每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 程鵬 陳夢妤    

2月22日，深圳交易集團官網(wǎng)發(fā)布泰禾城市花園、泰禾都市花園建筑方案設(shè)計招標信息，建設(shè)單位為深圳泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱深圳泰禾）。

泰禾城市花園、都市花園，正是備受關(guān)注的泰禾深圳院子。

這一年來，深圳院子傳聞不斷，而這一次，或許是市場和企業(yè)都比較期待的。

泰禾深圳院子 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

現(xiàn)場實探：停有多臺施工車輛

售樓處暫未對外開放

招標信息項目概況顯示，泰禾城市花園（深圳院子南區(qū)）和泰禾都市花園（深圳院子北區(qū)），位于深圳市寶安區(qū)尖崗山大道與臥龍二路交會處，占地面積4.89萬平方米，總建筑面積約18萬平方米，可售面積8.97萬平方米。

項目沿尖崗山大道分南北兩個地塊，其中南地塊占地面積2.75萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，可售面積5.55萬平方米；北地塊占地面積2.14萬平方米，總建筑面積約7萬平方米，可售面積3.41萬平方米，業(yè)態(tài)有合院、高層住宅、商業(yè)。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪深圳院子發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場工地目前仍處于放假休工狀態(tài)，工地門口崗亭處有人值守，工作人員稱春節(jié)還沒過完所以還沒開工。

西南地塊施工進展較快，現(xiàn)場多棟矮層建筑被綠網(wǎng)圍住，院內(nèi)擺放大量建筑材料，停有多臺施工車輛，臨近售樓處一側(cè)的部分別墅綠網(wǎng)已經(jīng)拆除，還有市政施工團隊在平整道路。

據(jù)了解，這宗地塊規(guī)劃有9棟三到四層高別墅，1棟商業(yè)和1棟幼兒園，同時還規(guī)劃有兩棟34層高的住宅，規(guī)劃住宅戶數(shù)343戶，其中建筑面積小于90平方米的戶型占比達81.34%。

東北側(cè)工地，早期挖下的地基坑內(nèi)積滿了水，還堆積了一些廢棄簡易板材。現(xiàn)場工作人員告訴記者，這片工地目前沒施工，東北角兩層高的簡易板房是項目部。

現(xiàn)場值班的銷售人員告訴記者，未來開盤會先開合院類，也就是三到四層的別墅產(chǎn)品，住宅安排會靠后。

項目售樓處仍未對外開放，不過當記者在現(xiàn)場聯(lián)系采訪到負責銷售的置業(yè)顧問時，其告訴記者，具體入市時間、入市價格等都還沒有確定，還在做鋪排工作，銷售團隊也還沒有搭建，樣板房目前正在修繕中。

而對于何時交房，置業(yè)顧問沒有直接回應(yīng)。

“泰禾深圳院子原本預計在2023年下半年開盤，但現(xiàn)在因為種種條件卡住了，有市場環(huán)境、政策環(huán)境等等因素影響。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者從知情人士處獲悉，去年市場比較嚴峻，政策還沒有放松那么明顯，企業(yè)本身也不會有很強的推盤主動性和意愿。

“復工之后資金也不太可能是泰禾自有資金，更多的是長城方面的溝通”，該名人士表示，泰禾或許也在等，等一個好的市場環(huán)境，同時等深圳放松限價，入市可能不會那么快。

周邊二手豪宅有業(yè)主掛牌約14萬/平

深圳院子之所以關(guān)注度如此高，一是因為泰禾一開始就給出了超高定位，要形成“北有中國院子，南有深圳院子”兩大標桿；二是因為其當時超高的拿地樓面價。

2015年，當時深圳房屋均價還在約4萬元/平方米時，泰禾以57億元競得寶安區(qū)尖崗山一路相隔的兩宗地塊，成交價27.4億元，樓面地價分別為79907元/平方米及51331元/平方米，溢價率高達177.61%和94.74%。 

這一競拍結(jié)果引發(fā)行業(yè)高度熱議，甚至在很長一段時間內(nèi)，這一紀錄都沒有被打破，外地進深的房企也將之視為比較對象。

《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪時觀察到，隨著周邊高層住宅陸續(xù)入市，深圳院子所在片區(qū)生活氛圍漸濃。項目周邊仍有高層住宅在賣，均價約8萬元/平方米，套均總價約600萬-1100萬元；周邊二手房政策參考均價在6.2萬-9萬元/平方米。

以曦城別墅為例，建筑面積約370平方米的房源掛牌總價約3300萬元，參考價約9萬元/平方米；470平方米獨棟別墅參考價為4250萬元，片區(qū)中介人員告訴記者，該套房源業(yè)主掛牌價6600萬元，實際掛牌折合單價約14萬元/平方米。

深圳院子從拿地至今，還未正式取得過備案售價，只是在2020年深圳樓市十分火熱時正式開放過售樓處，彼時看房需要驗資3000萬元，金額也創(chuàng)深圳之最。

對于未來可能的入市價格，有深圳資深地產(chǎn)人士預測，按照現(xiàn)在的市場行情和政策，深圳院子別墅產(chǎn)品開盤價格可議參考周邊曦城別墅。

而此前市場傳言的，或?qū)⒓痈哳~裝修費再出售這一途徑在深圳似乎已經(jīng)行不通。2021年，深圳市住建局發(fā)布了關(guān)于進一步規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價格指導工作的通知，進一步規(guī)范新房精裝修標準，其中項目毛胚均價超過10萬元/平方米的，最高精裝修價格為6000元/平方米。

項目近半數(shù)股權(quán)已歸國有

仍由泰禾全權(quán)操盤

泰禾進深圳難，不止體現(xiàn)在深圳院子9年難產(chǎn)之上，或還體現(xiàn)在其廣深區(qū)域一任任高管的快速更迭中。

在去年正式停牌一個月后，泰禾發(fā)布了關(guān)于副總經(jīng)理辭職的公告。公告顯示，公司董事會于2023年7月10日收到公司副總經(jīng)理邵志榮的書面辭職報告。邵志榮因個人原因，申請辭去公司副總經(jīng)理職務(wù)及其他在公司所任職務(wù)，辭職后將不在公司擔任任何職務(wù)。

在這之前，泰禾還把廣深片區(qū)所有項目及平臺、人員并入上海區(qū)域統(tǒng)籌管理。

有知情人士在接受記者采訪時表示，去年泰禾廣深區(qū)域整體經(jīng)歷了人事調(diào)整，也有新力量補充。“現(xiàn)在有自己的團隊，未來隨著入市節(jié)奏也會搭建新的銷售團隊。”

據(jù)泰禾方面離職人士透露，邵志榮辭職前是泰禾廣深區(qū)域第5任總裁，為集團債務(wù)重組工作的順利破題，特別是促成長城資產(chǎn)與泰禾集團的債務(wù)和解，立下了汗馬功勞。

公開資料顯示，早在2017年3月，中國長城承接泰禾項目公司60億元債權(quán)，成為深圳院子項目的投資方。此后，泰禾集團和中國長城進行了更深層次的合作，后者成為泰禾最大債權(quán)方。

債務(wù)和解的結(jié)果是直接持股比例變化，某種程度而言，按照深圳泰禾的股權(quán)結(jié)構(gòu)，深圳院子現(xiàn)在已是半個國企產(chǎn)品。

據(jù)企查查，按照最新認繳出資情況，蕪湖長維投資中心為大股東，直接持股比例高達99%；泰禾實控的福建中維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，認繳出資額僅為100萬元，直接持股比例1%。而蕪湖長維投資中心股權(quán)穿透之后，長城資管持股比例達48%。

前述知情人士告訴記者，不同于過往其他項目化債途徑，目前深圳院子依舊是泰禾在全權(quán)操盤，包括后期銷售等均由泰禾方面負責。

在該名人士看來，即便組建新團隊，泰禾也不會在（深圳）公開市場拿地了，當下對于泰禾而言，最緊要的任務(wù)是完成現(xiàn)有項目并實現(xiàn)順利交付。

對于深圳院子等項目復工復建，泰禾方面表示，雖然前方還有很多不容易，但已經(jīng)在許多方面、許多項目上取得了積極成果。

計劃比肩泰禾中國院子的深圳院子，在停停建建的9年里，不僅市場環(huán)境發(fā)生了巨大變化，母公司也經(jīng)歷了資金危機和退市，最終能否順利入市、銷售如何、何時交房等，對于行業(yè)而言是十分值得關(guān)注的案例。

記者|甄素靜

編輯|程鵬 陳夢妤 杜恒峰

校對|趙慶

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝

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