每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“小物業(yè)，大民生”正逐漸成為市場共識。

近年來，在住宅需求得到滿足后，業(yè)主們越發(fā)重視小區(qū)配套的物業(yè)服務(wù)水平，但在日常生活中，物業(yè)、業(yè)主雙方關(guān)于物業(yè)費(fèi)繳納、小區(qū)公共收益支配等方面的糾紛卻頻頻見諸媒體，引發(fā)各界關(guān)注。

值此“3·15”國際消費(fèi)者權(quán)益日之際，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理近年來物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的一些典型案例，結(jié)合政策趨勢與法律框架，提煉出物業(yè)常見問題。

捆綁收費(fèi)合理么？

交房時(shí)被要求預(yù)繳物業(yè)費(fèi)，似乎已成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。

以深圳某人才項(xiàng)目為例，2024年底交付，業(yè)主陳先生在收房時(shí)就被要求至少提前預(yù)繳6個(gè)月物業(yè)費(fèi)，“有的業(yè)主還被要求預(yù)繳一年費(fèi)用才能收房”。據(jù)每經(jīng)記者了解，部分項(xiàng)目甚至將物業(yè)費(fèi)預(yù)繳與門禁卡、電梯卡等事宜綁定。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“這種捆綁收費(fèi)是違法的。交房本是開發(fā)商的義務(wù)，無權(quán)要求業(yè)主預(yù)繳物業(yè)費(fèi)；物業(yè)公司更無權(quán)在開發(fā)商交房時(shí)，要求預(yù)收物業(yè)費(fèi)。遇到這種情況，可以直接向住建部門或房管部門進(jìn)行投訴，要求對這種違法違規(guī)行為進(jìn)行調(diào)查處理，必要時(shí)甚至可以直接報(bào)警。如果屢禁不止，還可以提起相關(guān)民事訴訟。”

中物智庫高級研究員宋子謙則指出，這主要取決于商品房銷售合同和物業(yè)服務(wù)合同中的規(guī)定，“若商品房銷售合同中對預(yù)繳物業(yè)費(fèi)有特別約定，且在該約定合法有效的情況下，合同雙方應(yīng)當(dāng)按照約定處理”。

裝修還要交管理費(fèi)？

新房裝修本是一件開心事，但按照部分物業(yè)公司的管理規(guī)定，業(yè)主在裝修前需要先繳納裝修管理費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)，以及裝修押金和保證金等。但裝修完成驗(yàn)收后，物業(yè)卻不愿意退還裝修押金，并以此用來抵扣日后的物業(yè)費(fèi)，這往往會(huì)引發(fā)物業(yè)與業(yè)主的糾紛，喜事變成煩心事。

王玉臣指出，各地規(guī)定不同，還是要按照當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定來執(zhí)行，一些地方已經(jīng)取消了裝修押金或保證金。

如2023年北京市住建委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅物業(yè)管理項(xiàng)目生活垃圾和住宅室內(nèi)裝飾裝修相關(guān)收費(fèi)的通知》中，就明確取消了裝修保證金，同時(shí)明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含生活垃圾清運(yùn)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人不得再收取生活垃圾清運(yùn)費(fèi)；未包含的，可以收取。生活垃圾清運(yùn)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為30元/戶·年，該標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。物業(yè)公司不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取或者變相收取住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)費(fèi)起始時(shí)間到底怎么算？

關(guān)于物業(yè)費(fèi)收取時(shí)間，一直都存在糾紛。

如寧波北侖區(qū)年初判決的一起法律案件，就源于一業(yè)主在2021年7月收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，隨即開發(fā)商啟動(dòng)整改，當(dāng)年9月整改完成。但物業(yè)公司要求從當(dāng)年8月起計(jì)算物業(yè)費(fèi)，業(yè)主則主張從10月開始，雙方未能達(dá)成一致，最終訴諸法院，此后陷入了長達(dá)數(shù)年的物業(yè)費(fèi)爭議。

“如果開發(fā)商交的房子不具備交房條件，購房人并未在交房時(shí)就收房，那么物業(yè)費(fèi)的起始時(shí)間應(yīng)該是入住時(shí)間。”王玉臣指出，若開發(fā)商交的房子符合交房條件，但業(yè)主遲遲不收房，這種情況往往會(huì)在合同中約定以交房時(shí)間為準(zhǔn)來算物業(yè)費(fèi)，合同約定優(yōu)先。

宋子謙則表示，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條明確規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁，但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呃U物業(yè)費(fèi)。

公共收益去哪了？

“物業(yè)費(fèi)年年交，到底花在哪了？”

“小區(qū)電梯廣告、快遞柜租金等收益又去了哪里？”

作為業(yè)主，你是否也有過這些疑慮？

據(jù)每經(jīng)記者觀察，近年來隨著居民自治意識的逐步提高，涉及小區(qū)全體業(yè)主利益的糾紛、訴訟數(shù)量也呈上升趨勢，特別是在小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的更替過程中，對小區(qū)公共收益的追索屢屢成為焦點(diǎn)。

“根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十三條、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第三項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。”宋子謙提醒，業(yè)主請求公布、查閱物業(yè)服務(wù)合同、共有部分使用和收益情況的，法院應(yīng)予支持。

房屋存在質(zhì)量問題怎么辦？

“我家臥室窗戶漏風(fēng)的問題跟你們反映過多少次？反映情況時(shí)當(dāng)看不見，收費(fèi)倒是挺積極，物業(yè)服務(wù)做到位了嗎？”

近年來，不少業(yè)主因房屋質(zhì)量差、物業(yè)服務(wù)不到位等問題拒交物業(yè)費(fèi)，最終被物業(yè)公司起訴。那么業(yè)主能否以這些理由拒交物業(yè)費(fèi)？

“如果在房屋保修期內(nèi)，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)日常的維修義務(wù)，業(yè)主可以直接找開發(fā)商。至于開發(fā)商是自己維修，還是讓施工企業(yè)或物業(yè)維修，則是開發(fā)商需要處理的問題。”王玉臣表示，即使不在保修期內(nèi)，如果存在施工缺陷或設(shè)計(jì)缺陷，開發(fā)商依舊需要承擔(dān)相應(yīng)的維修責(zé)任。

王玉臣指出，若超出了保修期，又不屬于施工缺陷或設(shè)計(jì)缺陷等特殊情況，則可以先找物業(yè)公司，要求物業(yè)公司維修。“公攤部分或公共部分的維修義務(wù)在物業(yè)公司，但此時(shí)可能會(huì)涉及公共維修基金的使用”。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝（圖文無關(guān)）