每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

業(yè)主可以自己確定小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)了。

5月27日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從知情人士處獲悉，日前，重慶南岸區(qū)南坪鎮(zhèn)人民政府發(fā)布了《萬(wàn)科金域?qū)W府翰林小區(qū)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)通知》。根據(jù)通知，萬(wàn)科金域?qū)W府翰林將于近期召開業(yè)主大會(huì)，重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并引入“彈性定價(jià)”模式，將物業(yè)服務(wù)選擇和定價(jià)權(quán)交給業(yè)主。

這也是重慶首個(gè)由業(yè)主自選服務(wù)進(jìn)行定價(jià)的小區(qū)。

受訪者供圖

業(yè)主自選物業(yè)服務(wù)

公開資料顯示，重慶萬(wàn)科金域?qū)W府翰林小區(qū)占地近300畝，總體量達(dá)到約85.57萬(wàn)平方米，分為翰林和翰江兩個(gè)組團(tuán)，其中僅翰林組團(tuán)總戶數(shù)便超過(guò)9000戶，居住人口超兩萬(wàn)人，由成都萬(wàn)科物業(yè)重慶分公司提供物業(yè)服務(wù)。

“此次重新簽訂合同，是由于原來(lái)的物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)到期。”一知情人士告訴每經(jīng)記者，業(yè)主對(duì)此前收費(fèi)等問題存在疑慮，但小區(qū)目前尚未成立業(yè)委會(huì)，因此由南坪街道辦牽頭搭建溝通平臺(tái)，組織物業(yè)企業(yè)、業(yè)主籌備組共同協(xié)商。

根據(jù)每經(jīng)記者獲得的文件，新物業(yè)合同的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：高層2.28元/平方米·月、洋房2.58元/平方米·月、公寓2.62元/平方米·月、商業(yè)5.2元/平方米·月、幼兒園1元/平方米·月、車位費(fèi)80元/月·個(gè)，合同周期5年。

而在此前，高層收費(fèi)為3元/平方米·月、洋房3.8元/平方米·月、公寓4元/平方米·月、商業(yè)9元/平方米·月、車位費(fèi)80元/月·個(gè)。

“這是采用‘彈性定價(jià)’模式綜合進(jìn)行定價(jià)的結(jié)果。”一位接近該項(xiàng)目的知情人士表示，通過(guò)引入這一模式，企業(yè)提供多種服務(wù)事項(xiàng)以及對(duì)應(yīng)的服務(wù)價(jià)格供業(yè)主選擇，由業(yè)主代表根據(jù)日常需求選擇新的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符。

據(jù)悉，2024年底，萬(wàn)科物業(yè)提出“彈性定價(jià)”，根據(jù)95個(gè)服務(wù)空間和1530個(gè)作業(yè)對(duì)象梳理了158項(xiàng)必選服務(wù)，確保社區(qū)基本運(yùn)營(yíng)安全和秩序，這是服務(wù)的“底線”；另有350項(xiàng)自選服務(wù)，由業(yè)主按需共同選擇服務(wù)事項(xiàng)和頻次，這決定了物業(yè)費(fèi)的“高線”。

每經(jīng)記者在金域?qū)W府翰林的新物業(yè)合同附件中看到，“業(yè)主自選服務(wù)清單”里詳細(xì)列明了具體的業(yè)務(wù)類別、作業(yè)對(duì)象和分類，以及作業(yè)頻次。僅以大堂清潔業(yè)務(wù)為例，清單對(duì)大堂的地面、玻璃、墻面、燈具、沙發(fā)等每個(gè)具體作業(yè)對(duì)象都進(jìn)行了分類，并規(guī)定了作業(yè)頻次。

至于小區(qū)公區(qū)收益收入部分，新合同則規(guī)定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣除20%經(jīng)營(yíng)成本，其余80%歸全體業(yè)主所有，不過(guò)小區(qū)的公共區(qū)域修繕等均從這80%收益中支出，修繕事項(xiàng)和金額需在小區(qū)前置公示，接受業(yè)主監(jiān)督和答疑。

“‘彈性定價(jià)’主要還是針對(duì)存量物業(yè)，在業(yè)委會(huì)招投標(biāo)階段，如業(yè)委會(huì)需要更換小區(qū)物業(yè)，想采取透明定價(jià)模式時(shí)，萬(wàn)科物業(yè)這種模式就比較好。”中物智庫(kù)高級(jí)研究員宋子謙在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，若業(yè)委會(huì)已想好采用包干制或酬金制，那這個(gè)“彈性定價(jià)”就不會(huì)有太大作用。而且如果小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，也沒辦法實(shí)現(xiàn)“彈性定價(jià)”。必選清單和可選清單只能讓業(yè)委會(huì)選，而非單個(gè)業(yè)主選。

注：包干制是指由業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

每經(jīng)記者了解到，目前該小區(qū)“彈性定價(jià)”還處于公示階段，待6月業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議投票通過(guò)后才會(huì)正式執(zhí)行。

能采取“彈性定價(jià)”的項(xiàng)目還很少

重慶萬(wàn)科金域?qū)W府翰林并非萬(wàn)科首個(gè)采取“彈性定價(jià)”的小區(qū)。

據(jù)上述據(jù)知情人士透露，自2024年推出“彈性定價(jià)”措施后，萬(wàn)科物業(yè)已在全國(guó)超10個(gè)小區(qū)落定，但這是首次有相關(guān)政府部門指導(dǎo)、參與。

值得注意的是，2024年6月1日，重慶出臺(tái)新修訂的《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，規(guī)定了住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)、超最高等級(jí)服務(wù)的住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)單獨(dú)核定等內(nèi)容。此后，重慶多個(gè)小區(qū)要求根據(jù)該辦法，對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。

根據(jù)《2024年中國(guó)物業(yè)行業(yè)年度盤點(diǎn)報(bào)告》，2024年以來(lái)，包括重慶、銀川、青島和武漢等城市上百個(gè)小區(qū)要求下調(diào)物業(yè)費(fèi)，降幅在20%～35%。有業(yè)內(nèi)人士分析指出，若重慶萬(wàn)科金域?qū)W府翰林“彈性定價(jià)”模式最后通過(guò)，將標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)在構(gòu)建“質(zhì)價(jià)相符”服務(wù)體系方面邁出重要一步。

除了萬(wàn)科物業(yè)外，在2024年度業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園服務(wù)也提出，2025年公司推出了菜單式服務(wù)方案，結(jié)合業(yè)主全居住場(chǎng)景的服務(wù)訴求，在基礎(chǔ)服務(wù)空間場(chǎng)景以及生活場(chǎng)景等方面形成不同的配置選項(xiàng)，供業(yè)主按需選配。如在基礎(chǔ)服務(wù)上，根據(jù)物業(yè)費(fèi)單價(jià)水平以及城市區(qū)位，形成幾檔可以選配的方案等，在社區(qū)核心的居住空間場(chǎng)景，核心動(dòng)線的設(shè)施配置、綠化等，形成相應(yīng)的升級(jí)選配包。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多家物業(yè)公司了解到，目前已有物企在管理新樓盤時(shí)采取必選基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)+可選增值服務(wù)的定價(jià)模式，但主要還是以包干制和酬金制為主。

“所有的項(xiàng)目清單定價(jià)背后，肯定是有一系列數(shù)據(jù)支撐的。”宋子謙表示，如同樣的服務(wù)，基于其管理效率、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、服務(wù)密度等優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科物業(yè)可能在當(dāng)?shù)亟o到的定價(jià)要比其他公司有優(yōu)勢(shì)。物業(yè)服務(wù)其實(shí)是一個(gè)以成本為核心的服務(wù)，只要內(nèi)部成本算得清楚，就算是低價(jià)小區(qū)也能游刃有余。

“目前頭部物業(yè)企業(yè)基本都在做這件事，就是要把內(nèi)部成本進(jìn)行細(xì)化。”宋子謙續(xù)稱，站在物業(yè)滲透市場(chǎng)的角度看，能采取“彈性定價(jià)”的項(xiàng)目還很少。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王琳 攝