每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

由于“鎖房”引發(fā)的佳兆業(yè)一連串債務危機，如今終于出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)機。

佳兆業(yè)今天上午發(fā)布公告稱，公司位于深圳的8個項目部分房源已經(jīng)“解鎖”，項目狀態(tài)從房管局鎖定變?yōu)樗痉ú榉猓@意味著引發(fā)佳兆業(yè)此次危機的行政封鎖正式退出。緊接著，二股東生命人壽宣布擬向佳兆業(yè)提供13.77億元的兩年期貸款，以用于繳付公司去年拿下的深圳大鵬新區(qū)地塊土地款。

但這并不意味著佳兆業(yè)將完全從泥淖中獲救。隨著境內(nèi)債權(quán)人紛紛提出資產(chǎn)保全申請，佳兆業(yè)的經(jīng)營狀態(tài)已經(jīng)全面停滯，這意味著此次公司只是贏得喘息的機會。由于債務重組談判停滯不前，佳兆業(yè)危機的結(jié)局仍然撲朔迷離。

60份法院應訴通知書

公告顯示，佳兆業(yè)位于深圳的四個處于預售階段的項目部分房源，已于4月7日獲得解鎖，分別為佳兆業(yè)大鵬假日廣場、悅峰花園、中央廣場以及山海美域花園(佳兆業(yè)前海廣場)。此外，公司位于深圳的三項已落成物業(yè)項目所有未售單位，及位于一項持作出租物業(yè)的所有單位的業(yè)權(quán)限制也獲解除。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，上述八個項目是從去年12月初起，被深圳市規(guī)土委的相應地方分支機關(guān)陸續(xù)鎖定買賣協(xié)議備案、限制任何轉(zhuǎn)讓或抵押的登記以及限制業(yè)權(quán)。據(jù)公司估算，這批被“鎖定”的房源總價值超過50億元人民幣，這導致佳兆業(yè)位于深圳區(qū)域的所有經(jīng)營活動隨即處于“休克”狀態(tài)。此次項目獲得解鎖，意味著政府層面對項目的行政封鎖終于解除。

然而，房源“解鎖”并不意味著佳兆業(yè)的經(jīng)營狀況重回軌道。公告顯示，在上述“解鎖”的項目中，大量未售單位遭受地方法院司法查封。截至4月7日，以建筑面積計算，上述八個深圳項目合計受司法查封的物業(yè)面積約為145232平方米。

金融機構(gòu)爭相“踩踏”以求自保，是導致佳兆業(yè)全國項目陸續(xù)被債權(quán)人申請查封資產(chǎn)的主要原因。佳兆業(yè)透露，截至4月7日，公司債權(quán)人已經(jīng)向相關(guān)法院提出合共70份境內(nèi)貸款下的資產(chǎn)保全申請，佳兆業(yè)已接獲相關(guān)法院對其增加至約148.27億元境內(nèi)貸款下的資產(chǎn)保全，共有28份民事裁定書與60份法院應訴通知書。

這其中，記者注意到，深圳佳兆業(yè)接獲6份應訴書，法院責令公司需要以被告身份出席于4月16日以及5月5日的案件庭審。

由于流動性面臨枯竭，如今的佳兆業(yè)只能依賴外部融資以維持現(xiàn)金流開支。截至發(fā)稿前，佳兆業(yè)再度發(fā)布公告，二股東生命人壽將向公司提供13.77億元的貸款，用于支付公司與生命人壽在去年聯(lián)合拿下的大鵬地塊地價款，以避免因延期支付地價款而受罰。

海外債權(quán)人要求新“白武士”接盤

盡管房源“解鎖”是融創(chuàng)此前提出要約收購佳兆業(yè)的前提條件之一，但這并不意味著收購進程有望提速。由于房源“解鎖”進一步提升了債權(quán)人談判的底氣，在各方利益的糾纏下，佳兆業(yè)危機的結(jié)局只會更加撲朔迷離。

對于融創(chuàng)而言，拿下佳兆業(yè)的難度更大了。香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，由于深圳樓市回暖明顯，“解鎖”后佳兆業(yè)在深圳的資產(chǎn)會變得更加值錢，債權(quán)人也因此有更多談判的籌碼，融創(chuàng)很難找到合適的理由讓債權(quán)人讓步。盡管首輪境外債務重組談判失敗后，佳兆業(yè)與債權(quán)人仍在溝通新的重組方案，但除非融創(chuàng)為達成交易作出大幅讓步，否則交易完成的可能性并不高。

境外債權(quán)人則寄望于能有新的“白武士”接盤。一位佳兆業(yè)離岸債券投資者告訴記者，隨著行政封鎖的解除，佳兆業(yè)在一線城市的資產(chǎn)吸引力明顯提升，他們希望有實力更強勁的大型房企接盤，以提出更優(yōu)的債務重組方案。

但一位不愿具名的房企高管認為，由于佳兆業(yè)的現(xiàn)狀已經(jīng)較融創(chuàng)提出要約收購時更加惡劣，公司流動性接近枯竭，短期債務急劇上升，即便有新的“白武士”出現(xiàn)，提出的債務重組條件也許會更差，境外債權(quán)人有可能得不償失。

與之相對，對境內(nèi)債權(quán)人而言，如果收購僵局遲遲沒有進展，他們有可能提出清算的要求，令佳兆業(yè)最終走向破產(chǎn)。在黃立沖看來，由于境內(nèi)債權(quán)人大多數(shù)是有抵押的債務，在目前房地產(chǎn)市場逐步回暖的情況下，通過將佳兆業(yè)的項目分拆出售，他們能大大降低損失的概率。但對于缺乏抵押物的境外債權(quán)人與股東而言，一旦破產(chǎn)清算，他們有可能血本無歸。