每經(jīng)記者｜張文瑜    西安    每經(jīng)編輯｜賀娟娟

西安高新CBD地標商業(yè)項目——西安益田假日里，近日因一則司法拍賣公告引發(fā)廣泛關注。

4月底，上海金融法院在阿里司法拍賣平臺發(fā)布公告，將于5月30日公開拍賣“陜西省西安市高新區(qū)錦業(yè)路7號5幢1單元10101室等（共17套）房地產(chǎn)”。此次拍賣標的評估價10.54億元，以7.38億元起拍，相當于打了七折。

西安益田假日里于2019年底開業(yè)，定位“CBD白領24小時生活全配套”。5年多以來，憑借核心區(qū)位優(yōu)勢、多元業(yè)態(tài)布局，以及周邊商業(yè)競爭空白，該商業(yè)體已深度融入周邊人群的工作、生活消費場景。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，此番被拍賣與項目經(jīng)營情況無關，而是源于上海金融法院對一起金融借款合同糾紛的執(zhí)行——西安益田假日里商業(yè)管理有限公司因6.9億元借款違約，抵押物業(yè)被債權人中國東方資產(chǎn)深圳分公司申請強制執(zhí)行。

7.38億元公開拍賣

4月底，上海金融法院發(fā)布公告，將于2025年5月30日10時至2025年6月2日10時在“淘寶網(wǎng)”上公開進行網(wǎng)絡司法拍賣活動，拍賣標的為“陜西省西安市高新區(qū)錦業(yè)路7號5幢1單元10101室等（共17套）房地產(chǎn)”。

來源：阿里司法拍賣平臺公告

項目建筑面積合計84137.45平方米，其中地上建筑面積合計為38782.94平方米，地下建筑面積合計為45354.51平方米，規(guī)劃用途分別為商業(yè)服務、車庫，房屋性質為市場化商品房，登記日期為2015年11月16日。

項目土地權屬性質為國有土地使用權，土地面積為143247.1平方米，取得方式為出讓，使用期限至2054年1月31日，拍品所有人為上海XX資產(chǎn)管理有限公司。

值得關注的是，該標的評估價為10.54億元，起拍價7.38億元，相當于評估價七折，同時設置了8000萬元保證金，增價幅度為300萬元及其倍數(shù)，競價周期長達3天。

由于標的帶租約拍賣，未來買受人需全面承繼原租賃合同中享有的權利與義務。

根據(jù)租賃合同，該項目初始租期5年原定于2024年5月31日到期，后經(jīng)補充協(xié)議延至2026年5月31日。

來源：阿里司法拍賣平臺公告

此外，根據(jù)公告披露的項目欠費情況，2025年4月21日相關當事人口頭告知暫無物業(yè)管理費欠費、無公共事業(yè)費欠費（僅供參考），但隨著時間推移，后續(xù)實際欠費金額將由買受人承擔。

從項目介紹及位置判斷，此次被拍賣標的正是西安曾經(jīng)的地標商業(yè)——西安益田假日里購物中心。

來源：阿里司法拍賣平臺公告

而拍賣并非源于項目經(jīng)營不善，而是上海金融法院對一起金融借款合同糾紛的執(zhí)行。西安益田假日里商業(yè)管理有限公司因6.9億元借款違約，其抵押物業(yè)被債權人中國東方資產(chǎn)深圳分公司申請強制執(zhí)行。

其中，上海堃懿資產(chǎn)管理有限公司以其持有的西安益田假日里項目面積為84137.45平方米的房產(chǎn)提供抵押擔保，西安益田假日里商業(yè)管理有限公司、上海檔浦貿易有限公司分別以各自持有的上海堃懿資產(chǎn)管理有限公司22%的股權、78%的股權提供質押擔保。

來源： 中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司官網(wǎng)

此前，中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司深圳市分公司已多次發(fā)布關于西安益田假日里商業(yè)管理有限公司等兩戶不良債權的處置公告。

據(jù)中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)顯示，2024年12月5日，西安益田假日里商業(yè)管理有限公司被上海金融法院列為被執(zhí)行人，案號（2024）滬74執(zhí)1781號，執(zhí)行標的10.49億元。

來源：中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)

經(jīng)營暫未受影響

除拍賣原因外，外界更為關注的是這座商業(yè)綜合體的運營狀況與未來命運。

西安益田假日里位于高新區(qū)錦業(yè)路CBD核心商圈，毗鄰綠地中心、中鐵西安中心等高端寫字樓集群，2019年底開業(yè)，定位為“CBD白領24H生活全配套”。開業(yè)初期便實現(xiàn)“100%開業(yè)率，30%區(qū)域首進”，引進了奧斯卡影院、永輝超市、海底撈、喜茶等眾多頭部品牌。

憑借核心區(qū)位優(yōu)勢、多元業(yè)態(tài)布局以及周邊商業(yè)競爭空白，經(jīng)過五年發(fā)展，已深度融入周邊人群的工作生活場景。

從實地走訪情況來看，該商業(yè)體以復合商業(yè)體形態(tài)呈現(xiàn)，由盒子式購物中心、外圍底商及商業(yè)街區(qū)組成，覆蓋地上四層與地下一層空間。

業(yè)態(tài)布局方面，外圍底商憑借奈雪、霸王茶姬等網(wǎng)紅茶飲餐飲品牌，依靠高頻消費屬性吸引穩(wěn)定客流；商業(yè)街區(qū)開業(yè)率仍有待提升。

盒子購物中心內，地下一層主打小吃集合，工作日午間用餐時段基本“一座難求”；地上一、二層為時尚零售區(qū)，存在店員多于消費者的情況；三、四層集中布局餐飲，因目的性消費屬性，客流表現(xiàn)優(yōu)于零售區(qū)域，且有幾家餐飲品牌正在圍擋裝修，即將入駐。

不過，該項目在非工作時段輻射能力較弱，負一層的永輝超市傳來閉店消息，如今店內正在打折清倉，貨架逐漸空置。

總體而言，目前西安益田假日里項目運營正常，暫未因拍賣事件發(fā)生明顯變化。

但7.38億元的起拍價，對潛在接手方的資金實力與商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗提出了極高要求。在當前商業(yè)地產(chǎn)投資趨于謹慎的市場環(huán)境下，接手方需綜合考量多重因素。

新業(yè)主獲得資產(chǎn)后，需繼續(xù)履行剩余約1年的租約，短期內難以對項目運營進行大幅調整，還需維持商戶信心，避免因產(chǎn)權變動引發(fā)商戶退租。2026年5月底租約到期后，或將迎來改造升級或導入自有管理體系的契機，如何突破現(xiàn)有業(yè)態(tài)，吸引高頻消費客群，將成為實現(xiàn)資產(chǎn)轉化回報的關鍵。

關于上述拍賣事宜，每經(jīng)記者聯(lián)系西安益田假日里商業(yè)管理有限公司了解情況，其表示不少商戶看到消息后也表示擔憂，并反復在求證情況。“此次拍賣屬于正常資產(chǎn)處置行為，不會對項目經(jīng)營產(chǎn)生影響。在租賃合同到期前，公司將保持項目正常運轉。”