放松限購(gòu)短期難扭局面

自呼和浩特、濟(jì)南等城市明確公開松綁限購(gòu)后，一線城市上海也有放松限購(gòu)風(fēng)聲傳出，消息稱上海黃浦、盧灣、徐匯三區(qū)將限購(gòu)松綁。如夫妻雙方都為上海戶籍的，一方名下只有和父母共有住房且不超過三套，一方名下無(wú)任何產(chǎn)權(quán)住房的，現(xiàn)在可以最多購(gòu)買一套住房。

雖然未被證實(shí)，但這也反映出樓市賣方市場(chǎng)和地方政府的焦急心態(tài)。目前這段時(shí)間也是各地開始圍繞先前限購(gòu)政策“做文章”的密集期。

比如湖北武漢就剛剛調(diào)整限購(gòu)政策，根據(jù)新政，各遠(yuǎn)城區(qū)外地人提供1年社保納稅即可購(gòu)買商品住宅；140平米以上戶型不限購(gòu)；在武漢中心城區(qū)購(gòu)房的大學(xué)本科及以上學(xué)歷者，只需提供1個(gè)月社保即可購(gòu)房。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，地方松綁政策意愿強(qiáng)烈，在樓市降溫的情況下，受制于土地財(cái)政壓力，松動(dòng)調(diào)控已經(jīng)成為定局。各地都會(huì)有不同角度、不同程度的松綁政策出臺(tái)。

但在全國(guó)市場(chǎng)低迷時(shí)放松限購(gòu)效果如何，各界人士都不看好?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》分別詢問了在溫州、武漢等地工作的人士，他們針對(duì)樓市調(diào)控普遍不太感冒，他們均表示，在非一線城市中，通過補(bǔ)繳社保等方式取得購(gòu)房資格并非難事。

野村證券報(bào)告就曾指出，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行起決定性作用的兩個(gè)因素，一是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)過去是供不應(yīng)求，現(xiàn)在則面臨結(jié)構(gòu)性供過于求的問題，尤其是二三四線城市。這個(gè)問題很難解決。二是貨幣政策比較緊。如果這兩個(gè)因素不改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)大的趨勢(shì)就不會(huì)變。

這也基本代表業(yè)界主流觀點(diǎn)，張大偉就舉例稱，正在限購(gòu)中的二線城市和省會(huì)城市情況各異，有的城市庫(kù)存量去化速度已經(jīng)超過20個(gè)月，并且經(jīng)濟(jì)本身發(fā)展放緩，人口流入增量少，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)需求基數(shù)上漲緩慢，這樣的城市松綁后效果也很有限。

樓市仍然基本平穩(wěn)

與以往房?jī)r(jià)火速上竄不同，中央連續(xù)發(fā)文調(diào)控不同，目前房?jī)r(jià)掉頭向下，地方政府急了，開發(fā)商急了，中央?yún)s遲遲沒有正面回應(yīng)。

有媒體報(bào)道稱，剛履新住建部部長(zhǎng)的陳政高對(duì)房地產(chǎn)政策完善提出了三點(diǎn)落實(shí)意見：千方百計(jì)的消化庫(kù)存；進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整；以及完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。

這也是今年以來(lái)住建部針對(duì)房地產(chǎn)為數(shù)不多的發(fā)聲。張旭分析說，預(yù)計(jì)下半年庫(kù)存壓力較大的城市將陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策刺激樓市，消化庫(kù)存，進(jìn)一步體現(xiàn)政策的“結(jié)構(gòu)性”傾向，而中央政府也會(huì)給予默許。

本月一線城市失守環(huán)比房?jī)r(jià)漲勢(shì)令人不禁擔(dān)憂樓市是否會(huì)過快下滑，但鏈家報(bào)告分析說，與二三線部分城市供大于求而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降的情況不同，一線城市依然是整體上供小于求，房?jī)r(jià)下滑主要是受政策觀望及購(gòu)房者預(yù)期等因素影響。

張旭說，目前一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)底部特征已較為明顯，下半年下降速度將會(huì)放緩。以北京二手房市場(chǎng)為例，6月份成交量、價(jià)雖跌至年內(nèi)最低，但自6月底起新增客源量卻出現(xiàn)較為明顯的回升，7月上半月成交量較6月同期增加近3成，價(jià)格也未進(jìn)一步走低，市場(chǎng)初現(xiàn)階段性的觸底回升態(tài)勢(shì)。

在某地產(chǎn)論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，在整體收入差距仍較大的情況下，在新的抑制投資、投機(jī)需求的政策尚未出臺(tái)的情況下，如果所有城市都放開限購(gòu)，一旦市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，投資者依然會(huì)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

她認(rèn)為，抑制投資和投機(jī)性需求、保護(hù)合理的住房需求，這一政策的底線不能突破。

中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng)宗良撰寫的報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整可能以 “小幅漸進(jìn)、區(qū)域分化、有漲有跌”的方式進(jìn)行。城鎮(zhèn)化帶來(lái)的需求缺口、中國(guó)居民負(fù)債率低以及泡沫僅集中在局部區(qū)域都構(gòu)成房地產(chǎn)不會(huì)“斷崖式下跌”的原因。

他還表示，政府完全有能力通過加快中央項(xiàng)目投資和保障性住房投資來(lái)對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。中央項(xiàng)目投資增速空間較大，并且保障性住房投資正在加快。2014年計(jì)劃開工700萬(wàn)套，前4個(gè)月已開工286萬(wàn)套。這意味著將需新增投資約1.26萬(wàn)億元，約占2013年房地產(chǎn)投資總額的14.6%。