每經(jīng)記者｜李蕾    每經(jīng)編輯｜彭水萍

上周，我國(guó)已上市公募REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格整體呈現(xiàn)震蕩上行的趨勢(shì)。截至5月9日，中證REITs（收盤）指數(shù)收于848.41點(diǎn)，環(huán)比上漲0.28%；中證REITs全收益指數(shù)收于1062.05點(diǎn)，環(huán)比上漲0.39%。各大類資產(chǎn)收益表現(xiàn)由高到低排序依次為：可轉(zhuǎn)債>美股>A 股>黃金>REITs>純債>原油。

在這其中，保障房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施板塊REITs表現(xiàn)較優(yōu)，其中保障房板塊交易活躍度最高。

具體產(chǎn)品方面，全市場(chǎng)已經(jīng)上市的65只公募REITs中，有44只環(huán)比上漲，相比前一周有所增加，另外21只則下跌。漲幅排名前三的分別是華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、工銀蒙能清潔能源REIT和國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT，周內(nèi)分別上漲4.59%、3.76%和3.53%。跌幅最大的三只產(chǎn)品則分別為中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT、招商高速公路REIT和國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT，周內(nèi)分別下跌了4.41%、2.8%和2.29%。

政策行業(yè)方面，上周中國(guó)證監(jiān)會(huì)主席吳清在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上提出，強(qiáng)化多層次資本市場(chǎng)產(chǎn)品和服務(wù)的支持，支持上市公司利用股債、REITs等多種工具來(lái)開展直接融資，REITs 被納入滬深股通的交易標(biāo)的。另外，中金唯品會(huì)奧特萊斯REIT項(xiàng)目獲受理，國(guó)君臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT擴(kuò)募對(duì)反饋意見(jiàn)進(jìn)行回復(fù)。

二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格震蕩上行，保障房、消費(fèi)板塊表現(xiàn)較優(yōu)

上周，在經(jīng)歷了一段時(shí)間的調(diào)整后，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格開啟震蕩上行。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至5月9日，中證REITs（收盤）指數(shù)收于848.41點(diǎn)，環(huán)比上漲0.28%，同比上漲5.59%；中證REITs全收益指數(shù)收于1062.05點(diǎn)，環(huán)比上漲0.39%，同比上漲11.94%。

從項(xiàng)目屬性來(lái)看，上周產(chǎn)權(quán)類REITs和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs分別上漲0.7%和0.09%。從底層資產(chǎn)來(lái)看，國(guó)泰海通證券數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一周租賃住房類和消費(fèi)類REITs表現(xiàn)較好，產(chǎn)業(yè)園和交通REITs表現(xiàn)相對(duì)一般，漲幅由高到低分別為：保障房（2.03%）、消費(fèi)（0.84%）、能源（0.79%）、倉(cāng)儲(chǔ)（0.61%）、市政環(huán)保（0.21%）、產(chǎn)業(yè)園（-0.08%）、交通（-0.15%）。

具體產(chǎn)品方面，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，全市場(chǎng)已經(jīng)上市的65只公募REITs有44只環(huán)比上漲，相比前一周有所增加，另外21只則下跌。漲幅排名前三的分別是華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、工銀蒙能清潔能源REIT和國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT，周內(nèi)分別上漲了4.59%、3.76%和3.53%。

相比之下，跌幅最大的三只產(chǎn)品則分別為中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT、招商高速公路REIT和國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT，環(huán)比跌幅分別為4.41%、2.8%和2.29%，此外還有5只產(chǎn)品環(huán)比跌幅超過(guò)1%。

值得一提的是，在跌幅排名靠前的產(chǎn)品中，高速公路REITs和產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs占據(jù)多席，顯示出這兩類產(chǎn)品的承壓情況。

流動(dòng)性方面，光大證券數(shù)據(jù)顯示，上周已上市的65只公募REITs成交規(guī)模為17.7億元；水利設(shè)施類REITs區(qū)間日均換手率領(lǐng)先其他，周內(nèi)區(qū)間日均換手率均值為0.62%。

從單只REIT層面來(lái)看，成交規(guī)模和換手率方面表現(xiàn)延續(xù)分化。周內(nèi)成交量前三的是東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、南方順豐物流REIT和嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT；成交額方面，周內(nèi)成交額前三的分別是南方順豐物流REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT和嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT。

周內(nèi)主力凈流入總額為2.77億元，市場(chǎng)交投熱情有所延續(xù)。從不同底層資產(chǎn)REITs來(lái)看，周內(nèi)主力凈流入額前三的底層資產(chǎn)類型是倉(cāng)儲(chǔ)物流類、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類和園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類；從單只REIT來(lái)看，周內(nèi)主力凈流入額前三的REITs是南方順豐物流REIT、中金普洛斯REIT和博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT。 

監(jiān)管支持REITs納入滬深港通，又有消費(fèi)類REIT申報(bào)獲受理

政策與行業(yè)方面，上周有多項(xiàng)重要?jiǎng)討B(tài)值得關(guān)注。

首先，5月7日吳清在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上提及，強(qiáng)化多層次資本市場(chǎng)產(chǎn)品和服務(wù)的支持，支持上市公司利用股債、REITs等多種工具來(lái)開展直接融資，支持REITs被納入滬深股通的交易標(biāo)的等。而他關(guān)于“將REITs納入滬深港通標(biāo)的”“穩(wěn)步推進(jìn)人民幣股票交易柜臺(tái)納入港股通、支持在港推出跨境投資和風(fēng)險(xiǎn)管理產(chǎn)品等對(duì)港合作各項(xiàng)措施”的表態(tài)，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)兩地資本市場(chǎng)互聯(lián)互通進(jìn)一步深化的新期盼。

其次，又有消費(fèi)類REIT申報(bào)獲受理。上周，中金唯品會(huì)奧特萊斯REIT的狀態(tài)為“已申報(bào)”，項(xiàng)目原始權(quán)益人為杉杉商業(yè)集團(tuán)有限公司。公開資料顯示，杉杉商業(yè)集團(tuán)有限公司成立于2016年，位于浙江省寧波市，是一家以從事商務(wù)服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，注冊(cè)資本30億元。

2019年，唯品會(huì)以29億元收購(gòu)杉杉商業(yè)集團(tuán)100%股份。當(dāng)時(shí)，杉杉商業(yè)集團(tuán)旗下已建成的奧特萊斯廣場(chǎng)分別位于南昌、寧波、太原、哈爾濱、鄭州，同時(shí)還有多個(gè)奧特萊斯廣場(chǎng)在規(guī)劃建設(shè)中。據(jù)悉，中金唯品會(huì)奧特萊斯REIT計(jì)劃發(fā)行總額為29.7億元。

國(guó)信證券對(duì)此指出，已上市消費(fèi)REITs中，目前僅有華夏首創(chuàng)奧萊REIT以?shī)W特萊斯為底層資產(chǎn)。在經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇背景下，奧特萊斯“名品+折扣”模式依然具備較好的收益潛力。

另外，上周國(guó)君臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT擴(kuò)募對(duì)反饋意見(jiàn)進(jìn)行回復(fù)，估值較申報(bào)稿下調(diào)9.5%，主要調(diào)整出租率、租金單價(jià)、租金增長(zhǎng)率等關(guān)鍵參數(shù)。底層資產(chǎn)估值下調(diào)至15.3億元，較申報(bào)稿下降1.6億元。

針對(duì)擴(kuò)募提速，國(guó)泰海通證券也在分析中指出，在當(dāng)前新發(fā)項(xiàng)目上市速度放緩、擴(kuò)募進(jìn)度加快、打新難拿份額的背景下，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健且原始權(quán)益方有擴(kuò)募意愿與能力的項(xiàng)目，兼具相對(duì)低波屬性與一二級(jí)市場(chǎng)利差期權(quán)收益，在防御市場(chǎng)波動(dòng)的同時(shí)捕捉結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

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