每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“這次是我自從去年11月底接任集團(tuán)行政總裁以來，第一次主持業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，深感責(zé)任重大。”

2月28日晚，在新世界發(fā)展（HK00017，股價(jià)4.82港元，市值121.30億港元）2025財(cái)年（2024年6月30日~12月31日）中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，新世界發(fā)展行政總裁黃少媚在開場(chǎng)時(shí)坦言，現(xiàn)在樓市確實(shí)面臨不少挑戰(zhàn)，利率依然偏高，公司負(fù)債仍然處于較高水平，樓市仍需時(shí)間恢復(fù)。“多重因素疊加在一起，對(duì)我們來說是一個(gè)考驗(yàn)。面對(duì)各種挑戰(zhàn)，我們更加需要沉著應(yīng)對(duì)。”

財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)核心經(jīng)營(yíng)溢利44.16億港元，同比下降18%；股東應(yīng)占虧損66.33億港元；綜合債務(wù)凈額約為1246.3億港元，較上一個(gè)財(cái)年末期（2024年6月30日）增加近10億港元；內(nèi)地整體合約銷售額約75億元人民幣，香港應(yīng)占合約銷售額約52億港元。

去年下半年以來，無論是短時(shí)間內(nèi)兩度更換總裁還是頻頻傳出的利空消息，都讓外界擔(dān)憂這家老牌港資房企能否穿越周期。從財(cái)務(wù)情況看，債務(wù)確實(shí)是新世界發(fā)展目前面臨最迫切的問題。

黃少媚在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，其目前工作主要有兩大方向：一是持續(xù)開展和推進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展，專注地產(chǎn)本業(yè)，確保運(yùn)營(yíng)正常和穩(wěn)定；二是改善財(cái)務(wù)狀況?，F(xiàn)在首要任務(wù)是降低負(fù)債，她提出了七項(xiàng)減債安排，包括積極出售發(fā)展項(xiàng)目、積極出售非核心資產(chǎn)、釋放農(nóng)地價(jià)值、提升租務(wù)回報(bào)、精簡(jiǎn)成本、暫停派息和積極進(jìn)行財(cái)務(wù)管理等。

一年內(nèi)到期債務(wù)達(dá)322.09億港元，有合適價(jià)錢才會(huì)考慮出售

這是黃少媚上任后交出的任期內(nèi)首份財(cái)報(bào)。

新世界發(fā)展2025財(cái)年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，考慮到非現(xiàn)金性質(zhì)的發(fā)展物業(yè)耗蝕虧損及應(yīng)占耗蝕虧損及投資物業(yè)公平值變動(dòng)的總額為49.51億港元，公司錄得持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的股東應(yīng)占虧損為66.33億港元。

新世界發(fā)展表示，虧損主要由于過去6個(gè)月市場(chǎng)宏觀因素的快速變化，包括但不限于盡管香港和內(nèi)地推出利好樓市政策，減息速度低于預(yù)期及消費(fèi)者在美國(guó)新政府政策變化帶來的不確定性中保持謹(jǐn)慎，以致發(fā)展和投資物業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值下降。此外，本期虧損也因缺少截至2023年12月31日的6個(gè)月內(nèi)固定利率債券贖回和轉(zhuǎn)撥投資物業(yè)的一次性收益，總計(jì)19.51億港元。

來源：新世界發(fā)展財(cái)報(bào)

截至2024年12月31日，新世界發(fā)展短期債務(wù)及總債務(wù)較2024年6月30日分別減少94億港元及51億港元；現(xiàn)金及銀行存款（包括有限制銀行存款）較2024年6月30日減少約61億港元至218.58億港元，資產(chǎn)負(fù)債率增加2.5個(gè)百分點(diǎn)至57.5%。而其一年內(nèi)到期債務(wù)較2024年6月30日下降至322億港元，第二年到期債務(wù)微升至330億港元。

值得注意的是，2024年12月，曾有市場(chǎng)消息稱，新世界發(fā)展致函銀行機(jī)構(gòu)尋求豁免違約貸款契約的責(zé)任。彼時(shí)，新世界發(fā)展回應(yīng)稱，得悉網(wǎng)絡(luò)上流傳一些關(guān)于公司的不實(shí)猜測(cè)和謠言，“我們?cè)诖酥厣?，公司全面遵守所有披露要求，并向投資者和我們的股東提供及時(shí)和適當(dāng)?shù)南ⅰＮ覀儗⒁蝗缫酝?，致力于?zhí)行現(xiàn)有的公司策略”。

在本次財(cái)報(bào)中，新世界發(fā)展表示，已獲得貸款方豁免遵守截至2024年12月31日的若干財(cái)務(wù)契約。公司正與貸款方積極對(duì)話，商討若干銀行及其他借款的再融資，包括重新審視財(cái)務(wù)契約。根據(jù)管理層準(zhǔn)備的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)，可能需要在必要時(shí)申請(qǐng)財(cái)務(wù)契約豁免。預(yù)計(jì)貸款方將根據(jù)目前討論的再融資計(jì)劃，繼續(xù)豁免財(cái)務(wù)契約。

在黃少媚的“七招減債”計(jì)劃中，會(huì)繼續(xù)出售非核心資產(chǎn)和業(yè)務(wù)套現(xiàn)。“加上賣樓，我們的目標(biāo)在2025財(cái)年做到（回籠資金）260億港元。我們會(huì)繼續(xù)和各大銀行商討再融資安排，并善用已經(jīng)進(jìn)入的減息周期，降低利息支出。”

去年，市場(chǎng)曾屢次傳出新世界發(fā)展將出售其位于香港尖沙咀的核心項(xiàng)目——K11 ART MALL，但遲遲沒有具體落地。

對(duì)此，黃少媚在業(yè)績(jī)會(huì)上解釋稱，公司經(jīng)常會(huì)收到很多潛在買家對(duì)相關(guān)資產(chǎn)的詢問，截至目前，集團(tuán)對(duì)于這一資產(chǎn)還沒有簽訂任何有約束力的協(xié)議。在出售非核心資產(chǎn)方面，公司已經(jīng)完成了不少大宗交易，“我們以改善公司現(xiàn)金流、降低負(fù)債為首要任務(wù)，只有在價(jià)格合適的情況下，才會(huì)考慮出售資產(chǎn)”。

香港K11銷售額下滑13%，“有信心駕馭香港和內(nèi)地的地產(chǎn)市場(chǎng)”

香港K11商場(chǎng)是新世界發(fā)展的標(biāo)志性物業(yè)之一，也是新世界發(fā)展非執(zhí)行董事、曾長(zhǎng)期擔(dān)任行政總裁的鄭志剛的得意之作。財(cái)報(bào)顯示，香港K11商場(chǎng)整體客流量雖然維持穩(wěn)定，但由于本地消費(fèi)減少，導(dǎo)致銷售額按年下跌13%，主要受市民出境旅游、市場(chǎng)需求疲弱以及港元匯率高企所致。

在本次財(cái)報(bào)中，新世界發(fā)展明確K11中國(guó)內(nèi)地的首個(gè)旗艦項(xiàng)目——K11 ECOAST將于今年4月28日正式開業(yè)。該項(xiàng)目位于深圳前海蛇口太子灣，總建筑面積為22.85萬平方米。

新世界發(fā)展旗下深圳K11ECOAST項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

今年1月，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪K11 ECOAST時(shí)看到，該項(xiàng)目主體部分基本完工，外立面已裝修完畢，商場(chǎng)內(nèi)部和外圍地面尚在施工。據(jù)新世界發(fā)展此前多次公布的消息，K11 ECOAST的預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間原本是2024年年底。

從當(dāng)期的合約銷售情況看，在約75億元的內(nèi)地整體合約銷售額中，以大灣區(qū)為首的南部地區(qū)貢獻(xiàn)最大，接近60%，約為43.36億元，較上一個(gè)財(cái)年同期減少約7億元；長(zhǎng)三角地區(qū)從上一個(gè)財(cái)年同期的11億元減少至3.44億元；北部地區(qū)則大幅增長(zhǎng)至16.41億元。

黃少媚在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，雖然外部環(huán)境存在一些不明朗因素，但現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入減息周期，即便步伐有所放緩，至少利率開始穩(wěn)定了。內(nèi)地也出臺(tái)了利好樓市的措施，市場(chǎng)表現(xiàn)顯示，特別是在一線城市的核心地段，已經(jīng)止跌回穩(wěn)。“我相信我們有足夠的實(shí)力把握時(shí)機(jī)，我有能力也有信心駕馭香港和內(nèi)地的地產(chǎn)市場(chǎng)。”

“未來，我們?cè)谙愀酆蛢?nèi)地都將陸續(xù)推出物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。如香港有粉嶺馬適路、九龍?zhí)撩倒褰值软?xiàng)目，即將在3月動(dòng)工。此外，我們也會(huì)積極參與北部都會(huì)區(qū)的發(fā)展。在內(nèi)地，我們有深圳西麗、龍崗以及杭州二期項(xiàng)目，還有上海淮海中路等項(xiàng)目。”

黃少媚表示：“總體戰(zhàn)略上，我們會(huì)一如既往地維持優(yōu)質(zhì)的品牌定位，保證日常運(yùn)營(yíng)，堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展，繼續(xù)改善公司現(xiàn)金流，降低整體負(fù)債仍是我們的首要目標(biāo)。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝