每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著4月30日中央政治局會(huì)議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房政策措施”，以及5月17日央行一系列房地產(chǎn)金融政策（以下簡(jiǎn)稱(chēng)5·17新政）的推出，各地樓市出現(xiàn)明顯變化。

值得注意的是，在5月17日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，央行表示將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。再貸款利率1.75%，期限1年，可展期4次。一時(shí)間，地方國(guó)企收購(gòu)存量房成為業(yè)界關(guān)注的熱點(diǎn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)每經(jīng)記者或記者）表示，當(dāng)下樓市政策已經(jīng)從“紓困”轉(zhuǎn)向“救助”，地方國(guó)企要收購(gòu)的房子目標(biāo)很清晰，“已經(jīng)建成但沒(méi)有銷(xiāo)售出去的”，其實(shí)就是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7.46億平方米的庫(kù)存現(xiàn)房。這種收購(gòu)方式，不新增土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)面積，不影響產(chǎn)業(yè)鏈，但利好“保交房”。

收儲(chǔ)進(jìn)入加速推進(jìn)階段

記者注意到，在上一輪去庫(kù)存周期中，住建部就曾提及“收購(gòu)存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房”。

2015年1月6日，住建部印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》中提到：“各地可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過(guò)改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。”同月，福州市發(fā)布了統(tǒng)購(gòu)商品房的相關(guān)政策。

北京某在售樓盤(pán) 圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

中郵證券分析認(rèn)為，央行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。供給端去化庫(kù)存政策逐步加碼，旨在全國(guó)范圍內(nèi)盤(pán)活庫(kù)存資產(chǎn)，在解決資金來(lái)源的前提下，地方國(guó)企“收儲(chǔ)”步入加速推進(jìn)階段，有利于促進(jìn)供需盡快達(dá)到新的平衡狀態(tài)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月末全國(guó)待售商品房面積約為7.46億平方米。若降至過(guò)去10年平均5.91億平方米的庫(kù)存水平，去庫(kù)存規(guī)模將達(dá)到1.54億平方米。

據(jù)東方金誠(chéng)測(cè)算，按照2023年全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積計(jì)算的平均單價(jià)為1.04萬(wàn)元/平方米，意味著按照市場(chǎng)價(jià)收購(gòu)去庫(kù)存的話(huà)，需要資金約1.6萬(wàn)億元。如果收購(gòu)價(jià)格打五折，需要的資金規(guī)模約為8000億元。從初步估算來(lái)看，本次央行設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款規(guī)模，將對(duì)去庫(kù)存產(chǎn)生較為顯著的影響。

中銀證券分析認(rèn)為，此次地方國(guó)企所收購(gòu)的商品房嚴(yán)格限定為房企已建成未出售商品房，即現(xiàn)房庫(kù)存。此次央行3000億元的再貸款計(jì)劃預(yù)計(jì)可撬動(dòng)5000億元銀行貸款，已經(jīng)基本可以覆蓋當(dāng)前全國(guó)現(xiàn)有的建筑面積在70平方米以下的庫(kù)存房屋。

中銀證券從此次政策的受益方角度分析認(rèn)為，政策前期更利好城投平臺(tái)和地方國(guó)企。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021-2023年在22個(gè)重點(diǎn)城市中，城投公司拿地建筑面積約1.75億平方米，市場(chǎng)占比43%。但城投公司的項(xiàng)目開(kāi)工率相對(duì)較低，在22個(gè)重點(diǎn)城市中，2021-2023年城投平臺(tái)拿地項(xiàng)目開(kāi)工率僅為25.23%，開(kāi)售率僅為15.91%。預(yù)期后續(xù)未開(kāi)發(fā)土地可能會(huì)被重新盤(pán)活，已開(kāi)發(fā)但未售的項(xiàng)目大概率會(huì)優(yōu)先被地方國(guó)企收儲(chǔ)。

資產(chǎn)包收購(gòu)成本需要降低

4月30日中央政治局會(huì)議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”后，部分地區(qū)已出臺(tái)鼓勵(lì)當(dāng)?shù)貒?guó)企收購(gòu)存量房用作保障房的相關(guān)政策。而對(duì)于如何消化存量房產(chǎn)，中指研究院認(rèn)為，當(dāng)下有三種經(jīng)驗(yàn)和模式，分別為國(guó)企收儲(chǔ)未售新房、“以舊換新”和“非居改租”。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，鄭州、濟(jì)南、蘇州、重慶等城市近幾年均有“國(guó)企收儲(chǔ)未售新房”改作租賃住房的相關(guān)實(shí)踐，預(yù)計(jì)接下來(lái)，在3000億元保障性住房再貸款的支持下，各地國(guó)企收儲(chǔ)未售新房的推進(jìn)節(jié)奏或?qū)⒓涌?。?ldquo;以舊換新”探索方面，截至2024年5月20日，全國(guó)已有超60城推出住房“以舊換新”措施，具體可分為“國(guó)企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣(mài)”兩種主流模式。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)-VCG211496285217

“結(jié)合5·17新政基調(diào)來(lái)看，地方國(guó)企收儲(chǔ)未售新房正成為政府力推的去庫(kù)存模式。此外，預(yù)計(jì)地方已有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的國(guó)企收舊換新、非居改租等模式可能將繼續(xù)同步推行。”中指研究院分析認(rèn)為。

以南京為例，5月21日，南京安居集團(tuán)舉行首批存量住房“以舊換新”簽約，52組客戶(hù)確認(rèn)成交。而南京的“以舊換新”試點(diǎn)工作與多地倡導(dǎo)“賣(mài)舊買(mǎi)新”不同，是由當(dāng)?shù)貒?guó)有企業(yè)收購(gòu)存量住房，經(jīng)過(guò)機(jī)構(gòu)評(píng)估之后，直接換購(gòu)新房。南京安居集團(tuán)相關(guān)人士向每經(jīng)記者表示，首批試點(diǎn)收購(gòu)2000套存量住房，計(jì)劃將引入有資質(zhì)的單位進(jìn)行租賃運(yùn)營(yíng)。

當(dāng)前，現(xiàn)房庫(kù)存逐漸成為擠占房企流動(dòng)性的重要因素，在市場(chǎng)信心不足的情況下，如何快速變現(xiàn)已竣工存貨成為房企的重要課題。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2023年6月末，60家樣本房企已竣工存貨1.6萬(wàn)億元，占總存貨的比重達(dá)14.7%，到達(dá)近年來(lái)高位，較2019年提升了3.1個(gè)百分點(diǎn)。

中銀證券分析認(rèn)為，庫(kù)存房源成為保障房的來(lái)源之一，有望與各地推行的“以舊換新”政策結(jié)合，成為去庫(kù)存的主要方式。地方國(guó)企收購(gòu)存量房的體量較大，或以整幢作為基本收購(gòu)單位，可視為大宗交易范疇，交易價(jià)格折扣率預(yù)計(jì)較高。

以重慶為例，日前重慶嘉寓房屋租賃有限責(zé)任公司在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)發(fā)布公告，面向重慶中心城區(qū)征集批量收購(gòu)商品房用作公共租賃住房，要求房源須位于重慶市中心城區(qū)軌道交通站點(diǎn)和商業(yè)商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、校區(qū)、醫(yī)院院區(qū)周邊一公里內(nèi)；整幢、整單元作為基本收購(gòu)單位，且單套建筑面積不超過(guò)90平方米；房源須為現(xiàn)售商品房，權(quán)屬清晰且可交易，能滿(mǎn)足金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款的要求。目前當(dāng)?shù)匾延卸鄠€(gè)項(xiàng)目進(jìn)行申報(bào)。

從房企的角度來(lái)說(shuō)，中銀證券認(rèn)為，除了去庫(kù)存以外，此舉也將有助于緩解市場(chǎng)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債表。2023年末，申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊存貨規(guī)模為5.45萬(wàn)億元，港股內(nèi)房股存貨規(guī)模約為5.57萬(wàn)億元，合計(jì)達(dá)11.02萬(wàn)億元。按照15%的已竣工存貨占比來(lái)計(jì)算，消化完所有上市房企的已竣工存貨約需要1.65萬(wàn)億元。

中銀證券還從地方國(guó)企收購(gòu)存量房后的收益角度進(jìn)行了分析，假設(shè)地方國(guó)企進(jìn)場(chǎng)收購(gòu)的期望收益是2%，那么在租金不變的情況下，資產(chǎn)包的收購(gòu)成本需要降低。“不考慮收購(gòu)折扣時(shí)，百城整體及各能級(jí)城市均無(wú)法回本。”

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)-VCG41N1421461306