每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 程鵬 魏文藝 陳夢妤    

11月份房地產(chǎn)市場繼續(xù)釋放積極信號。

據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，受優(yōu)質(zhì)改善項目入市帶動，11月全國100個城市（以下簡稱百城）新建住宅平均價格為16592元/平方米，環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.36%，同比上漲2.40%；二手住宅方面，以價換量趨勢延續(xù)，百城二手住宅平均價格為14278元/平方米，環(huán)比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個百分點，同比下跌7.29%。

“11月房企在核心城市保持較快推盤節(jié)奏，部分優(yōu)質(zhì)改善項目入市帶動城市新房價格結(jié)構(gòu)性上漲?！敝兄秆芯吭貉芯扛笨偙O(jiān)徐躍進分析指出。

某項目售樓處 每日經(jīng)濟新聞資料圖

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，11月，深圳、成都、烏魯木齊和東營4個城市的二手房價格環(huán)比“止跌轉(zhuǎn)漲”，打破百城二手房價格連續(xù)7個月全部下跌的局面，釋放出積極信號。此外，11月百城新建住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為40個，較10月減少3個。

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，11月得益于政策穩(wěn)信心強預(yù)期疊加新增供應(yīng)大幅回升，30個重點城市新增供應(yīng)930萬平方米，環(huán)比上升35%；成交面積達1534萬平方米，環(huán)比微增3%，同比增長20%，與三季度月均值相比增長59%，前11月累計同比降幅收窄至26%。

開源證券也在報告中指出，房價“止跌回穩(wěn)”路徑已經(jīng)顯現(xiàn)，預(yù)計一線城市的政策調(diào)整將對需求側(cè)形成有力支撐，并逐步改善房價預(yù)期，進而輻射二三線城市從而逐步實現(xiàn)房價“止跌回穩(wěn)”，帶來房地產(chǎn)基本面改善。

圖片來源：中指研究院

新房價格環(huán)比漲幅創(chuàng)近三年新高

百城新建住宅價格指數(shù)顯示，11月百城新建住宅平均價格為16592元/平方米，價格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.36%，同比上漲2.40%，環(huán)比增幅為近三年的最高水平。其中，一線和二線城市新房價格環(huán)比分別上漲0.69%和0.33%，寧波、上海和成都環(huán)比漲幅均超過1%，分別達到1.34%、1.32%和1.28%。

以成都為例，11月成都新房市場延續(xù)高位成交特征，成交面積達到約224.25萬平方米，創(chuàng)近一年新高，同時也是近一年來唯一成交面積破200萬平方米的月份，整體供應(yīng)以主城區(qū)改善型產(chǎn)品為主。如11月27日，位于天府總部商務(wù)區(qū)板塊的招商翎雲(yún)閣推出6號樓“樓王”產(chǎn)品，主力戶型總價為1200萬—1700萬元/套，依托地段+產(chǎn)品力優(yōu)勢，開盤96套房源即售罄；錦江區(qū)川師TOD·錦江府南苑組團均價30000元/平方米以上，憑借區(qū)域、教育等優(yōu)勢，120套房源也是開盤即銷售一空。

據(jù)克而瑞四川監(jiān)測，10月以來成都市場整體來訪量顯著回升，11月高位維持16萬+人次，為今年以來最高。認購量與盤均來訪認購量均創(chuàng)今年新高，轉(zhuǎn)化率也處于相對高位，整體市場活躍度高。此外，按近三個月去化速度，成都新房市場存量去化周期僅需9個月左右；按近半年去化速度，去化周期也降至11個月左右，新房流速明顯好轉(zhuǎn)。

圖片來源：中指研究院

再看上海樓市，受海上·清和璽、大華斐勒公園等高價新開盤項目入市影響，上海11月新房價格環(huán)比也在上漲。據(jù)房天下數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月上海新房價格為67571元/平方米，環(huán)比上漲0.28%。其中，漲幅最大的閔行區(qū)，房價為74355元/平方米，環(huán)比上漲2.14%。

在成交規(guī)模上，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，得益于政策穩(wěn)信心強預(yù)期疊加新增供應(yīng)大幅回升，11月30個重點城市新房成交量延續(xù)U型走勢達到年內(nèi)新高，單月成交面積1534萬平方米，環(huán)比微增3%，同比增長20%，與三季度月均值相比增長59%，前11月累計降幅收窄至26%。

其中，一線城市成為新政直接受益者，新房成交量環(huán)比增長9%，同比上升62%，較三季度月均增長76%。其中，深圳漲幅顯著，環(huán)比增65%，同比倍增。需要注意的是，滬深11月新房成交量環(huán)比增幅均有放緩趨勢。“可以看出，新政利好效應(yīng)有遞減趨勢。隨著短期欲購房的存量客戶持續(xù)釋放，成交增長也有疲軟態(tài)勢?！笨硕鸱治鲋赋?。

不過，二三線城市成交延續(xù)低位波動，累計同比降幅顯著高于一線城市。但部分城市如南京、蘇州、合肥、青島、鄭州等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，11月因中央新政利好穩(wěn)定市場信心和適銷對路樓盤入市，成交出現(xiàn)回升態(tài)勢，同比和環(huán)比齊增。

克而瑞方面分析指出，11月利好政策密集出臺，核心一二線城市整體仍處于持續(xù)放量期，30城新房成交同比回正，達到年內(nèi)新高。12月恰逢房企業(yè)績沖刺季，供應(yīng)有望持續(xù)回升，不排除部分房企為沖刺業(yè)績而進行年末大促?？剂看擞绊懀A(yù)計整體成交環(huán)比有望回升，出現(xiàn)小幅翹尾。

“2024年房地產(chǎn)市場仍呈調(diào)整態(tài)勢，5·17和9·26兩輪樓市新政托底市場,尤其是9·26新政支持力度大，效果持續(xù)性強于以往，10月以來市場量價出現(xiàn)‘階段性恢復(fù)’，11月核心城市銷售保持一定規(guī)模?！毙燔S進分析指出，隨著年末房企沖刺銷售業(yè)績，加大推盤力度，預(yù)計12月房地產(chǎn)市場將保持一定活躍度，但短期內(nèi)“以價換量”仍是市場主流。

多城二手房價格“止跌轉(zhuǎn)漲”

值得注意的是，在長期以“以價換量”策略為主導(dǎo)的二手住宅銷售市場，也出現(xiàn)了局部的止跌轉(zhuǎn)漲。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月百城二手住宅平均價格為14278元/平方米，環(huán)比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個百分點。一線城市中，北京、上海和廣州二手房房價跌幅較之前明顯收窄。從漲跌情況來看，深圳、成都、烏魯木齊、東營4城11月二手房價格環(huán)比“止跌轉(zhuǎn)漲"，打破百城連續(xù)7個月全部下跌的局面。

圖片來源：中指研究院

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，11月18個重點城市二手房成交面積預(yù)計為1199萬平方米，環(huán)比增長16%，同比增長33%。前11月，18個重點城市二手房累計成交面積預(yù)計為10020萬平方米，累計同比增長5%。

以深圳為例，據(jù)深圳樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，11月深圳二手住宅網(wǎng)簽7125套，環(huán)比上漲16.5%，成為近4年的最高點，甚至超過參考價政策出臺前。價格方面，11月深圳二手住宅成交價穩(wěn)定在“6字頭”，環(huán)比上漲2.1%，目前為6.43萬元/平方米。

樂有家研究中心表示，稅費減征政策吸引更多改善客群、豪宅客群積極入市，深圳高總價的二手房源成交占比上漲明顯。其中，總價1000萬—1500萬元房源占比從9月的6.6%連續(xù)2個月上漲，目前為8.3%；總價1500萬元以上房源占比從9月的2.1%上漲至當前的4.7%，翻倍增加；總價800萬—1000萬元房源占比則連續(xù)2個月穩(wěn)定在8.1%，比9月的6.2%增加了近2個百分點。

這樣的情況同樣出現(xiàn)在杭州。杭州我愛我家數(shù)據(jù)顯示，隨著契稅政策調(diào)整，大幅提升了90平方米以上置業(yè)的需求活力，杭州90平方米以上二手房源成交環(huán)比上升1.93%，其中90—140平方米面積段置業(yè)需求，環(huán)比上升了1.22%。

與此同時，11月份杭州呈現(xiàn)明顯的購房總價梯度上行趨勢，其中最為引人注目的是200萬元以下低總價房源的成交占比縮水3.66%。反之，200萬元以上各總價段房源成交趨勢幾乎都在上移。11月，800萬元（含）以上高端住宅（含別墅）成交總量達384套，其中尤以千萬元及以上住宅占據(jù)半壁江山，共計成交207套，創(chuàng)下今年最高成交紀錄，趕超2021年3月樓市巔峰時期的200套。

據(jù)國信證券觀察，此前每輪政策相對上一輪政策的房價跌幅均進一步擴大，但本輪政策時點二手房最低掛牌價有企穩(wěn)跡象，一線城市率先出現(xiàn)企穩(wěn)，推測是因為限購政策放寬后成交量激增，快速消化了低價房源；二線城市緊隨其后，“以價換量”有望逆轉(zhuǎn)。

記者|陳利

編輯|程鵬 魏文藝 陳夢妤 蓋源源

校對|盧祥勇

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞資料圖

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