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京津冀一體化尷尬之城燕郊:房地產(chǎn)獨大 產(chǎn)業(yè)空心化

中國證券報 2014-04-01 09:40:23

如今,京津冀協(xié)同發(fā)展概念的提出,為燕郊勾勒出一個安居樂業(yè)的新夢想?,F(xiàn)實卻是,空置率高企的燕郊樓市并未因這個利好而顯得太過興奮,去年末以來的房價滯漲、銷售遲緩局面,至今仍未改變。

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尷尬之城

從北京最繁華的CBD區(qū)域乘坐930路公交車,向東駛進京通快速路,橫穿北京市通州區(qū)之后,再由通燕高速轉(zhuǎn)向102國道。在不堵車的情況下,只需40分鐘的車程,便到達潮白河東側(cè)的“燕潮酩酒廠”站。但這里沒有酒廠,在近兩公里道路的南北兩側(cè),密密麻麻布滿了各種房地產(chǎn)項目的營銷大廳。只要在路旁稍作停留,便有數(shù)個皮膚黝黑、手拿傳單的銷售人員上前推介房屋,直至把你引入某個銷售大廳。

這里是燕郊,河北省距離北京最近的一片區(qū)域,與北京通州區(qū)僅一河之隔。便利的區(qū)位和較低的房價使燕郊成為30萬北漂的棲身之地,也使得這個“國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”最終以房地產(chǎn)而聞名。

如今,京津冀協(xié)同發(fā)展概念的提出,為燕郊勾勒出一個安居樂業(yè)的新夢想?,F(xiàn)實卻是,空置率高企的燕郊樓市并未因這個利好而顯得太過興奮,去年末以來的房價滯漲、銷售遲緩局面,至今仍未改變。相反,產(chǎn)業(yè)空心化導致的人口出行率高,正在帶來不堪重負的交通壓力。多年來,在整個京津冀版圖內(nèi),燕郊始終未能找準自身位置,這也成為產(chǎn)業(yè)接續(xù)的障礙。經(jīng)歷過無數(shù)利好消息刺激的燕郊,如今已難為所動。

燕郊地產(chǎn)的“雙刃劍”

在全國實施限購政策的城市中,燕郊所屬的河北省三河市是一個特殊的例子。與京滬廣深等一線城市以及其他東部二線城市比,它既不是省會城市,又不屬于計劃單列市。只是因為它位于北京周邊,承接了北京的大量外溢需求,所以才被戴上限購的“緊箍咒”。

但矛盾的是,當前燕郊房地產(chǎn)市場供應明顯過剩,大量房屋有待消化。在此情況下,限購政策不放松,豈不是不利于市場消化,加速泡沫累積?

對此,我們只能這樣理解:燕郊已經(jīng)自覺地與北京融為一體,或者決策層認為燕郊應是北京的一部分。在北京實施全國最嚴厲限購政策的情況下,燕郊不進行限購,似乎顯得不合時宜。

事實上,從樓市表現(xiàn)來看,燕郊早就與北京實現(xiàn)同步。2010年,當北京通州區(qū)因“城市副中心”的利好而房價大漲之時,燕郊樓市也出現(xiàn)量價齊升。隨后,燕郊樓市又隨著通州泡沫的破裂而轉(zhuǎn)入低迷。

但這種“同步”只是表面,作為起步最早的一座衛(wèi)星城,燕郊始終沒有真正融入北京發(fā)展。主要表現(xiàn)為,燕郊沒有承接北京的外溢產(chǎn)業(yè),而只是承擔了為北京提供“住所”的作用。

原因是多方面的。首先,首都可能不愿將資源分享給“小伙伴們”;其次,在發(fā)展之初,燕郊只看到了“環(huán)首都”的房地產(chǎn)紅利,而忽視了其他更為長遠的利好;最后,燕郊的區(qū)位優(yōu)勢又使它具備了各種便利。

客觀地說,燕郊的“房地產(chǎn)先行”在很大程度上是市場選擇的結(jié)果,正如昆山之于上海。但決策部門有意識地忽略基礎設施建設和產(chǎn)業(yè)、人口支撐,而放大房地產(chǎn)市場的價值,則是造成“蝴蝶效應”的根源。

房地產(chǎn)是一把雙刃劍。它能夠迅速帶來大量的土地出讓收益和房地產(chǎn)稅收,同時也可以對其他產(chǎn)業(yè)形成擠出效應。這一點,在當下中國很多城市的發(fā)展過程中,已得到印證。

如今燕郊開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟模式,幾乎可以用“畸形”來形容。一方面,“房地產(chǎn)獨大”形勢已定,基建滯后,產(chǎn)業(yè)空心,“高新技術(shù)”的定位更是無從談起。另一方面,就房地產(chǎn)市場而言,空置率高企,市場需求乏力,但供應仍在增加。在這種“畸形”情況下,要糾正經(jīng)濟結(jié)構(gòu),承接北京產(chǎn)業(yè)外溢,難度可想而知。

京津冀協(xié)同發(fā)展的大幕已經(jīng)拉開,對于眾多環(huán)北京的城市來說,意味著大蛋糕的開切。如何從觀念的根源上避免“房地產(chǎn)先行”,頗為值得重視,尤其是在固安、涿州、保定等地躍躍欲試地想步燕郊后塵的情況下。

因為事實證明,對思路的糾正,恐怕要比對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的糾正困難得多。正如在實施限購的燕郊,購房者仍然能夠以萬元左右的成本,輕松穿越政策的關(guān)卡而取得購房資格。足見房地產(chǎn)沖動一旦激起,就難以壓制。

滯銷:區(qū)位優(yōu)勢難催熱地產(chǎn)

“現(xiàn)在中央已經(jīng)提出了京津冀協(xié)同發(fā)展,對燕郊絕對是利好,趁現(xiàn)在房價還沒漲起來,最好趕緊出手。”在燕郊著名的大盤“天洋城4代”的營銷中心,銷售員如此介紹。如今,“京津冀協(xié)同發(fā)展”已成為燕郊多數(shù)房地產(chǎn)項目的銷售說辭。

今年年初,“京津冀協(xié)同發(fā)展”戰(zhàn)略正式被提出,要求明確三地功能定位、產(chǎn)業(yè)分工、城市布局、設施配套、綜合交通體系等重大問題,并從財政政策、投資政策、項目安排等方面形成具體措施。

作為河北省距離北京最近的區(qū)域,燕郊無疑是這項政策的受益者。從距離上看,燕郊距北京天安門僅有30公里,甚至比北京的房山、順義、密云區(qū)更具區(qū)位優(yōu)勢。

作為燕郊老項目的“天洋城4代”,位于燕郊開發(fā)區(qū)東部,102國道以南,總規(guī)劃建筑面積達480萬平方米,是燕郊有名的大盤。該項目曾于去年12月27日開盤,開盤均價在12500元/平方米左右。直到今年3月,銷售人員給出的報價仍然在上述水平,且目前仍有約一半的房源尚未售出。

同樣的情況還發(fā)生在燕郊的其他幾個大盤之間,如首爾甜城、孔雀城、富地廣場等。多數(shù)項目的銷售人員向中國證券報記者表示,不僅價格沒有上漲,而且除個別樓層的優(yōu)質(zhì)戶型已經(jīng)售出外,這些項目均有足夠的房源可供選擇。

事實上,從去年年末開始,燕郊樓市就出現(xiàn)明顯的滯漲和滯銷局面。一些房地產(chǎn)項目期望在今年年初迎來市場回暖,但銷售人員仍表示,今年看房和認購的人數(shù)均比去年同期明顯下滑。

即便如此,燕郊樓市的供應仍在加大。以橫穿燕郊的102國道為界,隨著北側(cè)項目的開發(fā)殆盡,開發(fā)重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向國道南側(cè)的廣闊區(qū)域。記者發(fā)現(xiàn),國道南側(cè)是大量的農(nóng)田,其中有不少已被圍欄擋住,即將進入開發(fā)階段。

當?shù)厝私榻B,在燕郊開發(fā)區(qū)的區(qū)劃范圍內(nèi),102國道南側(cè)還有著大量土地,如果這一區(qū)域全部實現(xiàn)開發(fā),其體量幾乎相當于再造一個燕郊。

責編 趙慶

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