享。

邦爺認為，深莞惠都市群的目標就是實現(xiàn)公共服務的一體化，形成類似硅谷一樣的打破行政區(qū)劃的“想象中的共同體”，釋放出更大的地區(qū)活力。

隨之，深圳向東莞、惠州等臨深城市的產(chǎn)業(yè)轉移早已開始，華為生產(chǎn)終端的搬遷還引發(fā)各界對于深圳高房價逼走華為的爭議；隨著軌道交通的通達，下一步將是人口向臨深城市的大規(guī)模轉移，為都市圈開發(fā)帶來巨大契機。

來自世聯(lián)行的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月到5月間，深莞惠的新房成交面積分別是207、450、1275萬平方米，莞惠兩地是深圳的數(shù)倍；并且，在深圳房價趨于平穩(wěn)之時，東莞、惠州的房價分別同比上漲30%和20%。

所以，接下來開發(fā)商的拿地策略要有所調(diào)整，應該在大深圳都市圈的范圍內(nèi)考量每一塊土地的估值，掃描臨深城市的潛藏機會，而不是死扛深圳，爭搶地王，畢竟高價地意味著高風險。

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