每經(jīng)記者 甄素靜  趙景致  劉嘉魁    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

房貸利率的每一次調(diào)整都牽動著億萬家庭的心。

“5·17”央行新政發(fā)布后，全國多數(shù)地區(qū)取消了首套和二套商業(yè)貸款利率下限，部分地區(qū)首套和二套房貸利率降至3.15%。這一政策變動不僅為購房者減輕了經(jīng)濟壓力，也對房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇起到了積極作用。

不過，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，這一調(diào)整僅針對新發(fā)放的增量房貸，而存量房貸利率的調(diào)整則相對滯后，存量與新增房貸利率差進一步增大，引發(fā)市場熱議。

在此背景下，每經(jīng)記者深入調(diào)查了房貸利率新政下的各方生存圖景，還原一場購房者、銀行與市場間博弈。

存量與新增房貸利率差增大，二套房首進“3”字頭

“買房‘等等黨’的再一次勝利！”“買的時候房貸利率4%，放款之前降到3.75%，有一個磨嘰的客戶經(jīng)理也不見得是件壞事。”《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在各大網(wǎng)絡(luò)平臺上，不少近期購買首套房的貸款人“花式”表達著享受利率調(diào)降的心情。

幾家歡喜幾家愁，隨著新發(fā)放住房貸款利率下探至歷史低位，存量與增量的利差加大，以致出現(xiàn)了“存量房首套房貸利率比現(xiàn)在的二套還高”現(xiàn)象，此前在利率高點購房的人則呼吁存量房貸利率跟進下調(diào)。

目前，在一線城市中，除了北京外，上海、廣州、深圳房貸利率已下調(diào)至近年低位。包括吉林省、甘肅省、江西省、陜西省、湖北省、云南省、河北省、浙江省、江蘇省、安徽省在內(nèi)的多個省份則已官宣全面取消首套、二套房貸利率下限。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2024年5月，百城首套主流房貸利率平均為3.45%，較上月下降12BP（基點），較2023年同期回落55BP；二套主流房貸利率平均為3.90%，較上月下降26BP，較2023年同期回落101BP。百城二套平均利率自2019年以來首次進入“3字頭”。

西北地區(qū)某省級城商行個人信貸部門楊總告訴每經(jīng)記者，他所在的銀行目前首套房貸款利率是3.75%，相較LPR下調(diào)了20個BP，比一二線城市要高一些。

多地公積金存款貸款利率也跟進下調(diào)。深圳方面表示，2024年5月18日之前深圳市已經(jīng)發(fā)放的個人住房公積金貸款，自2024年7月1日起開始執(zhí)行調(diào)整后的利率。北京住房公積金管理中心也公告稱，2024年5月18日前已發(fā)放未到期的個人住房公積金貸款，自2025年1月1日起，按調(diào)整后的新利率執(zhí)行。

不過，本次房貸利率的調(diào)整主要涉及新發(fā)放的貸款，新政前的存量房貸利率依舊按兵不動，尤其是在2019年到2023年的部分購房者，房貸利率仍處于高位。

“買房利率由LPR和基準(zhǔn)點確定，基準(zhǔn)點有上浮或者下調(diào)。如果當(dāng)時是上浮的，現(xiàn)在就是上浮。”一房屋中介人士告訴每經(jīng)記者，本次調(diào)整的是加減點部分，LPR并未調(diào)整。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜在接受每經(jīng)記者采訪時表示，當(dāng)前降低居民貸款利息支出和購房者置業(yè)成本是促進住房需求釋放和居民消費的重要措施之一。但取消利率下限后，存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率之間的差距加大，這在一定程度上影響了居民的情緒，部分居民可能會選擇提前還貸等方式來降低利息支出。

有購房者用信用貸提前還房貸

“存量房提前還房貸了”，6月3日，徐燕（化名）一次性提前還掉8萬元房貸之后，在社交平臺上調(diào)侃稱。

徐燕2021年6月在長沙以總價約90萬元買了一套房，貸款金額為62萬元，當(dāng)時房貸利率為5.38%。與當(dāng)前長沙首套房利率3.45%相比，差異達1.93%。盡管過去一年多長沙存量房利率已進行了兩次下調(diào)，但與新購房者相比，徐燕仍感到不平衡。

“截至目前，利息加上提前還款部分，總房款已支出約99萬元，但我還有15萬元本金要還?，F(xiàn)在房價下跌，買我這個房子只需79萬元。按目前的政策，我還掉的99萬元已經(jīng)可以全款買新房，而且貸款利率還會更低。”

徐燕表示，之前還貸了兩次信用貸提前還房貸。第一次是2023年1月，貸款20萬元還房貸；第二次2023年8月，貸款10萬元還房貸。

像徐燕這樣通過再貸款來提前還房貸的并非個例，存量房貸利率差額之下，不少購房者開始尋求更便宜的資金替換房貸。

陸明2022年3月購入一套上海的房產(chǎn)，目前房貸利率4.55%，但他了解到有的銀行消費貸可以做到利率3%，就用消費貸充抵了一小部分商貸，目前貸款還剩181萬元。

在徐燕看來，提前還款可以為自己節(jié)省利息、減少損失。“我貸款的銀行雖然提前還款沒有手續(xù)費，也不限還款次數(shù)，但現(xiàn)在還貸的人多，需要等1-2個月。”

多地銀行：尚未有存量房貸利率調(diào)降跡象

目前來看，除了深圳明確回復(fù)存量房貸利率不調(diào)整外，各地相關(guān)部門及金融機構(gòu)尚未有明確信號。

“我自己的房貸利率也是4%，看到新房客戶3.35%的利率好羨慕！”成都地區(qū)一家全國性股份制銀行房貸部門魏經(jīng)理對每經(jīng)記者無奈笑稱。

魏經(jīng)理說，他自己是2020年買的房子，去年9月那次存量房貸利率普降之后到了4%，然而相比起近期3.35%的利率，還是高出不少。

“從目前情況來看，存量房貸利率只能等明年固定日或者貸款發(fā)放對應(yīng)日下調(diào)了，還是維持與LPR利率持平。”魏經(jīng)理表示。

“最近咨詢的客戶挺多的，但我們目前沒有收到存量房貸利率調(diào)降的通知。”前述某城商行個人信貸部門楊總表示，“只要有新政策，我們肯定會第一時間跟進。”

從幾家國有大行、全國性股份制銀行、省級城商行了解到的情況來看，目前存量房貸利率未見下調(diào)的跡象。

不過，每經(jīng)記者在采訪中獲悉，部分銀行針對新房貸用戶推出了優(yōu)惠政策。如廣州地區(qū)的浦發(fā)銀行推出“安心還”產(chǎn)品。

據(jù)浦發(fā)銀行廣州一支行個貸經(jīng)理介紹，該產(chǎn)品“按揭利率跟其他銀行對標(biāo)，但我們會多一個前三年‘安心還’的方式，即前三年先還利息，三年之后跟正常按揭是一樣的。”

長沙某房企人士在接受每經(jīng)記者采訪時表示，他們項目最近聯(lián)合工商銀行推出了“入住還”，符合條件的業(yè)主可享受購房3年內(nèi)0月供。在此基礎(chǔ)上，參與“以舊換新”可再額外享舊房售賣額1%補貼。

該名房企人士表示，雖然購房者不用還月供，但銀行會正常向開發(fā)商放款，購房者后續(xù)還款過程中，假如簽約時選擇按照30年等額本息的還款方式，前三年可以不還月供也不還利息，等入住后按照貸款總額27年的期限來還。在這個過程中，他們還會給購房者補貼2萬-10萬元利息。

業(yè)內(nèi)：銀行收益、息差承壓掣肘存量房貸利率調(diào)整

若要調(diào)降存量房貸利率，銀行有哪些考量？

“主要是銀行收益問題。”前述城商行楊經(jīng)理直截了當(dāng)?shù)乇硎尽?/p>

繼2023年四季度末商業(yè)銀行凈息差首次低于1.7%后，今年一季度，商業(yè)銀行凈息差進一步降至1.54%的歷史新低水平。根據(jù)國家金融監(jiān)管總局披露的數(shù)據(jù)，按照不同機構(gòu)類型劃分，大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、民營銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行的凈息差分別為1.47%、1.62%、1.45%、4.32%、1.72%、1.47%。

“大規(guī)模置換調(diào)降存量房貸利率，會在短期壓縮銀行利潤息差，在當(dāng)前銀行凈息差承壓的情況下，銀行資金成本與利潤考量是掣肘存量房貸利率調(diào)整的主要原因之一。”某資深銀行業(yè)分析人士表示，銀行的資金成本是影響房貸利率的重要因素，銀行經(jīng)營成本上升，在新增房貸利率已經(jīng)大幅下調(diào)、對銀行利潤造成一定沖擊的情況下，存量房貸利率可能在短期內(nèi)下調(diào)困難。

其次，存量房貸利率的調(diào)整還涉及風(fēng)險管理。銀行需要評估利率調(diào)整可能帶來的市場波動和信用風(fēng)險，例如，提前還貸會增加銀行的流動性風(fēng)險。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪時表示，存量房貸率調(diào)整面臨的主要難點在于銀行目前資金來源成本高和利潤考核壓力。銀行不太愿意降低房貸利率，還因為居民存款不斷增加，傾向于將活期存款轉(zhuǎn)為定期存款。

李宇嘉認(rèn)為，銀行在平衡自身利益和客戶利益方面面臨挑戰(zhàn)，需要提高房貸在利潤中的份額，同時保持規(guī)模和競爭。他指出，銀行間的競爭、資金成本、管理能力、內(nèi)控成本和風(fēng)險控制等因素都與房貸利率有關(guān)。

陳文靜認(rèn)為，房貸是銀行的重要資產(chǎn)和收入來源，短期內(nèi)銀行主動調(diào)整存量房貸利率的預(yù)期較低。但在推動擴大內(nèi)需和促進消費的背景下，未來監(jiān)管部門可能會出臺政策，引導(dǎo)存量房貸利率下調(diào)。

李宇嘉預(yù)測，未來房地產(chǎn)市場的大趨勢是降低首付和利率，以降低門檻和月供。他認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)進入存量時代，增量萎縮，規(guī)模下降，居民承接杠桿的意愿下降，房貸利率也將隨之下降。

“關(guān)于存量房貸利率調(diào)整的規(guī)則需要確定下來，增量房貸利率不斷下行，存量房貸也應(yīng)跟隨變化，讓存量房貸人群了解利率變化，并且存量房貸利率調(diào)整可緩解提前還貸趨勢，避免大規(guī)模提前還貸導(dǎo)致房貸業(yè)務(wù)萎縮，這將對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和杠桿去化產(chǎn)生積極影響。”李宇嘉指出。

“未來不一定會發(fā)生提前還貸明顯增多的現(xiàn)象”

“5·17”新政之后，“提前還貸”呼聲再起，某資深銀行業(yè)分析人士認(rèn)為，“提前還貸潮”由來已久，已經(jīng)釋放了一部分提前還貸需求，未來不一定會發(fā)生提前還貸明顯增多的現(xiàn)象。

“一直都有很多提前還款的客戶，超級多，利率下降前后并沒有明顯變化。”成都地區(qū)一國有大行負(fù)責(zé)個人住房貸款的趙經(jīng)理也告訴每經(jīng)記者。

該人士認(rèn)為，“5·17”新政實施效果尚待觀察，而后根據(jù)市場反應(yīng)和經(jīng)濟數(shù)據(jù)來調(diào)整政策措施。例如，首套房房貸利率的下調(diào)已經(jīng)能夠有效刺激市場需求，那么短期內(nèi)進一步調(diào)整增量房貸利率的預(yù)期可能就會降低，反之存量房貸利率下調(diào)“未來可期”。

市場反饋和政策出臺之間的“時間差”，此前亦有先例。

2022年，LPR多次向下調(diào)整，全國多地下調(diào)房貸利率。下半年部分個人住房貸款借款人加快提前還貸。特別是2023年年初，國內(nèi)多地出現(xiàn)“提前還貸潮”。

去年8月31日，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，存量房貸利率自9月25日起迎來普降。

關(guān)于存量首套住房貸款利率調(diào)降的原因，監(jiān)管部門表示，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。為更好適應(yīng)上述新形勢，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。

同時，監(jiān)管部門表示將密切關(guān)注市場動態(tài)，引導(dǎo)銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進行自主協(xié)商，有序降低存量住房貸款利率，維護好市場競爭秩序。

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