每經(jīng)記者 李娜    每經(jīng)編輯 趙云    

2月27日上市的匯添富九州通醫(yī)藥REIT，集合競(jìng)價(jià)階段便直奔30%的漲停上限，全天最終漲幅超過(guò)28%。

昨日華夏金隅智造工場(chǎng)REIT上市后，也全天封住30%漲停板。稍早于2月17日上市的國(guó)泰君安南能源供熱REIT，和1月24日上市的易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT也同樣在上市首日漲停。

Wind數(shù)據(jù)顯示，就上市首日的表現(xiàn)來(lái)看，現(xiàn)有的63只公募REITs僅有9只在當(dāng)日漲幅超過(guò)90%。公募REITs上一次連續(xù)上市首日漲停，出現(xiàn)在2022年8月。

30%漲?，F(xiàn)象再現(xiàn)

2月27日，匯添富九州通醫(yī)藥REIT上市首日，也是年內(nèi)第5只上市的公募REITs。

當(dāng)日，該REIT尚在集合競(jìng)價(jià)階段即現(xiàn)30%漲停，盤中雖有短暫開板，但隨即再次封住，最終以3.764元/份收盤，漲逾28%，換手率達(dá)24.3%。

2月26日，金隅智造工場(chǎng)REIT上市首日封板漲停，公募REITs成交8.26億元，較上一交易日上漲8.45%，交投活躍度延續(xù)火熱。

2025年以來(lái)，已有易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT、國(guó)泰君安南能源供熱REIT和華夏金隅智造工場(chǎng)REIT先后在上市首日漲停。

Wind數(shù)據(jù)顯示，就上市首日的表現(xiàn)來(lái)看，現(xiàn)有的63只公募REITs僅有9只在當(dāng)日漲幅超過(guò)90%。公募REITs上一次連續(xù)上市首日漲停是出現(xiàn)在2022年8月。2022年8月31日，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT同時(shí)上市，且全部漲停。

掀起認(rèn)購(gòu)潮

2025年開年以來(lái)，新發(fā)公募REITs產(chǎn)品屢屢創(chuàng)下超高認(rèn)購(gòu)倍數(shù)，比如，易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT的公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)到407倍；國(guó)泰君安資管濟(jì)南能源供熱REIT的公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)也達(dá)到了813.44倍；2月12日，匯添富九州通醫(yī)藥REIT的公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)到1192倍，創(chuàng)下歷史新高。

REITs認(rèn)購(gòu)潮因何而起？

中金公司研究認(rèn)為，REITs認(rèn)購(gòu)潮現(xiàn)象可從供需角度來(lái)進(jìn)行理解。需求端來(lái)看，中長(zhǎng)期配置需求或來(lái)源于低利率環(huán)境下機(jī)構(gòu)對(duì)于優(yōu)質(zhì)高息資產(chǎn)的配置。伴隨REITs市場(chǎng)投教的深入，若REITs仍能在大類資產(chǎn)間（特別是相比于其他債券品種）顯示出較好的分派率優(yōu)勢(shì)，其中長(zhǎng)期認(rèn)購(gòu)需求或仍能延續(xù)；短期維度，二級(jí)市場(chǎng)估值持續(xù)抬升，帶來(lái)的一二級(jí)估值差（意味著打新賺錢效應(yīng)明顯），亦是推升資金認(rèn)購(gòu)熱情的重要原因之一。從供給端來(lái)看，單體項(xiàng)目可認(rèn)購(gòu)絕對(duì)規(guī)模（除戰(zhàn)配）較小或亦是成因之一：以公眾認(rèn)購(gòu)比例400倍以上的項(xiàng)目為例，包括華夏合肥高新REIT、華夏特變電工新能源REIT、易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT、國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT、匯添富九州通醫(yī)藥REIT，其公眾可認(rèn)購(gòu)規(guī)模絕對(duì)值為1.6億元、1.0億元、1.1億元、1.1億元、0.9億元。

國(guó)君資管認(rèn)為，利率下行明顯，公募REITs具有相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，收益水平相對(duì)良好，配置價(jià)值凸顯。其次，REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益水平與債券和權(quán)益存在差異，從大類資產(chǎn)配置效率的角度來(lái)說(shuō)，越來(lái)越成為主流投資人的配置選擇。再者，是公募REITs市場(chǎng)關(guān)注度和成交活躍度穩(wěn)步提升，市場(chǎng)定價(jià)中非理性波動(dòng)持續(xù)減小，為機(jī)構(gòu)投資人配置和交易提供更加良好的市場(chǎng)環(huán)境。此外，2024年OCI政策落地，吸引如券商自營(yíng)、保險(xiǎn)資金以及產(chǎn)業(yè)資金方等投資人加速進(jìn)入REITs市場(chǎng)，帶來(lái)了新的增量資金。

關(guān)注三大指標(biāo)

二級(jí)市場(chǎng)上，公募REITs同樣熱鬧。高漲幅引得資金追逐，也同樣需要注意短期追高的風(fēng)險(xiǎn)。

北京某公募REITs投研人士告訴記者：“盡管市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，部分公募REITs產(chǎn)品的溢價(jià)率逐漸攀升，投資者需關(guān)注底層資產(chǎn)的質(zhì)量和現(xiàn)金流分派率，理性參與交易。”

該投研人士指出，投資公募REITs需要想清楚想要獲得收益來(lái)自于哪部分。比如，看重分紅的就需要關(guān)注現(xiàn)金分派率指標(biāo)，看重資本利得的需要關(guān)注相對(duì)凈值溢價(jià)率、IRR等指標(biāo)。有些產(chǎn)品折價(jià)可能是因?yàn)榛久鏇]那么好，基本面的因素會(huì)反應(yīng)在產(chǎn)品的價(jià)格、折溢價(jià)率上。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月27日，63只公募REITs中僅有13只REITs處于折價(jià)狀態(tài)，且多位高速公路類和產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs。

滬上某公募REITs投研人士表示：“未來(lái)隨著無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率下行，REITs的絕對(duì)收益配置價(jià)值會(huì)越來(lái)越明顯，會(huì)直接帶動(dòng)整個(gè)REITs市場(chǎng)估值的提升。REITs二級(jí)價(jià)格提升也會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)行活躍度，給投資人帶來(lái)更多REITs一級(jí)投資的選擇，包括不同REITs標(biāo)的、不同資產(chǎn)類型的選擇。REITs市場(chǎng)中一些和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率相關(guān)性比較強(qiáng)的資產(chǎn)類型，例如保租房REITs，其擇時(shí)和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益的波動(dòng)相關(guān)性較大，也需要關(guān)注利率波動(dòng)反應(yīng)在REITs二級(jí)價(jià)格上的風(fēng)險(xiǎn)。”

中金固定收益團(tuán)隊(duì)研究認(rèn)為，短期市場(chǎng)策略方面，鑒于年初至今市場(chǎng)換手活躍，對(duì)于補(bǔ)漲板塊，投資者可利用市場(chǎng)流動(dòng)性較佳時(shí)期，依循基本面分化情況優(yōu)化持倉(cāng)結(jié)構(gòu)，同時(shí)關(guān)注止盈回調(diào)到位的板塊中，基本面穩(wěn)定性較佳的項(xiàng)目的配置價(jià)值。