每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

3月28日，網(wǎng)上房地產(chǎn)當(dāng)天公布的成交數(shù)據(jù)，讓很多人驚嘆，網(wǎng)簽1158套，成交面積9.2萬方。而今天截至14點前，上海一手房簽約量也有703套，總成交5.57萬平米。但以新房市場的交易情況看，誰都不敢相信，這是上海頒布史上最嚴(yán)限購令，并且大幅提高二套房首付比例后的交易數(shù)字。

因為，以上海新政后幾天的新房交易數(shù)據(jù)看，幾乎和之前沒有大的區(qū)別。史上最嚴(yán)調(diào)控真的有效嗎？

邦爺覺得，至少在短期內(nèi)，看不出市場會有大的顛覆性變化。那些上海出現(xiàn)房價暴跌的網(wǎng)絡(luò)傳言，幾乎可以百分之百認(rèn)定為謠言。然而，如果時間繼續(xù)往后推，上海的新房成交量還會能像現(xiàn)在這樣有很高的單日成交嗎？

▲數(shù)據(jù)來源：克爾瑞

仍有區(qū)域庫存去化要27個月

邦爺夢想穿越到三個月乃至半年以后，把那時的交易數(shù)據(jù)帶給大家看。雖然，技術(shù)上做不到，但是通過分析需求結(jié)構(gòu)，也許可以看出幾個月之后，上海的新房交易會是怎樣的。

能說明房價趨勢的，通常是那些供應(yīng)集中的地方。因為，只有那些地方才有足夠多的樣本，和足夠全的數(shù)據(jù)，來佐證房價確實漲或跌。邦爺所經(jīng)歷的每一輪樓市調(diào)控，最先跌價的都是供應(yīng)集中板塊。

所以，邦爺決定首先分析今年供應(yīng)會放量的那些區(qū)域，接下去的去庫存周期。

克而瑞供的數(shù)據(jù)顯示，奉賢的南橋和松江的松江新城會是未來24個月時間里，上海供應(yīng)最集中的地區(qū)。前者去年出讓土地的總建筑規(guī)模達(dá)到150萬平米，后者的供應(yīng)也在118萬平米。

奉賢3月前27日的平均日成交面積高達(dá)5028.88萬平米。但在26、27日，奉賢的日成交量只有2800—3100平米。在3月的前27天，共有7天奉賢的新房成交量在2800—3100平米。

如果調(diào)控后，這一日成交量成為常態(tài)，那么區(qū)域的去庫存壓力就會陡增。僅以去年以來奉賢出讓的土地規(guī)劃建筑面積248.42萬平米計算，按照上述日成交，至少要27.6個月才能去化全部庫存。這還不包括目前奉賢在售的28萬多平米新房。

邦爺了解到，奉賢的購買人群中有近兩成非戶籍人員，短期內(nèi)受政策影響，交易量將會5%~6%的交易量下滑。

相比之下，松江的非戶籍人群構(gòu)成比例更高，有近四成非戶籍人員購買，如果按照30%被限購來算，則該區(qū)域短時間將會有12%左右的交易量下滑。邦爺從中原地產(chǎn)獲得的數(shù)據(jù)顯示，3月前27天，松江有10天的日成交面積在5000—7000平米。按照，目前松江新房庫存106.7萬平米，以及松江新城、佘山、九亭、泗涇四大板塊出讓的超過200萬平米建筑面積的土地，總庫存將超過300萬平米。去庫存的周期在14.6—20.4個月。

這些數(shù)據(jù)都反映，調(diào)控后上海的遠(yuǎn)郊的去化壓力，這些板塊的新房未來在定價上有下調(diào)的壓力。

然并卵，開發(fā)商沒有降價動力

事實上，除了松江、奉賢等區(qū)域外，其他區(qū)域在限購令嚴(yán)厲實施后，也會面臨成交量逐步下滑，最終導(dǎo)致庫存大面積上升的壓力。

以目前集中供應(yīng)的青浦為例，在售新房的總面積在80萬平米，加上去年出讓的土地，理論上的庫存可以達(dá)到180萬平米。在扣除了3月份成交特殊放量的4、24、25日三天后，日均成交在4700平米，則去化周期在12個月。

預(yù)計，短期內(nèi)四五月份量能會有局部下滑，郊區(qū)的下滑回更明顯一點，由于3月初是政策面、基本面、銀行比較寬，延續(xù)了市場高熱度的態(tài)勢，而進(jìn)入3月以來，市場普遍認(rèn)為后續(xù)會有調(diào)控政策出臺，因此紛紛趕在新政出臺前集中入市，這就造成了量能集中釋放。未來部分樓盤會有二到三成的降幅。

▲3月成交主要區(qū)域走勢

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)衛(wèi)歡認(rèn)為，從目前情況來看，市場信心產(chǎn)生的博弈大于實際限購產(chǎn)生的影響，此外，資金供給、貸款難度比較大，銀行如果折扣上調(diào)，又會打壓了一部分信心。但在市場波動之后，有剛性需求的人還是會選擇入市，畢竟上海對于政策的消化能力很強。

而雖然，部分地區(qū)去庫存壓力不小，但開發(fā)商卻缺乏降價動力。國家統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21392億元，雖然同比下降1.0%，但仍處于高位，而上海今年1—2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資499.81億元，增長10.3%。這些都表明，至少在短期內(nèi)開發(fā)商還不差錢。

當(dāng)然，不會大幅降價的預(yù)判，只能是從短期來看。如果，時間延長到半年甚至更久，隨著國家貨幣政策的變化，以及經(jīng)濟形勢的波動，是否會出現(xiàn)大幅降價就難說了。

【樓市調(diào)控征集令】滬深調(diào)控：開發(fā)商該怎么辦？

上海、深圳等多地出臺樓市調(diào)控政策，限制外來人口購房，并提高首付比例。北京更表示，多次離婚者將限制購房，江蘇也出臺限貸政策。一時間，風(fēng)雨欲來，房地產(chǎn)似乎又要回到2011年樓市調(diào)控后市場低迷的那一刻。然而，上個雙休日臨滬、臨滬城市的熱銷，以及部分二線城市的成交火爆，又給行業(yè)看到了新的希望。那么，應(yīng)對一線城市的樓市調(diào)控，開發(fā)商應(yīng)該怎么辦？邦地產(chǎn)29日至30日將舉辦線上研討，歡迎各位地產(chǎn)人掃二維碼入群，我們將就以下問題進(jìn)行討論：

一、 一線市場有無必要在短期內(nèi)進(jìn)行價格調(diào)整，快速出貨？

二、 被限購的客源，是否可能內(nèi)部消化，成為臨滬、臨深城市項目的主要目標(biāo)客群？

三、 商業(yè)項目如何抓住機會，快速消化，并有效提價？

四、 公司下一步并購項目，應(yīng)該重點考慮哪些城市和產(chǎn)品類型？

五、 今年的最佳銷售節(jié)點還是在上半年嗎？

編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波