每經(jīng)編輯 盧曦    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

上海核心商業(yè)區(qū)靜安寺附近，一個名為“晶品”的商業(yè)項目即將于5月全面開幕，而其購物中心底層和頂層的餐飲部分商戶已對外營業(yè)多時。晶品的掌舵方為豐泰地產(chǎn)投資，系香港一家房地產(chǎn)私募基金，晶品是其在內(nèi)地的第一個項目。

高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)顯示，晶品首層租金的對外報價為55~60元/平方米/天。戴德梁行2014年第四季度研報顯示，晶品在南京路上的“鄰居”--恒隆廣場的首層租金是112元/平方米/天，靜安嘉里中心是80元/平方米/天。

相對便宜的租金并沒有為晶品帶來很高的出租率。晶品市場部負(fù)責(zé)人回復(fù)《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，目前晶品的整體出租率為80%。仲量聯(lián)行的統(tǒng)計顯示，上海2014年第四季度核心商圈的空置率在8.7%左右。

整體出租率為80%

2014年10月，“晶品”購物中心餐飲等部分商戶宣布開業(yè)。

晶品所在的地段，屬于上海最頂級的靜安寺商圈。附近不僅有劉鑾雄麾下公司在內(nèi)地投資的久光百貨，還有芮歐百貨以及赫赫有名的靜安嘉里中心、恒隆廣場等，且不乏希爾頓這樣的五星級酒店。這一兵家必爭之地，多年來已經(jīng)很難找到空地新建項目。

晶品是由原靜安小亭改建而來，此前歸屬靜安城投，豐泰投資參與重建，此后買下項目的全部股權(quán)。整個項目包括購物中心和寫字樓。

2015年2月，《每日經(jīng)濟新聞》記者獲得來自高緯環(huán)球的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)，披露了晶品的招商進(jìn)展。高緯環(huán)球方面向記者表示，數(shù)據(jù)來自該公司的多方調(diào)查。其中，B1和B2層出租率90%左右；1至4層50%；5樓70%；6至7樓100%。

2月中旬，記者以高緯環(huán)球調(diào)查的數(shù)據(jù)向晶品方面核實。晶品市場部負(fù)責(zé)人回復(fù)稱，目前晶品的整體出租率為80%。對方?jīng)]有回復(fù)分層的出租率情況。至今還未開放的1至4樓，只確定了快時尚品牌Forever21將入駐。

實地探訪后，記者發(fā)現(xiàn)，晶品地下樓層的商戶入駐情況較好，少數(shù)空鋪也被精心地妝點起來，沒有空曠之感，高樓層餐飲生意尚可。

然而，衛(wèi)民不動產(chǎn)蔡為民評論認(rèn)為，晶品先開頂樓和底樓的模式“非常不合理”，在長達(dá)半年多的時間里，商場中間樓層封閉，不利于客流的引導(dǎo)。采取這樣的開業(yè)方式可能是因為餐飲部分招商更容易，而1至4樓其他業(yè)態(tài)的招商需要花更長的時間。

租金低于周邊

晶品的租金水平如何呢？高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)顯示，晶品B1的平均租金為30元/平方米/天，但也有少數(shù)商戶達(dá)到50元/平方米/天，業(yè)內(nèi)最為關(guān)鍵的指標(biāo)“首層租金”的對外報價在55~60元/平方米/天。

對于這一系列數(shù)據(jù)，晶品市場部負(fù)責(zé)人表示，涉及與商戶的關(guān)系，未予置評。

與高緯環(huán)球公布的晶品首層近60元/平方米/天的數(shù)據(jù)相比，南京西路上的“鄰居們”租金水平更高。根據(jù)戴德梁行提供的2014年第四季度數(shù)據(jù)，恒隆廣場為112元/平方米/天，靜安嘉里中心為80元/平方米/天。

“由于晶品項目招商周期略長，所以租金水平參差不齊。”高緯環(huán)球方面這樣評論。蔡為民評論認(rèn)為，晶品位于愚園路常德路口，并不在南京西路上，如果租金水平略低也在情理之中。

上海道賓商務(wù)咨詢首席顧問蕭長明告訴記者，一般購物中心試營業(yè)時間約一個月，有時會略長，如果晶品的試營業(yè)長達(dá)半年以上，“周期是比較長的”。

對此，晶品市場負(fù)責(zé)人表示，晶品采取的是分批開業(yè)的方式，之前并非試營業(yè)。晶品針對的是白領(lǐng)消費，主打快時尚，不會像附近其他購物中心那樣主要引進(jìn)奢侈品。

投資回報能否達(dá)到私募預(yù)期存疑

資料顯示，豐泰地產(chǎn)投資公司是一家獨立管理的私募股權(quán)不動產(chǎn)投資企業(yè)。2002年由朱惠德與李啟耀共同創(chuàng)立，鎖定泛亞洲一級市場價值投資機會，尤其側(cè)重大中華地區(qū)與日本。公司成立以來共募集大約20億美元的股權(quán)基金，致力于亞洲住宅、零售、辦公大樓與商業(yè)不動產(chǎn)的投資與開發(fā)，管理資產(chǎn)超過45億美元。

晶品是豐泰在內(nèi)地的首個項目。在香港市場空間有限的情況下，地產(chǎn)私募“北上”在香港成為趨勢。豐泰官網(wǎng)對晶品有不少著墨，重視程度不言而喻。晶品收購日期是2007年9月，物業(yè)類型為“一級零售不動產(chǎn)”和“甲級寫字樓”，總值10.67億美元，在2012年12月取得建地使用許可。

浙江杭州一位關(guān)注房地產(chǎn)私募的律師告訴記者，20億美金募集規(guī)模非常大，在房地產(chǎn)私募領(lǐng)域并不多見?？傊党^10億美元的晶品是個龐然大物，若出租率低、租金水平不高，可能意味著私募未來的退出將面臨挑戰(zhàn)。

在晶品部分樓層開業(yè)近4個月后，整體出租率只有80%，且機構(gòu)給出的租金報價遠(yuǎn)較周邊低，豐泰的壓力顯然不小。

豐泰官網(wǎng)上一篇2014年4月的文章引用香港一位與豐泰地產(chǎn)有競爭關(guān)系的投資經(jīng)理的話說，豐泰地產(chǎn)在香港房地產(chǎn)價值達(dá)到歷史高點、扭頭向下之時募資到規(guī)模最大的基金。據(jù)披露，豐泰旗下多支基金參與投資了上海晶品。

晶品能否給投資人以滿意的回報？當(dāng)時豐泰又向投資者承諾怎樣的預(yù)期收益？在和投資人簽訂的協(xié)議中又有著怎樣的條款？以目前晶品的經(jīng)營情況，豐泰的多支私募能否順利實現(xiàn)推出？這些問題正受到業(yè)界關(guān)注。

《每日經(jīng)濟新聞》記者通過電子郵件向豐泰香港公司詢問相關(guān)問題，公司轉(zhuǎn)告記者，將由上海相關(guān)負(fù)責(zé)人答復(fù)。但后者并未對此回應(yīng)。