每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 實(shí)習(xí)生 楊瑞 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 實(shí)習(xí)生 楊瑞 發(fā)自北京

2012年究竟有多少地王誕生？國(guó)土部給出了答案：兩塊。

昨日 （1月15），國(guó)土資源部就《2012全年及第四季度重點(diǎn)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)成果發(fā)布》舉行新聞發(fā)布會(huì)。國(guó)土部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松在發(fā)布會(huì)上表示，2012年僅有兩宗地塊成交單價(jià)超越了2007年以來所在城市的歷史高值，可以稱為“地王”，其余地塊均不符合判定標(biāo)準(zhǔn)。

趙松預(yù)計(jì)，2013年全國(guó)城市地價(jià)總體水平將小幅溫和上漲。其中，商服、住宅等房地產(chǎn)用地價(jià)格在經(jīng)濟(jì)支撐與調(diào)控抑制的雙向作用下，總體平穩(wěn)，局部或敏感波動(dòng)。

地價(jià)低位盤整 真地王僅兩塊/

“在2011年土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，地價(jià)增幅逐季放緩的基礎(chǔ)上，2012年全年地價(jià)整體水平未現(xiàn)大幅波動(dòng)，在冷中趨穩(wěn)的主基調(diào)中，年末略有回升?！壁w松表示，對(duì)房地產(chǎn)、住宅用地而言，全年總體呈現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，各季度地價(jià)環(huán)比增速低位盤整。

2012年末，在全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市中，住宅地價(jià)同比漲幅在5個(gè)百分點(diǎn)之內(nèi)的城市個(gè)數(shù)超過80%，其中27個(gè)城市住宅地價(jià)低于去年同期水平。

與此同時(shí)，去年全年異常交易地塊數(shù)量及溢價(jià)水平也處于調(diào)控以來的低值，與土地供應(yīng)前低后高的規(guī)律基本一致，全年異常交易隨各地推出的土地量增長(zhǎng)而有所增加，但仍低于往年。截至2012年12月31日，全年上報(bào)異常交易地塊275宗，比去年的609宗大幅下降；溢價(jià)率方面，2012年上報(bào)異常交易地塊平均溢價(jià)率比2011年的均值降低了30個(gè)百分點(diǎn)。

盡管如此，去年下半年特別是四季度，很多機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布報(bào)告稱，上海、深圳、南京、長(zhǎng)沙以及蘇州等地的地王紀(jì)錄被刷新。

對(duì)此趙松特別指出，“地王”和“溢價(jià)率”常被視作表征土地市場(chǎng)熱度的重要信號(hào)，但由于準(zhǔn)確全面掌握信息有一定困難，加上缺乏必要的解讀，市場(chǎng)也出現(xiàn)了因誤讀、誤解而助推情緒波動(dòng)的現(xiàn)象。根據(jù)分析，2012年僅有兩宗成交單價(jià)超越2007年以來所在城市歷史高值的地塊，可以被稱為“地王”，其余地塊均不符合判定標(biāo)準(zhǔn)。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉也持相同觀點(diǎn)，他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前的土地成交單價(jià)并未失去理性，雖然部分區(qū)域創(chuàng)造了新高，但相比2010年地王潮中出現(xiàn)的地王，當(dāng)時(shí)動(dòng)輒出現(xiàn)樓面價(jià)超過在售物業(yè)價(jià)格的現(xiàn)象，而截至目前，全國(guó)各地去年出現(xiàn)的所謂地王，其價(jià)格疊加合理的開發(fā)成本后，很少有超過在售物業(yè)價(jià)格的。

他舉例說，去年出讓的南京濱江G50地塊雖然被冠以“地王”稱號(hào)，但其樓面價(jià)只有7754元/平方米，而且僅有一家出價(jià)，雖然可以代表土地市場(chǎng)的回暖，但歸類于地王有些牽強(qiáng)。

商住倒掛改觀 結(jié)構(gòu)回歸常態(tài)/

2012年在土地市場(chǎng)深入調(diào)控的背景下，地價(jià)結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了明顯變化。

去年末全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3129元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米。與去年同期相比，商、住、工各用途地價(jià)漲幅分別為3.34%、2.26%、2.70%。其中，商業(yè)、住宅地價(jià)同比漲幅均處于近十年來的低位，僅略高于2008年，且全年住宅地價(jià)累計(jì)漲幅在三類用地中最低，這也是近兩輪市場(chǎng)波動(dòng)中首次出現(xiàn)的狀況。

對(duì)此趙松解釋稱，從2009年以來的商住倒掛，住宅地價(jià)漲幅超過商服，到今年的接近工業(yè)地價(jià)漲幅，地價(jià)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

鏈家市場(chǎng)研究部研究員張旭告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這主要是由于市場(chǎng)環(huán)境的不同造成的。土地市場(chǎng)成交趨勢(shì)除受到供應(yīng)節(jié)奏影響外，很大程度上也取決于市場(chǎng)預(yù)期及銷售情況。2009年正是房企非理性拿地、大規(guī)模擴(kuò)張的時(shí)期。而到了2012年，調(diào)控環(huán)境未變，房企拿地仍然謹(jǐn)慎，目前這種地價(jià)結(jié)構(gòu)屬于回歸正常狀態(tài)，肯定好過此前房企瘋狂拿地之時(shí)。

中指院報(bào)告顯示，2012年，十大代表性房企在全國(guó)129個(gè)主要城市拿地396宗，規(guī)劃建筑面積共計(jì)9032萬平方米，拿地?cái)?shù)量繼續(xù)下降至近3年最低。

相比之下，商業(yè)地產(chǎn)則未受到調(diào)控的明顯沖擊，發(fā)展較為平穩(wěn)。仲量聯(lián)行最新發(fā)布的報(bào)告顯示，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金已經(jīng)連續(xù)12個(gè)季度實(shí)現(xiàn)上漲，2012年租金增幅為17.1%，香港和上海同期也分別實(shí)現(xiàn)了3.6%和2.2%的租金漲幅。

陽光100副總裁范小沖認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入 “白銀時(shí)代”，無序競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，未來地產(chǎn)發(fā)展方向?qū)⑾蛏虡I(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及城市綜合體等轉(zhuǎn)移，比拼的是專業(yè)開發(fā)能力。

市場(chǎng)依然理性 今年或溫和上漲/

回顧2012年土地市場(chǎng)，前低后高的趨勢(shì)異常明顯，特別是四季度在許多城市出現(xiàn)供需兩旺景象。這也被看作地市新一輪回暖的標(biāo)志。

不過趙松認(rèn)為，高溢價(jià)成交地塊的溢價(jià)率水平仍處于調(diào)控以來的低值，顯示當(dāng)前土地市場(chǎng)依然處于相對(duì)平穩(wěn)期，不存在因市場(chǎng)預(yù)期較好導(dǎo)致的非理性追漲。

趙松表示，世界經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)企穩(wěn)回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資開發(fā)和銷售恢復(fù)性增長(zhǎng)，各項(xiàng)指標(biāo)的持續(xù)向好，支撐了2012年第四季度地價(jià)漲幅平穩(wěn)中略有回升。中央繼續(xù)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，相關(guān)部委和地方政府政策跟進(jìn)，投資投機(jī)性需求將進(jìn)一步得到遏制。

國(guó)土部判斷，綜合國(guó)內(nèi)外因素影響，預(yù)計(jì)2013年城市地價(jià)總體水平將小幅溫和上漲。其中，商服、住宅等房地產(chǎn)用地價(jià)格在經(jīng)濟(jì)支撐與調(diào)控抑制的雙向作用下，總體平穩(wěn)，局部敏感波動(dòng)。

對(duì)于2013年的土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，趙松表示，要加強(qiáng)差異化管理，密切關(guān)注房?jī)r(jià)、地價(jià)等市場(chǎng)信號(hào)波動(dòng)較大的城市，完善土地利用的約束監(jiān)管機(jī)制，確保穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)、抑制異常地價(jià)的相關(guān)措施落到實(shí)處。

張大偉認(rèn)為，目前部分城市對(duì)土地出讓都制定了某些政策，要求在超過溢價(jià)率限制后競(jìng)爭(zhēng)配套保障房等，從對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響來看，這樣從數(shù)據(jù)上的確避免了創(chuàng)造歷史新高的可能性，但實(shí)際上剔除保障房等因素之后，其價(jià)格對(duì)市場(chǎng)的影響依然存在。

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