每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“從1月13號(hào)開始公司就放假了，不過從13號(hào)到20號(hào)這段時(shí)間的法定假期，公司都給員工算了事假，所以也不算帶薪休假。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者見到魏巍時(shí)，正值她們公司放假的前一天。在她看來，因?yàn)楣玖鲃?dòng)性緊張，所以才放假這么早。

魏巍所在的公司屬于深圳一家區(qū)域房企集團(tuán)下面的產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊，她是公司的產(chǎn)業(yè)策劃經(jīng)理。

對(duì)魏巍來說，2022年是充滿變化的一年，同時(shí)也是面臨新選擇的一年。“公司去年一度停發(fā)工資，停了好幾個(gè)月，下半年才開始補(bǔ)上。其實(shí)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)板塊的現(xiàn)金流是很好的，但是因?yàn)榈禺a(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流緊張，所以產(chǎn)業(yè)這塊的現(xiàn)金也被拿去補(bǔ)地產(chǎn)的‘窟窿’，我們就開始受累了。”

產(chǎn)業(yè)板塊被集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)拖累

一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)從最開始的選擇地塊到最后企業(yè)入駐，要經(jīng)歷招投標(biāo)、定位、產(chǎn)業(yè)策劃、設(shè)計(jì)立意、功能布局、招商等各種流程。

而魏巍所做的工作就是給產(chǎn)業(yè)園區(qū)做產(chǎn)業(yè)策劃，包括產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、物理空間、運(yùn)營服務(wù)等方面。“這也是相當(dāng)于在給產(chǎn)業(yè)園做指引、宣傳、推廣。”

比較具體的一項(xiàng)工作就是解決入駐企業(yè)的空間需求問題。“不同企業(yè)對(duì)空間的需求是不一樣的，比如一些智能裝備企業(yè)對(duì)層高要求就很高，需要6米以上。不同行業(yè)對(duì)各樓層的荷載也有不同需求，包括機(jī)械裝備、家用電器等行業(yè)首層載荷在2噸/平方米，一般行業(yè)在1.5噸/平方米及以下荷載標(biāo)準(zhǔn)。”

魏巍正在與同事進(jìn)行業(yè)務(wù)分享 圖片來源：受訪者提供

“做產(chǎn)業(yè)園，如果不是公司自己拿地開發(fā)的，基本屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營。如果地段好，基本收入是很穩(wěn)定的，主要靠租金收入和運(yùn)營收入。”

據(jù)魏巍透露，“我們產(chǎn)業(yè)板塊是集團(tuán)現(xiàn)金流比較好的板塊，不需要占用太多資金，屬于輕資產(chǎn)，在過去一年還在給集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)‘輸血’。”

談及過去一年的感受，魏巍有些感慨道，“因?yàn)槿ツ旯疽欢韧０l(fā)工資，有好幾個(gè)月工資都是后面陸續(xù)補(bǔ)發(fā)的，不少同事也因此離職。”

“那些離職的同事，有的還在家待業(yè)；有的去了一些規(guī)模不大的‘友商’；有的去了房地產(chǎn)行業(yè)的‘大廠’，如招蛇、金地等，他們也有產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)；還有的去了TCL、中集等公司，這些企業(yè)雖然不是純做產(chǎn)業(yè)園的，但也有相關(guān)業(yè)務(wù)和需求。”

魏巍告訴記者，“從去年下半年開始，公司開始陸續(xù)補(bǔ)發(fā)之前拖欠的工資，同時(shí)在年前也給了解決方案，說是剩余拖欠工資將在今年年中和年底陸續(xù)補(bǔ)齊。”

在魏巍看來，雖然產(chǎn)業(yè)園行業(yè)受房地產(chǎn)市場整體下行的波及，但她還是十分看好未來的發(fā)展前景。“產(chǎn)業(yè)策劃在整個(gè)行業(yè)算得上剛需，原因很簡單，企業(yè)做產(chǎn)業(yè)園比較常見的有兩種：一種是直接向政府拿地；另一種是對(duì)某塊原有地塊進(jìn)行改造，比如對(duì)一些舊廠的工廠主和舊村村委的地塊進(jìn)行改造。”

“地方政府在新區(qū)規(guī)劃時(shí)通常要求企業(yè)帶方案，此外在落地執(zhí)行的時(shí)候要求配套先行、產(chǎn)業(yè)落地，而這些工作絕大多數(shù)都是產(chǎn)業(yè)策劃在做。相對(duì)于對(duì)現(xiàn)有地塊，比如對(duì)舊工廠、舊園區(qū)等的改造，很多工廠主和村委因?yàn)槿狈I(yè)定位和招商能力，雖然項(xiàng)目地段不錯(cuò)，但常年空置、租戶支付能力也較低，沒能到妥善盤活的狀態(tài)，更需要專業(yè)策劃。”

魏巍曾經(jīng)調(diào)研/服務(wù)過的產(chǎn)業(yè)園 圖片來源：受訪者供圖

“今年應(yīng)該會(huì)比去年要好點(diǎn)吧”

“如果有兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園，一個(gè)由知名企業(yè)做的，但位置相對(duì)較偏僻；另一個(gè)是中小企業(yè)做，但地段好。你會(huì)選擇哪個(gè)？”

對(duì)于記者的問題，魏巍的回答是后者。“做產(chǎn)業(yè)園，企業(yè)的品牌沒那么重要，不會(huì)像住宅關(guān)注度那么高。”

“企業(yè)愿意入駐，一個(gè)是看價(jià)格，一個(gè)是看位置，另外就是看政策和產(chǎn)品。比如深圳前海的產(chǎn)業(yè)園，政策優(yōu)惠就是要比其他區(qū)要好，入駐企業(yè)能享受到的租金優(yōu)惠也更多。”

在魏巍看來，她們所扮演的角色有點(diǎn)像“藥引子”。“我們所做的工作其實(shí)是起到一個(gè)催化和向?qū)У淖饔茫⒉荒軐?duì)產(chǎn)業(yè)園的興盛起決定性作用。”

魏巍認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展從硬件上來說，是由價(jià)格、地段、產(chǎn)業(yè)及政策等因素所決定的；從軟件上來看，是由運(yùn)營和服務(wù)所決定的。

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)，深圳累計(jì)有4419個(gè)產(chǎn)業(yè)園，其中寶安區(qū)的產(chǎn)業(yè)園數(shù)量最多，達(dá)1470個(gè)；其次為龍崗區(qū)，有1032個(gè)；龍華區(qū)以851個(gè)排在第三。

在魏巍的相冊(cè)里，還保留著深圳各種產(chǎn)業(yè)園的照片，有的是她在調(diào)研時(shí)拍的，有的是她與同行進(jìn)行業(yè)務(wù)交流時(shí)拍的。

魏巍曾經(jīng)調(diào)研/服務(wù)過的產(chǎn)業(yè)園 圖片來源：受訪者供圖

魏巍告訴記者，2022年基本上深圳大部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金都下調(diào)了。“對(duì)產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營人員來說，是有硬性指標(biāo)的，比如要保證園區(qū)多數(shù)的入駐率。但去年很多企業(yè)因行情不好，均不同程度受到影響。產(chǎn)業(yè)園要想繼續(xù)留下這些企業(yè)，就只能繼續(xù)降低租金，為的就是穩(wěn)住產(chǎn)業(yè)園的出租率。”

值得一提的是，目前不少產(chǎn)業(yè)園在推行“工業(yè)上樓”做法，魏巍對(duì)此上也有著自己的看法。“如深圳部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在實(shí)施的‘工業(yè)上樓’，本質(zhì)上是通過工業(yè)用地容積率去提高工業(yè)用地的效率，但這種方式并非適用于所有企業(yè)。”

魏巍表示，“雖然很多企業(yè)從理論上來說是可以上到高樓層的，但在實(shí)際操作過程中，企業(yè)通常還會(huì)考慮到運(yùn)輸成本、廠房建設(shè)成本等，大部分企業(yè)其實(shí)是不愿意去到高樓層的，像一些機(jī)器生產(chǎn)類企業(yè)，愿意接受的樓層不會(huì)超過8層。部分搞‘工業(yè)上樓’的產(chǎn)業(yè)園，易形成‘首層低層受歡迎，中高層易閑置’的格局。”

在交談中記者注意到，魏巍對(duì)產(chǎn)業(yè)園行業(yè)還是十分熱衷，對(duì)各種行業(yè)動(dòng)態(tài)及發(fā)展情況也是張口就來。

談到目前的工作狀態(tài)及今后是否有新的打算，魏巍表示，“走一步看一步吧。一是看下公司今年是否會(huì)好轉(zhuǎn)，同時(shí)也會(huì)關(guān)注下行業(yè)新的崗位，畢竟有類似需求的企業(yè)還是挺多的，而且行業(yè)也不會(huì)一直萎靡，今年應(yīng)該會(huì)比去年要好點(diǎn)吧。”

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封面圖片來源：受訪者提供