每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

房地產(chǎn)大招又來了。

財政部、國稅總局和住建部11月13日聯(lián)合公告，自2024年12月1日起實施一系列稅收政策調(diào)整，旨在促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

新政策將加大住房交易環(huán)節(jié)的契稅優(yōu)惠力度，提高享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)至140平方米，并統(tǒng)一北京、上海、廣州、深圳的第二套住房契稅優(yōu)惠政策。

同時，降低土地增值稅預(yù)征率下限0.5個百分點，以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)壓力。

此外，個人銷售已購買2年以上的住房將免征增值稅，對增值額未超扣除項目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅繼續(xù)免征土地增值稅。

在中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜看來，本次政策對于購房者、房企均將產(chǎn)生實質(zhì)性利好，降低購房者置業(yè)成本、緩解房企資金壓力，有利于進一步穩(wěn)定市場預(yù)期、提振購房者置業(yè)信心，10月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了階段性回穩(wěn)，疊加財稅政策接連落地，有望進一步強化市場的修復(fù)節(jié)奏，助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

涉稅收優(yōu)惠等多項政策

公告提到，自2024年12月1日起，將實施一系列稅收政策調(diào)整，以促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

在住房交易環(huán)節(jié)，契稅優(yōu)惠力度將加大，以支持居民的剛性和改善性住房需求。具體來說，現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)將由90平方米提高到140平方米。

具體而言，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套住房是指已擁有一套住房的家庭購買的第二套住房。

北京、上海、廣州、深圳四個城市將與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策。土地增值稅預(yù)征率下限也將降低0.5個百分點，以緩解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)困難。

此外，公告還明確了與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策。個人銷售已購買2年以上的住房將免征增值稅，對建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，將繼續(xù)實施免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。

而降低土地增值稅預(yù)征率下限的主要內(nèi)容包括：將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。調(diào)整后，東部地區(qū)為1.5％，中部和東北地區(qū)為1％，西部地區(qū)為0.5％。

此外，為了讓更多納稅人享受政策紅利，對于2024年12月1日后個人購買住房申報繳納契稅的，以及2024年12月1日前購買住房但于2024年12月1日后申報繳納契稅的，符合新發(fā)布公告規(guī)定的均可按新發(fā)布公告執(zhí)行。

此外，稅務(wù)部門將采取一系列措施，包括提升窗口服務(wù)效能、優(yōu)化資料提供方式和加強政策宣傳解讀，以確保納稅人能夠及時享受稅收優(yōu)惠政策紅利。

業(yè)內(nèi)：將促進次新房加速掛牌

“若是某個一線城市房東出售一套大戶型房子（非普通住宅），按過去政策需要繳納房價價差（出售價－原始價）的5%，對于1000萬元的住房，其增值稅或達到10萬～25萬元。而若按現(xiàn)在的政策，10萬～25萬元可以不用交了，所以減稅效果非常好。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進在接受每經(jīng)記者采訪時說。

另據(jù)中指研究院測算，以單價5萬元/平方米計算，面積分別為80平方米、100平方米、150平方米，政策優(yōu)化前首套契稅稅率分別為1%、1.5%、3%，二套契稅稅率分別為1%、2%、3%，而北上廣深二套契稅稅率均為3%，政策優(yōu)化后首套契稅稅率分別為1%、1%、1.5%，二套契稅稅率分別為1%、1%、1.5%。其中，80平方米、100平方米、150平方米，首套契稅分別優(yōu)惠0萬元、2.5萬元、11.25萬元，二套分別優(yōu)惠0萬元，5萬元、7.5萬元，北上廣深二套分別優(yōu)惠8萬元、10萬元、7.5萬元。

在嚴(yán)躍進看來，此次稅種政策的調(diào)整，將促進新房和好房源的加速掛牌。“房東出售持有2年以上大房子（過去往往會認定為非普通住宅）的積極性增加，因為不用擔(dān)心交稅了。從這個角度看，會促進一些次新房和好房源的加快掛牌，反過來也利好購房者認購次新房和大戶型房源，對于優(yōu)化二手房交易結(jié)構(gòu)、提振二手房交易等都有積極作用。”

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則提到，現(xiàn)階段，住房正從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，房地產(chǎn)供求關(guān)系重大變化，而且下行壓力比較大，交易循環(huán)不暢。因此，差異稅費對待不僅失去了存在的意義，還阻礙了交易循環(huán)和市場企穩(wěn)。隨著這一標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，對商品房項目預(yù)征差異化的土地增值稅也跟著調(diào)整，也是減稅讓利、涵養(yǎng)稅源。

對于契稅的調(diào)整，李宇嘉認為將降低交易成本，促進改善型需求，對新房銷售的利好幅度更大。而土地增值稅預(yù)征率下限降低0.5個百分點，各地可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況對實際執(zhí)行的預(yù)征率進行調(diào)整，意味著在開發(fā)商拿地和開工積極性降至歷史低位的情況下，很多地方可能會取消預(yù)征。

“一方面，預(yù)征額本來就比較低，在最終清算周期較長的情況下，地方取消預(yù)征刺激房企拿地的積極性很高；另一方面，增值稅稅收收入中75%為中央財政收入，25%為地方收入，地方取消預(yù)征的積極性也很高；最后，取消預(yù)征，并不是不征，而是推后。目前來看，盡管銷售端有所好轉(zhuǎn)，但政策效應(yīng)從刺激銷售端傳導(dǎo)至開發(fā)拿地端的效果還未顯現(xiàn)，這也是此次政策的一個出發(fā)點。”李宇嘉說。

封面圖片來源：視覺中國-VCG111491046868