每經(jīng)記者 蔡鼎    每經(jīng)編輯 蘭素英    

由于新冠疫情和遠(yuǎn)程辦公的影響，全美各地的辦公空間空置率不斷攀升。加之美聯(lián)儲(chǔ)加息帶來的貸款利率上升，美國商業(yè)地產(chǎn)市場更是壓力重重。

作為商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，寫字樓的現(xiàn)狀反映了整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場的走勢。美國房地產(chǎn)公司高緯物業(yè)（Cushman & Wakefield）的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，截至去年年底，全美約有五分之一的寫字樓處于空置狀態(tài)，甚至連洛杉磯和休斯頓這樣的大城市，寫字樓的空置率都達(dá)到了25%。

國際貨幣基金組織（IMF）在一篇博文中表示，美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格正在經(jīng)歷半個(gè)世紀(jì)以來最嚴(yán)重的暴跌，自2022年3月美聯(lián)儲(chǔ)加息以來已經(jīng)下跌11%。

在商業(yè)地產(chǎn)的疲軟環(huán)境下，美國的銀行系統(tǒng)也面臨著巨大的壓力。數(shù)據(jù)顯示，到明年年底，到期的美國商業(yè)地產(chǎn)貸款總量將超過1萬億美元，而到2027年，這一數(shù)據(jù)將達(dá)到2.2萬億美元。這意味著，美國商業(yè)地產(chǎn)的困境可能成為未來兩年最大的潛在危機(jī)。

彭博社的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，22家資產(chǎn)規(guī)模在100億到1000億美元的區(qū)域銀行所持有的商業(yè)地產(chǎn)貸款是其資本的三倍以上。Marathon Asset Management董事長Bruce Richards本周警告稱，規(guī)模較小的銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款違約率似乎正朝著8%~10%的方向發(fā)展。彭博社援引一份研究報(bào)告稱，美國各大銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款的違約率如果達(dá)到10%，將導(dǎo)致銀行額外遭受約800億美元的損失。 

圖片來源：每經(jīng)特約記者 郝帥 攝

明年底，將有超1萬億美元商業(yè)地產(chǎn)貸款到期

在過去10年的低利率環(huán)境下，全球投資者紛紛涌入寫字樓和其他商業(yè)建筑，將其視為債券的安全替代品。然而，疫情后美國商業(yè)地產(chǎn)需求萎靡，以寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)了較大的跌幅。不僅如此，為了遏制通貨膨脹，美聯(lián)儲(chǔ)激進(jìn)加息，導(dǎo)致優(yōu)惠貸款利率急升，利率成本加重。美國商業(yè)地產(chǎn)市場面臨著來自需求市場和利率市場的雙重打擊。

國際貨幣基金組織（IMF）在一篇博文中表示，美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格正在經(jīng)歷半個(gè)世紀(jì)以來最嚴(yán)重的暴跌，自2022年3月美聯(lián)儲(chǔ)加息以來已經(jīng)下跌11%。而摩根士丹利援引Real Capital Analytics的數(shù)據(jù)顯示，美國寫字樓物業(yè)價(jià)格已從高峰期下跌了約20%。

彭博社的報(bào)道中稱，在紐約曼哈頓，經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)開始以大約50%的折扣銷售由黑石旗下一寫字樓所擔(dān)保的債券；2023年12月，洛杉磯一棟高檔寫字樓的售價(jià)較10年前下跌了約45%……

然而，在凱投宏觀（Capital Economics）看來，商業(yè)房地產(chǎn)市場的困境將在2024年達(dá)到極限。該機(jī)構(gòu)指出，過去一年美國的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一直籠罩在悲觀情緒當(dāng)中。 

凱投宏觀本月早些時(shí)候表示，約有5410億美元的商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)在2023年正式到期，但由于許多貸款在去年獲得了延期，因此信貸風(fēng)險(xiǎn)尚未顯現(xiàn)。到明年年底，到期的貸款體量將超過1萬億美元。據(jù)凱投宏觀副首席房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Kiran Raichura的說法，到2027年，將有高達(dá)2.2萬億美元的商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)將到期。

更高的利率和更緊的金融環(huán)境阻礙了銀行為高風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)房地產(chǎn)貸款提供融資，或是使銀行只愿意在更高的借貸成本下才愿意放貸。凱投宏觀預(yù)計(jì)，一些借款人對到期貸款進(jìn)行再融資后，利息成本會(huì)進(jìn)一步增加，這可能會(huì)引發(fā)違約或拖欠潮。

美國國家經(jīng)濟(jì)局最近的一篇文章估計(jì)，美國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)可能給銀行造成高達(dá)1600億美元的損失。知名投資者Kyle Bass則稱，僅寫字樓價(jià)格暴跌就可能給美國銀行造成2500億美元的損失。

美國商業(yè)地產(chǎn)的低迷，也可以從行業(yè)頭部經(jīng)紀(jì)商的財(cái)報(bào)中可出些許端倪。

2月16日，全球最大的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司世邦魏理仕集團(tuán)（CBRE Group）公布的財(cái)報(bào)顯示，該公司2023年凈利潤大幅下滑30%，原因是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的需求放緩。總部位于美國達(dá)拉斯的世邦魏理仕報(bào)告稱，其2023年凈利潤僅為9.86億美元，較2022年大幅下滑29.94%。

數(shù)據(jù)來源：Wind

小銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款違約率正向8%-10%發(fā)展

英國《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道中稱，美國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的壓力跡象正在迅速顯現(xiàn)，而美國的銀行，尤其是部分地區(qū)性銀行，面臨著巨大的負(fù)擔(dān)。 

美國的銀行面臨的房地產(chǎn)到期貸款風(fēng)險(xiǎn)最大 圖片來源：彭博社

美國財(cái)長耶倫本月上旬對房地產(chǎn)估值下降對銀行體系的影響表示了擔(dān)憂。美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾2月4日在接受《60分鐘》采訪時(shí)也表達(dá)了類似的情緒。

彭博社匯編的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年年底，全美有24家銀行擁有商業(yè)房地產(chǎn)貸款組合。而該機(jī)構(gòu)的另一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，22家資產(chǎn)規(guī)模在100億到1000億美元的區(qū)域銀行所持有的商業(yè)地產(chǎn)貸款是其資本的三倍以上。在資產(chǎn)少于100億美元的社區(qū)銀行中，這一數(shù)字甚至更高：47家擁有規(guī)模過大的貸款組合，其中13家增速過快。（注：分析不包括針對業(yè)主自用的非住宅建筑的貸款。）

聯(lián)邦監(jiān)管機(jī)構(gòu)已表示，這些貸款組合將受到更嚴(yán)格的審查，這一跡象表明，更多銀行可能面臨來自當(dāng)局的壓力，要求其增加準(zhǔn)備金。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，去年，美國三家監(jiān)管機(jī)構(gòu)——美聯(lián)儲(chǔ)、聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司和美國貨幣監(jiān)理署——公開警告各大銀行，要求他們仔細(xì)評估寫字樓、零售店面和其他商業(yè)地產(chǎn)的巨額債務(wù)敞口。監(jiān)管機(jī)構(gòu)表示，它們將更加密切地關(guān)注那些迅速積累了超過其總資本三倍以上的此類貸款的銀行。

本月上旬，受到遠(yuǎn)不及預(yù)期的2023年第四季度財(cái)報(bào)和一次性撥備付款的影響，紐約社區(qū)銀行遭到投資者拋售。其他規(guī)模更小的銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)似乎還更大。彭博社對350多家美國銀行的聯(lián)邦數(shù)據(jù)進(jìn)行的分析顯示，它們以更快的速度錄得了超大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)貸款。

上述監(jiān)管機(jī)構(gòu)就表示，他們將把關(guān)注重點(diǎn)放在大幅增長的投資組合上：衡量標(biāo)準(zhǔn)是在過去三年中至少增長了50%。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年9月30日，貸款超過這一標(biāo)準(zhǔn)的銀行包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.。 

Marathon Asset Management董事長Bruce Richards本周在領(lǐng)英的一篇帖子中警告稱，規(guī)模較小的銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款違約率似乎正朝著8%~10%的方向發(fā)展。這些銀行在最近幾年增加了敞口后，尤其容易受到商業(yè)地產(chǎn)市場低迷的影響。

彭博社援引2023年12月發(fā)表的一份關(guān)于美國銀行脆弱性的研究報(bào)告稱，美國各大銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款的違約率如果達(dá)到10%，將導(dǎo)致銀行額外遭受約800億美元的損失。該報(bào)告還警告稱，商業(yè)地產(chǎn)的困境可能使300多家銀行，尤其是規(guī)模較小的地區(qū)性銀行，面臨償付能力擠兌的風(fēng)險(xiǎn)。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉國梅 攝