每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

樓市下半場，拐點已現。

上海新房成交再現下行，環(huán)比跌幅超3成。

深圳二手房成交跌至谷底，過戶量同比跌幅超8成。

7月，全國樓市成交出現整體下滑，一線城市環(huán)比領跌，二三線城市更是同環(huán)比雙降。熱點城市發(fā)布相關調控40余次，“組合拳”越打越完善、“工具箱”越來越豐富，政策效果進一步顯現，房地產市場顯著降溫。

變化不僅僅出現在銷售市場，房企從首輪集中供地的瘋狂中回過神來，不僅在第二輪集中供地面前理性了許多，更有企業(yè)及時止損。

另一方面，開發(fā)商們正經受著銷售回款淡季與境內外融資環(huán)境進一步收縮的多重壓力，并且在金九銀十到來之前，這一壓力難言改善。

上海新房成交面積環(huán)比降超3成

上海成為一線城市中新房成交面積波動最大的城市。

中指研究院數據顯示，2021年初，新房成交量穩(wěn)中有升，2月開始下滑，3月回升、4月、5月持續(xù)下行，6月稍有回暖，7月再次環(huán)比下跌30.86%。

7月主要城市新建商品房交易情況 來源：中指研究院

深圳則成為一線城市中成交量最低的城市，僅為2712套，環(huán)比再跌21%。

4個一線城市平均成交面積環(huán)比下降21.34%，同比上升7.12%，其中北京同比升幅較大，為53.77%。

而二線代表城市成交面積降幅稍緩，同、環(huán)比分別下降2.54%、11.47%；三線代表城市成交面積較上月下降17.42%，同比下降26.01%。

值得關注的是，重慶在同環(huán)比雙跌的情況下，仍保持了163.64萬平方米、14918套的超高成交水平，在受監(jiān)測的22個城市中排名首位。

西安成為22城中唯一一個同環(huán)比大幅上漲的城市，漲幅分別高達54%、58%。

超8成城市成交量同環(huán)比下降的同時，庫存量也開始逐步抬頭。

截至2021年7月末，中指監(jiān)測的主要城市庫存總量環(huán)比上升0.03%。重點監(jiān)測的城市中，南寧升幅較大，為5.67%；廈門居次席，升幅為3.15%；溫州升幅為3.09%，位居第三；重點監(jiān)測的城市中，上海環(huán)比降幅較大，為8.80%。

2010年以來7個代表城市庫存水平 來源：中指研究院

從上圖來看，深圳、上海兩地庫存總量仍接近最低水平，而福州、蘇州、廈門等地庫存量則明顯偏高。

但部分城市新房價格仍然居高不下，市場熱情難滅。7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志，同時宣布將5城納入房地產市場監(jiān)測重點城市名單。至此，該份監(jiān)測名單上的城市擴充至8個，上半年進入該監(jiān)測名單的城市是東莞、南通和南昌。

《每日經濟新聞》記者梳理國家統(tǒng)計局數據公布的70個大中城市房價變動情況發(fā)現，全國大多數城市房價已經趨穩(wěn)，但上述5個城市近半年來始終處于70個大中城市新房、二手房價格同比漲幅前列。其中，銀川新房價格同比漲幅1-5月均處于全國首位，環(huán)比漲幅1-6月均位于全國前10名之列，二手房漲幅也從未跌出前8名；徐州上半年一二手房價格同環(huán)比漲幅共上榜19次，并多次領漲全國。

市場人士預計，房地產市場熱度較高、土拍熱度高的城市均有政策加碼的可能。短期看，房地產市場或將進入調控政策密集發(fā)布期。

上海易居地產研究院認為，今年上半年各地調控政策密集出臺，導致不少買家購置心態(tài)發(fā)生變化，繼而影響了新建商品住宅市場表現。預計未來幾個月，調控對新房成交的影響將持續(xù)發(fā)酵，新房成交量將隨著市場預期的轉冷繼續(xù)回落。

深圳二手房過戶同比跌超8成

今年年初至7月末，全國已有9個重點城市出臺了二手住房價格監(jiān)管政策，并有深圳、寧波、成都、西安4個城市先后落實二手住房參考價制度，對二手房價格虛高重拳出擊。

僅7月份，就有西安、上海、溫州接連出臺相關監(jiān)管措施，在二手房調控方面收效顯著。

深圳二手房成交量應聲直接降到谷底?！睹咳战洕侣劇反饲霸鴪蟮?，樂有家研究中心數據顯示，7月深圳二手住宅市場過戶2557套，同比下跌81%。成交量已經“四連跌”的情況下，深圳二手房成交均價由年初同比漲幅35%下降至5%，也是深圳近一年半以來成交均價環(huán)比首次出現負增長。

來源：樂有家

易居研究院報告顯示，7月份上海二手住宅掛牌量驟減，僅顯示為1.9萬套。根據經驗，上海實際庫存量可能在2.8萬套左右，因此暫定上海本月庫存環(huán)比增速為-10%。無錫7月26日正式建立起二手住房成交參考價格發(fā)布機制，而7月全月掛牌量則明顯減少，去化周期環(huán)比下降。 

從庫存來看，據易居研究院統(tǒng)計，7月二手住宅庫存環(huán)比增速排名前十的城市依次是南寧、太原、呼和浩特、 三亞、烏魯木齊、溫州、蘭州、洛陽、泉州、唐山，其中南寧、太原、呼和 浩特三城最快，分別為14.3%、12.7%和 12.6%。環(huán)比增速排名后五位的城市依次為長沙、淮安、無錫、?？?、南通，其中長沙環(huán)比增速為-14.3%，淮安為-13.9%，無錫為-13.0%。

諸葛找房在報告中指出，二季度以來，在部分城市市場熱度不斷攀升之下，二手房市場整體表現仍較堅挺，價格自4月起連續(xù)上漲。2021年7月僅三四線城市二手住宅市場均價上漲，一、二線城市市場均價均下滑。

其中，一線城市市場均價為55885元/平方米，環(huán)比下跌0.35%；二線城市市場均價為18897元/平方米，環(huán)比微跌0.01%；三四線城市市場均價為10139元/平方米，環(huán)比上漲0.19%，漲幅較上月擴大0.05個百分點。

7月二手住宅漲跌城市TOP10 來源：諸葛找房

從漲跌城市數量來看，7月二手住宅市場均價上漲城市55個，較上月增加5個，平均漲幅0.95%，漲幅收窄0.3個百分點；下跌城市45個，較上月減少5個，平均跌幅為0.99%，較上月擴大0.02個百分點；持平城市0個，與上月持平。2021年7月，市場均價上漲城市數量較上月有所增加，但整體而言變化不大，市場情緒表現較為穩(wěn)定。

但房價方面，不同區(qū)域表現仍有分化：長三角二手房價最堅挺，環(huán)渤海降幅最大。

二手房庫存情況同樣表現出了強烈的區(qū)域特征。據易居研究院統(tǒng)計，二手房庫存環(huán)比增速排名靠前的城市多為西北和華北弱二線到四線非熱門城市，市場處于降溫狀態(tài)。

整體來看，二手住宅市場均價呈現穩(wěn)中趨升態(tài)勢，預計接下來政策繼續(xù)趨緊，高層重申房住不炒，部分城市或繼續(xù)跟進二手房參考價機制，市場價格上漲預期減弱。

 

土拍市場驚現退地 300城收金總額環(huán)降6成

7月起，土地市場悄然生變。

7月20日晚間，浙系房企宋都官宣首輪集中供地后首例退地，代價是5000萬元保證金。

首輪集中供地后，一擁而上瘋狂搶地的房企開始冷靜下來。眾多市場人士均指出，集中供地機制帶來一個新的問題：沒有盈利動機，企業(yè)積極性就會明顯減弱。

于是杭州在第二批集中供地競價規(guī)則上做了新的調整，與北京類似，推出“競品質”試點地塊，土拍的溢價率上限由之前30%調整為20%（“競品質”試點地塊的溢價率上限為10%），競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與。

國信證券研究報告顯示，第二輪土地集中供地規(guī)則的核心是嚴格控制溢價，并且減弱土地市場競爭的自由度，以此提高房企整體的拿地利潤率。若其余城市效仿天津改變土拍規(guī)則，則第二次集中供地的拿地利潤率有望得到明顯提升，地產板塊的底層邏輯將得到重大改善。

公開資料顯示，天津第二批集中供地61宗國有建設用地使用權掛牌截止時間已經統(tǒng)一調整為2021年9月10日，并將原最高限價從底價的150%調整為115%（溢價率上限由50%調整為15%），單宗住宅用地達到最高限價后，采用搖號方式確定競得人。

縱觀7月土地市場，供求兩端均出現大幅縮水，全國300城土地出讓金總額環(huán)比減少逾6成。

7月份土地供應量縮水逾2成，各線城市住宅類用地供應面積環(huán)比腰斬；市場端，全國300個城市住宅類用地成交458宗，環(huán)比減少45%，同比減少48%；成交面積2161萬平方米，環(huán)比減少54%，同比減少52%。

全國土地出讓金排名前20城市成交總額1616億元，較去年同期下降50%。一線城市僅廣州入榜，收金54.8億元；二線城市共入榜8席，收金總額占比較去年同期有所下滑；三四線城市入榜11席，為榜單主力，其中南通土地市場交易活躍，月度收金總額近446億元。

來源：中指研究院

 

超9成TOP30房企單月業(yè)績不及上半年

隨著下半年業(yè)績沖刺階段的來臨，房企搶收意愿更為強烈，分化也進一步加劇。其中碧桂園率先突破5000億元大關，萬科、恒大分別實現銷售4044.3億元、4000.9億元。TOP3房企門檻值升至4000.9億元，較2020年增長了6.0%。

記者據中指研究院數據估算，碧桂園、萬科、恒大三家房企銷售額合計達到1.3萬億元，占TOP50房企合計銷售額的20%。

值得關注的是，7月，在房地產市場整體表現降溫之下，房企業(yè)績沖力開始減弱。7月單月企業(yè)業(yè)績環(huán)比降低也難以回避。據克而瑞，7月單月業(yè)績同比提升和下降的百強房企各占到近半數，不少企業(yè)的環(huán)比降幅超過35%。

1-7月TOP100房企銷售操盤金額入榜門檻及變動（億元）

來源：克而瑞

分陣營來看，TOP100房企單月銷售操盤金額環(huán)比降低33%，降幅較往年有所擴大。TOP50房企表現不及百強整體，逾6成企業(yè)單月業(yè)績同比下降。此外，超9成TOP30房企7月單月業(yè)績不及上半年月均水平。

7月各梯隊房企單月業(yè)績同比分布情況

來源：克而瑞、企業(yè)公告

包括幾家龍頭房企在內，僅龍光、融信、佳兆業(yè)、仁恒等實現環(huán)比增長。

截至7月31日，已有21家房企躋身千億超級軍團，TOP100房企銷售額均值為794.7億元，與2020年同期18家千億房企、百強銷售均值622.2億元相比，均有大比例增長。

房企銷售業(yè)績排名 來源：中指研究院

2021年1-7月，房企銷售TOP100門檻值抬高至196.7億元，與2020年同期（139.9億）相比增長了40.6%，各梯隊門檻均出現大幅度提升。

而TOP10房企門檻值進一步提升至1878.0億元，較上年增長40.6%；TOP30房企門檻值為742.1億元，較上年增長33.4%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為511.0億元、196.7億元，同比分別增長29.8%和40.6%。

TOP100房企權益銷售額均值為587.5億元，TOP101-200房企銷售額均值為92.6億元。

1000億以上超級陣營共21家，銷售額增長率均值為30.2%。500億-1000億元第一陣營共29家，銷售額增長率均值為35.3%。300億-500億元第二陣營有17家企業(yè)，增長率均值為29.6%；第三陣營（200億-300億元）和第四陣營（100億-200億元）增速最快，32家和37家房企銷售額均值分別為240.7億元和152.0億元，同比分別增長44.8%和32.7%。

值得注意的是，收并購繼續(xù)成為7月份部分房企持續(xù)深化戰(zhàn)略布局的重要舉措。如當代置業(yè)3.8億元收購惠州東潤實業(yè)100%股權、旭輝控股擬7.19億元收購佛山盛信鴻50%股權，遠洋集團、遠洋資本與以人民幣40億元獲取紅星地產70%股權、陽光城擬以61.45億元收購金華虹光100%股權、越秀地產擬18.73億元收購廣州佰城98%股權等等。

克而瑞預測，未來多數房企仍將留力備戰(zhàn)“金九銀十”，8月份供貨節(jié)奏并不會明顯加快。而在供應未見大幅改善的情況下，預計成交較難實質性好轉。各區(qū)域市場仍將持續(xù)分化，更看好長三角地區(qū)市場，粵港澳、中西部地區(qū)市場或將回歸穩(wěn)態(tài)，東北、北部灣等地區(qū)市場依舊面臨較大的下行壓力。

房企境外融資創(chuàng)2017年以來新低

7月，境內金融監(jiān)管再度小幅收緊，境外美元債普跌，房企融資環(huán)境難言樂觀。

7月末，上海銀保監(jiān)局開出17張罰單，五大行均在被罰之列，涉及罰金共910萬元，主要違法違規(guī)事實多涉及房地產市場，釋放加大監(jiān)管力度信號。

住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展和改革委員會等八部委聯合發(fā)布了《關于持續(xù)整治規(guī)范房地產市場秩序的通知》，提出了房地產市場秩序三年實現明顯好轉的目標以及具體整治范圍、措施和機制，預計8月至今年末房地產行業(yè)政策持續(xù)偏緊的趨勢仍然不會改變。

根據貝殼研究院統(tǒng)計，前7個月，房企發(fā)債6428億元，同比下降13%，增速達2018年后低點。其中境內1-7月累計發(fā)債規(guī)模約4395億元，同比下降約3%；境內債券規(guī)模占比68%，同比微升了7個百分點。

數據來源：Wind，貝殼研究院

境外融資不確定性進一步增強，1-7月房企累計發(fā)債折合人民幣約2033億元，同比下降約29%；房企境外融資規(guī)模占比跌至32%，創(chuàng)2017年以來新低。

雪上加霜的是，7月下半程，中資房企美元債出現普跌狀況，融創(chuàng)、雅居樂、正榮等多支中資美元債跌幅創(chuàng)紀錄。受投資者信心下降影響，部分房地產企業(yè)境內外信用債發(fā)行受到一定阻礙，特別是持續(xù)低迷的境外債市，未見明顯利好趨勢，仍將維持高不確定性預期。

記者手記| 調控，風繼續(xù)吹

7月是房地產行業(yè)傳統(tǒng)淡季的開始，疊加調控政策越來越精準，實施細則越發(fā)向交易細節(jié)滲透，全國新房、二手房成交出現大幅下滑，部分重點城市的下跌幅度罕見。 

而更多的變數則在土地市場出現，上半年熱火朝天的土拍場面突然消失，取而代之的是城市修改土拍細則、房企對待拿地慎之又慎，二三四線城市流拍地塊達到上百宗，這都是市場趨于謹慎的苗頭。

一二線城市不斷完善房地產市場管控政策，為全國房地產市場管控提供參考；三四線城市也逐步推出各自調控政策。隨著政策的不斷落地，市場降溫可能還會持續(xù)。 

記者：包晶晶 

編輯：陳夢妤

視覺：陳冠宇

排版：陳夢妤 馬原