這并不像一場(chǎng)價(jià)值600億元的簽約儀式。 3月30日上午9點(diǎn)，大連香格里拉酒店三樓上海廳門口約12英寸的顯示屏，正清晰顯示著即將在這里進(jìn)行的一場(chǎng)簽約。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，整個(gè)會(huì)議廳不足100平方米，進(jìn)門右側(cè)靠墻正中間位置，擺放著一個(gè)高約3米、長(zhǎng)約4米的桁架，場(chǎng)內(nèi)不足50把椅子，兩位工作人員正在進(jìn)行最后的會(huì)場(chǎng)布置，讓人很難與此次簽約儀式涉及的600億元投資規(guī)模聯(lián)系到一起。 上午10點(diǎn)，簽約儀式正式開始，參會(huì)人員一一入場(chǎng)就座。大連市政府、大連市西崗區(qū)委相關(guān)負(fù)責(zé)人，大連萬達(dá)商管集團(tuán)相關(guān)人士，以及來自太盟投資、中信資本、阿布扎比投資局、穆巴達(dá)拉等各方的投資人分別于兩側(cè)入座。 整場(chǎng)簽約儀式僅30分鐘，非常簡(jiǎn)單，但高效——600億元投資落定。 與想象中的嚴(yán)肅氛圍不同，從記者觀察來看，現(xiàn)場(chǎng)每個(gè)人神情都很輕松愉悅，各方發(fā)言也頻頻引來現(xiàn)場(chǎng)參會(huì)人員的點(diǎn)頭附和。太盟投資合伙人在最后拍照合影時(shí)一句讓攝影師“把美顏打開”，引來現(xiàn)場(chǎng)笑聲一片。 據(jù)記者了解，從投資人敲定所有投資細(xì)節(jié)，到正式簽約儀式的舉行，中間僅相隔3天。 大連萬達(dá)商管集團(tuán)六方簽約儀式現(xiàn)場(chǎng) 企業(yè)供圖 萬達(dá)闖關(guān)成功了。 600億元，王健林的第二場(chǎng)“世紀(jì)大簽約”。 上一場(chǎng)是7年前，涉及金額達(dá)637.5億元，交易方是孫宏斌、李思廉。 3月30日，珠海萬達(dá)商管集團(tuán)迎來了新的投資人。當(dāng)天，大連萬達(dá)商管與太盟投資集團(tuán)（PAG，以下簡(jiǎn)稱太盟）、中信資本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投資局（ADIA）旗下全資子公司Platinum Peony和穆巴達(dá)拉投資公司（以下簡(jiǎn)稱投資人）在大連簽署投資協(xié)議。 根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，投資人將聯(lián)合向大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司投資（以下簡(jiǎn)稱新達(dá)盟）約人民幣600億元，合計(jì)持股60%，大連萬達(dá)商管持股40%。 項(xiàng)目預(yù)計(jì)在第二季度交割。 近5年國(guó)內(nèi)最大規(guī)模私募股權(quán)投資 根據(jù)協(xié)議，投資人將聯(lián)合向新達(dá)盟投資約600億元，合計(jì)持股60%，大連萬達(dá)商管持股40%。 這是近5年來國(guó)內(nèi)單筆最大規(guī)模私募股權(quán)投資。 新達(dá)盟為大連萬達(dá)商管新設(shè)立的控股公司，其子公司為珠海萬達(dá)商管，是一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，目前管理496個(gè)大型商業(yè)廣場(chǎng)。自太盟、中信資本、Ares Management等現(xiàn)有投資人于2021年8月投資以來，公司連續(xù)3年超額完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，對(duì)股東的分紅分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年88億元。 就在幾天前，新達(dá)盟162億元股權(quán)一度遭遇凍結(jié)風(fēng)波。凍結(jié)原因則是萬達(dá)旗下項(xiàng)目與某銀行就經(jīng)營(yíng)貸發(fā)生糾紛，該銀行在訴訟前申請(qǐng)凍結(jié)了萬達(dá)商管所持新達(dá)盟股權(quán)。不過，該筆凍結(jié)已于3月25日解凍。 “萬達(dá)集團(tuán)有多項(xiàng)業(yè)務(wù)，之前涉及的股權(quán)凍結(jié)與新達(dá)盟沒有直接關(guān)系，也不影響新達(dá)盟和本次交易，且新達(dá)盟交易本身也將為萬達(dá)集團(tuán)提供相當(dāng)資金，有助于解決萬達(dá)集團(tuán)類似的問題?！? 太盟合伙人兼太盟中國(guó)總裁黃德煒在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，太盟2021年就成為珠海萬達(dá)商管的股東，對(duì)公司業(yè)務(wù)本身和團(tuán)隊(duì)都有充分了解，現(xiàn)在作為新達(dá)盟的主要投資人，也具有充分信心。新的外資加入后，也將提振公司的士氣和信心。 “有了新股東的投資，相信公司將步入一個(gè)更加穩(wěn)健、快速發(fā)展的階段。同時(shí)近距離與各位股東有了接觸，相互之間有了進(jìn)一步的充分溝通?！? 大連萬達(dá)商管相關(guān)負(fù)責(zé)人則指出，新投資人對(duì)公司社會(huì)責(zé)任的履行格外關(guān)注，“這和萬達(dá)的企業(yè)文化、價(jià)值觀高度一致，相信在后續(xù)合作中將產(chǎn)生同頻效果?！? 絕大多數(shù)投資人選擇繼續(xù)投資 萬達(dá)重新引入投資者緣于一次對(duì)賭失敗。 2021年8月，為重新上市，萬達(dá)集團(tuán)成立珠海萬達(dá)商管，并引入包括太盟、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、鄭裕彤家族等22家機(jī)構(gòu)投資人，其中僅太盟一家就涉及180億元。 根據(jù)對(duì)賭協(xié)議，2021年至2023年，珠海萬達(dá)商管凈利潤(rùn)應(yīng)分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達(dá)成，則大連萬達(dá)及珠海萬贏（珠海萬達(dá)股東）將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，以補(bǔ)償投資者。 若珠海萬達(dá)商管在2023年12月31日前不能完成上市，投資者有權(quán)要求珠海萬達(dá)回購(gòu)全部或部分股份，回購(gòu)價(jià)格為本金外加8%的年化利率。 粗略計(jì)算，若未能按期完成上市，又未獲得投資者同意免除相關(guān)還款要求，萬達(dá)方需支付約380億元股權(quán)回購(gòu)款。 2021年10月21日，珠海萬達(dá)商管第一次向港交所遞交招股書，此后分別于2022年4月、2022年10月和2023年6月三次遞交招股書，但截至招股書失效，仍未獲取證監(jiān)會(huì)出具的H股準(zhǔn)許發(fā)行批復(fù)。 不過，在距離與投資人約定的上市時(shí)限只剩十幾天時(shí)，2023年12月12日，太盟與大連萬達(dá)商管集團(tuán)雙雙公告，太盟將聯(lián)合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時(shí)，經(jīng)大連萬達(dá)商管集團(tuán)贖回后，對(duì)珠海萬達(dá)商管再投資。 按照當(dāng)時(shí)的協(xié)議，大連萬達(dá)商管持股珠海萬達(dá)商管比例下降至40%，太盟等數(shù)家現(xiàn)有及新進(jìn)投資人股東總計(jì)持股60%。 彼時(shí)就有接近萬達(dá)人士告訴記者：“個(gè)別現(xiàn)有投資人選擇退出投資，但同時(shí)有新的投資人進(jìn)入，包括一些境外投資人。” 如今，“境外投資人”已經(jīng)被證實(shí)，而繼碧桂園之后，是否還有此前的投資人選擇退出，在簽約儀式上尚未明確。 但據(jù)一知情人士透露： 華平投資預(yù)計(jì)將收回其對(duì)珠海萬達(dá)商管集的投資，但僅占彼時(shí)投資總額的極少數(shù)。 據(jù)悉，2021年，華平投資以9.7億元人民幣（1.35億美元）的投資金額，取得了珠海萬達(dá)商管的少數(shù)股權(quán)。 與此同時(shí)，碧桂園服務(wù)退出也被外界認(rèn)為是大概率事件。 不過，絕大多數(shù)投資人選擇繼續(xù)投資。 至于為何繼續(xù)選擇投資萬達(dá)商管，中信資本董事總經(jīng)理葉鑫表示，一直以來，我們對(duì)整個(gè)中國(guó)的消費(fèi)市場(chǎng)和零售市場(chǎng)是充滿信心的，新達(dá)盟是中國(guó)甚至全世界最大的商業(yè)管理公司，在成為珠海萬達(dá)商管股東的兩年時(shí)間里，公司也獲得了較好收益。 “債務(wù)問題或得到有效化解” 事實(shí)上，引入新的投資人，不僅解除了萬達(dá)上市對(duì)賭失敗的危機(jī)，也為萬達(dá)提供了新的增量資金。 根據(jù)大連萬達(dá)商管在2023年8月底披露的公司債券中期報(bào)告，截至2023年上半年末，萬達(dá)商管現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為146.92億元，同比大幅減少53.44%。另外，合并口徑有息負(fù)債為1412.83億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為292.57億元。 據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，自2023年以來，萬達(dá)集團(tuán)已累計(jì)出售14座萬達(dá)廣場(chǎng)，其中不乏上海、廣州等一線城市的萬達(dá)廣場(chǎng)。 “這些項(xiàng)目未來會(huì)由新達(dá)盟繼續(xù)管理?！秉S德煒坦言，2021年投資萬達(dá)商管時(shí)，業(yè)務(wù)主要來自萬達(dá)廣場(chǎng)，第三方管理項(xiàng)目并不多。 “如今我們作為一家商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，萬達(dá)是我們最大的客戶。未來如果萬達(dá)繼續(xù)出售自持物業(yè)，于新達(dá)盟而言就是多了一個(gè)客戶?！? 實(shí)際上，早在2015年，萬達(dá)就開始啟動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。 2017年，王健林賣掉77個(gè)酒店和13個(gè)文旅項(xiàng)目，以及多個(gè)海外地產(chǎn)項(xiàng)目，此舉在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是轉(zhuǎn)型標(biāo)志。2018年，“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”更名為“萬達(dá)商業(yè)管理”；2019年剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2021年全面實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。 頻繁出售萬達(dá)廣場(chǎng)是萬達(dá)集團(tuán)應(yīng)對(duì)流動(dòng)性危機(jī)的自救舉措，一同被出售的，還有萬達(dá)電影、萬達(dá)酒店等資產(chǎn)，用來換取流動(dòng)資金。 如今，隨著新投資人的簽約，接近萬達(dá)的知情人士表示，“萬達(dá)面臨的債務(wù)問題或能得到有效化解。” 匯生國(guó)際資本總裁黃立沖表示，這次交易不僅體現(xiàn)了投資者對(duì)困境企業(yè)投資時(shí)采取的風(fēng)險(xiǎn)隔離策略的有效性，也代表著萬達(dá)對(duì)賭失敗不會(huì)帶來類似恒大破產(chǎn)的結(jié)局，萬達(dá)的債權(quán)人有機(jī)會(huì)拿回投資，這也為其他處于困境的企業(yè)提供了一個(gè)可能的挽救示例。 這一次未設(shè)置上市對(duì)賭協(xié)議 外界更關(guān)注的是，對(duì)于太盟牽頭的投資團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)，持股比例已大幅下降的萬達(dá)集團(tuán)還能否捍衛(wèi)對(duì)新達(dá)盟的控制權(quán)。 在黃德煒看來，這是一次非常成功的投資。 據(jù)其回憶，2023年12月12日，太盟與萬達(dá)簽署框架協(xié)議，這一天北京也下起了2023年的第一場(chǎng)雪。 當(dāng)天凌晨2:00，完成最后一個(gè)條款的談判后，從萬達(dá)總部辦公室出來時(shí)地面全是雪，沒有腳印，我覺得這是吉兆。 盡管我們雙方談判很激烈，但在大雪中，我看到無論是我們PAG團(tuán)隊(duì)，還是萬達(dá)團(tuán)隊(duì)，都像小孩一樣，在雪地里笑得很開心，天真爛漫。當(dāng)時(shí)我就覺得，這個(gè)團(tuán)隊(duì)是很純粹的，我們一定能夠有很好的合作。 太盟在業(yè)內(nèi)素有亞洲“小黑石”之稱，作為太盟的核心人物，單偉建在資本界有著“私募之王”之稱。 2022年，單偉建在接受《第一財(cái)經(jīng)》采訪時(shí)曾解釋過自己的投資風(fēng)格，那就是Buy-out（控制權(quán)收購(gòu)）。不同于簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)投資，這種投資風(fēng)格意在獲得標(biāo)的控制權(quán)。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者詳細(xì)復(fù)盤了單偉建執(zhí)掌太盟的13年，除奈雪的茶等少量財(cái)務(wù)投資外，基本都圍繞控制權(quán)收購(gòu)展開，如盈德氣體、大阪環(huán)球影城等。 在房地產(chǎn)美元債融資熱潮中，太盟也曾占有一席之地。如華南城就曾公開表示，其美元債的主要持有人之一便是太盟。 “未來我們更多的是給公司建立一個(gè)健全的治理結(jié)構(gòu)，包括太盟、中信資本和主要投資人，都將在董事會(huì)上以董事的形式參與公司治理?！比~鑫表示。 黃德煒指出：“新達(dá)盟在很大程度來說是脫離萬達(dá)集團(tuán)的管理框架的，投資完成后，萬達(dá)將是新達(dá)盟的一個(gè)重要股東，但不是絕對(duì)控股股東?！? 據(jù)其透露，新達(dá)盟今后將采取完全現(xiàn)代化的公司治理，包括企業(yè)的決策實(shí)行、經(jīng)董事會(huì)授權(quán)之下的管理層負(fù)責(zé)制，“我們會(huì)深入?yún)⑴c公司的運(yùn)行管理、治理”。 相對(duì)于此前的對(duì)賭協(xié)議，這一次“我們大家都是普通股東，彼此也不會(huì)有任何贖回義務(wù)，未來共同承擔(dān)股權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也獲取未來股權(quán)投資的收益”。 不過，“未來公司發(fā)展到一定程度，時(shí)機(jī)成熟，不排除會(huì)安排上市?！? 中東投資人對(duì)萬達(dá)做了海量盡調(diào) 此次萬達(dá)集團(tuán)能牽手中東金主，太盟功不可沒。 2023年8月，作為香港上市公司鳳翔股份控股股東，太盟曾將鳳翔股份1.6億股出讓給中東主權(quán)機(jī)構(gòu)——阿布扎比投資局（ADIA）間接全資擁有的公司。交易完后，阿布扎比投資局間接持有鳳祥股份約9.9%股份。 據(jù)阿布扎比投資局官網(wǎng)，其成立于1976年，是一家代表阿布扎比政府進(jìn)行謹(jǐn)慎投資，最新管理總資產(chǎn)8530億美元，位列全球第三，是中東地區(qū)最大的主權(quán)財(cái)富基金。公司在世界各大主要市場(chǎng)都有投資。 2003年7月，中國(guó)首次放開QFII（合格境外投資者），2008年底，據(jù)證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站，阿布扎比投資局就獲批QFII牌照，成為首家中東QFII機(jī)構(gòu)投資人。進(jìn)入A股16年間，阿布扎比投資局投資領(lǐng)域多元，涉及石化能源、科技、消費(fèi)、醫(yī)藥、新能源、金融等領(lǐng)域，一度成為我國(guó)第二大QFII。 Choice數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，阿布扎比投資局出現(xiàn)在16家已公布財(cái)報(bào)的中國(guó)A股上市公司前十大流通股股東名單中，總持股數(shù)4.7207億股，總持有市值達(dá)73.92億元，投資了紫金礦業(yè)、格力電器、中金公司、中國(guó)銀行等知名企業(yè)。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，阿布扎比投資局投資了浦東金橋、招商積余，分別持股485.2萬股、1497萬股，占公司總股份的0.43%、1.41%，均為前十大流通股東。 另一家中東投資機(jī)構(gòu)穆巴達(dá)拉，是阿布扎比主權(quán)財(cái)富基金，是阿布扎比的第二大主權(quán)財(cái)富基金，規(guī)模僅次于阿布扎比投資局。 2015年，穆巴達(dá)拉投資公司和中國(guó)國(guó)家開發(fā)銀行、國(guó)家外匯管理局共同出資100億美元，成立中阿基金，用于投資中國(guó)的商業(yè)項(xiàng)目。中阿基金首期投資40億美元，雙方各出資50%，投資方向?yàn)閭鹘y(tǒng)能源、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和高端制造業(yè)、清潔能源及其他高增長(zhǎng)行業(yè)。 這些年來，穆巴達(dá)拉對(duì)中國(guó)的投資主要有兩種形式：直接投資入股和通過出資的基金間接投資，先后投資了Boss直聘、快手、自如、物美、京東健康、小鵬汽車等知名企業(yè)。2023年在北京設(shè)立辦公室，并相繼投資了京東旗下獨(dú)角獸京東工業(yè)、海森生物、超級(jí)獨(dú)角獸SHEIN。 “這筆投資確實(shí)是由太盟牽頭，并做了很多協(xié)調(diào)工作?！秉S德煒表示，但如此大規(guī)模的投資，僅憑一己之力很難完成，需要集合所有其他的力量。 據(jù)其透露，在2023年12月與萬達(dá)簽訂框架協(xié)議后，像阿布扎比投資局或者穆巴達(dá)拉，他們作為獨(dú)立的投資人，需要做獨(dú)立的判斷，因此自去年12月開始，新投資人也是在對(duì)萬達(dá)進(jìn)行了海量的盡調(diào)后，才決定進(jìn)行投資。