每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

“各位，我朋友目前通過風(fēng)險投資獲得數(shù)十個億的資金，想在上海收購幾個項目（或收購，或報銷都可以）有意向的可以報過來（公寓項目優(yōu)先）”這是一個風(fēng)投發(fā)在地產(chǎn)朋友群的信息。邦爺進(jìn)一步了解到這家機(jī)構(gòu)計劃15億收購上海外環(huán)的住宅，戶型從90到200平不等，條件只是比市場售價稍便宜。

之前，“上海房價月漲百萬”、“上海天價豪宅近3年賣384套”等新聞曾在朋友圈刷屏，但現(xiàn)在看來都不算什么，未來上海的市場注定會有更高的價格，因為機(jī)構(gòu)投資者來了。

不僅是內(nèi)資，外資也十分雀躍。據(jù)高力國際測算，2015年有約360億美金(若按當(dāng)前匯率換算約2350億人民幣)的外資流入內(nèi)地房地產(chǎn)市場，2016年這一數(shù)字則會更加擴(kuò)大。外資流向內(nèi)地樓市，無疑會給那些本已升溫的市場再添一把“柴火”，讓那些市場再次進(jìn)入調(diào)控臨界點。

一大波海外投資者蠢蠢欲動

據(jù)邦爺不完全統(tǒng)計，去年下半年，僅在上海就有十幾起海外資收購寫字樓的交易，購主不乏IDG、黑石、鐵獅門、盈石等大型機(jī)構(gòu)。

睿意德董事陳麗琳告訴邦爺，尤其在最近，在中國房地產(chǎn)市場整體偏軟的背景下，海外一些大型機(jī)構(gòu)利用匯率的優(yōu)勢低價抄底，集中火力收購國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。因為從資產(chǎn)包整合角度，商業(yè)更具有價值。

世邦魏理仕也指出，機(jī)構(gòu)投資者將在2016年的市場中顯得更為活躍，這主要是由于全球市場無風(fēng)險利率相對普遍更低，相比于世界主要門戶城市，中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)收益率相對仍處于前列。

（數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕）

財經(jīng)人士江翰告訴邦爺，相對于其他資產(chǎn)，中國的資產(chǎn)投資回報高于美國等發(fā)達(dá)國家，畢竟發(fā)展中國家的老大地位不是蓋的。

這些外資機(jī)構(gòu)的首選標(biāo)的，是核心城市的寫字樓物業(yè)。但這些機(jī)構(gòu)對于資產(chǎn)的選擇相當(dāng)苛刻，首先物業(yè)規(guī)模須達(dá)到一定的量級，并能夠形成資產(chǎn)包效應(yīng)和增值效應(yīng)。因此，這些機(jī)構(gòu)一般只會瞄準(zhǔn)一二線市場。

房價到頂？也許是剛起步

一線城市尤其是上海和北京，已經(jīng)被大多投資機(jī)構(gòu)視為成熟的核心投資市場。

去年如領(lǐng)匯收購北京歐美匯購物中心及上海企業(yè)天地一座二座、李錦記和萬科聯(lián)合收購上海企業(yè)天地三座，ARA收購上海新茂大廈，投資回報率都達(dá)到了國際標(biāo)準(zhǔn)水平。

目前，高風(fēng)險、高收益短期內(nèi)可套利退出的項目已經(jīng)難以尋覓，因此在上述市場對核心物業(yè)的長線投資，逐漸成為國內(nèi)外投資者的主流選擇。

對于境內(nèi)房地產(chǎn)投資，開發(fā)商近年來更多作為售出方出現(xiàn)在市場中，包括保險資金在內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者以及投資基金，漸成主流投資者。世邦魏理仕預(yù)計機(jī)構(gòu)投資者將在2016年的市場中更為活躍。

盡管，外資只收購一二線城市的優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)，但資金的大規(guī)模流入，無疑會極大拉高整個房地產(chǎn)市場信心指數(shù)，并造成價格進(jìn)一步的高企。

今晨，吳曉波在《誰愿意房價漲？》中說“上海、深圳、北京房價漲得太離譜了”，被人視為業(yè)界良心。可是成天和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家打交道的他，又怎會了解到過去幾年這些城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了重大更迭。比如上海，金融業(yè)就已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的第一大支柱行業(yè)，去年增速40%以上。另外，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)和物流行業(yè)也有10%以上增速。

這幾個行業(yè)正在大規(guī)模生產(chǎn)高額年收入的中產(chǎn)階層。新年朋友圈聚會，去年年收入超過五十萬的人數(shù)已不是個位數(shù)字。面對這樣的薪情高漲帶動的自住需求大漲，加之大量機(jī)構(gòu)投資者入市，帶漲的投資需求，房價勢必還要進(jìn)一步上漲！

不過，對于早已習(xí)慣房價快速上漲的北上深居民來說，似乎很多人對眼下的房價高漲已經(jīng)“認(rèn)命”。而他們更關(guān)心的是怎樣提升自己的競爭力和財富水平，不被城市淘汰并且能夠體面地生存下去。

（數(shù)據(jù)來源：萊坊中國）

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波

? 對本文有任何疑惑請關(guān)注邦地產(chǎn)，也可加入“邦地產(chǎn)粉絲群Ⅱ”與作者交流！

(加群有問題可在邦地產(chǎn)公眾號后臺留言哦)