每經記者 包晶晶  甄素靜  陳夢妤    每經編輯 陳夢妤    

房地產調控越來越嚴。

今年以來，以北上廣深四大一線城市為代表，全國已經進入房地產調控政策高頻化周期。

前有“上海新政落地，有人一夜多出238萬首付”，“一覺醒來，突然沒了購房資格”，后有“深圳頂流學區(qū)房降價185萬依舊流拍”，一天一個故事。

機構數(shù)據顯示，今年1～7月全國房地產調控多達352次，而2020年同期為336次。從單月來看，7月房地產調控政策井噴，自上而下密集的調控政策多達66次，刷新年內紀錄。

而8月5日當天，杭州、成都、北京三城同日發(fā)布調控新政，極為罕見。

上半年主要城市調控政策盤點 來源：諸葛找房

如是金融研究院院長管清友分析認為，近期各地出臺相關政策補漏洞，恰恰是落實房住不炒的重要舉措，實際上是把整個房地產市場的流動性降低，甚至是凍結，緩釋現(xiàn)在一些房地產企業(yè)出現(xiàn)的風險，降低房地產市場對國民經濟的影響，推動實現(xiàn)產業(yè)升級和結構轉型。

 

北京購房者：徹底放棄離婚購房

時間退回到2021年8月5日晚7時20分，張思林的手機突然跳出一條新聞推送——北京樓市新政：原家庭住房套數(shù)超限購，離婚3年內任何一方不得買房。

最重要的是，當日起施行，沒有任何緩沖期。

“當時我就懵了，不過確實是終于徹底打消了離婚買房的念頭。”思林說，就在政策發(fā)布前幾天，她剛剛問了熟悉的中介是否還可以操作，得到的還是個模棱兩可的答復，然而現(xiàn)在徹底沒戲了。

思林在北京已經有一套房，去年下半年開始她動了購置學區(qū)房的心思，“之前一直沒考慮過學區(qū)房的問題，后來想買了結果發(fā)現(xiàn)就算湊夠錢也來不及了，孩子快要上小學了，現(xiàn)在只能隨緣了。”

事實上這大半年來，思林斷斷續(xù)續(xù)也打聽過一些辦法，比如房抵經營貸。“當時談了好幾家助貸機構，最高的一家額度在300萬元左右，盡管每一家都給我再三保證安全穩(wěn)妥，但第一我覺得風險太大，第二也實在是沒有這么堅定的換房需求，所以最后全都放棄了”，思林說，“還是繼續(xù)做個佛系家長吧。”

在“假離婚買房”這點上，周婷則要果斷得多，而當初做出這個決定時，周婷結婚還不到兩年。

離婚后，周婷順利地在北京以首套房名義購置了一套房產，這些年她努力工作，獨自還貸，所購的房產也趕上了2016年那波大漲而升值不少。

“當初離婚就是為了獲取首套房資格，不過后來事情好像發(fā)生了一些變化”，周婷并沒有復婚，最初的假離婚變成了真離婚，“我應該是一個很有意思的例子吧，畢竟這種事之前都存在于別人嘴里。不過現(xiàn)在沒覺得有什么不好，我能說這件事激發(fā)了我努力工作的斗志嗎？”

提起這段過往，周婷很淡然地自嘲，“鬼知道我這些年經歷了什么。當然，這沒什么可效仿的。”

不過，也有像小開這樣的理性派。

“房子是一方婚前財產的情況大有人在，如果我不是早離了幾年，現(xiàn)在就是妥妥被精準誤傷的。而且已經走到離婚這一步了，你還指望和對方協(xié)商讓人家分你一套婚前房產？買房絕大部分也要貸款才能買得起，你分前夫前妻的房，銀行會給你貸款嗎？前夫前妻會同意你分期付款嗎？”小開說，總之沒結婚的一定要自己先買套房，否則到時候就只能自認倒霉，被政策誤傷也沒人同情的。

毋論對錯，思林、周婷、小開都是北京樓市調控政策下的真實個案。

上海房東：不能賣就不掛牌了

在上海，6月份就開始賣房的唐小姐前幾天向《每日經濟新聞》記者展示了一段她與中介的對話。

中介：您的房子樓層好，報價肯定比樓下高一些，但高不了300萬元，高200萬元差不多。

唐小姐：全款可以考慮稍微讓一點價格。

中介：但是全款成交價格在1750萬元左右，單價14萬元/平方米上下（同小區(qū)同戶型）。

唐小姐：不接受，我自己置換新房也差錢。

唐小姐代表了當下上海頗多賣房人的心態(tài)——維持原狀。

一個月前（7月9日），上海市房管局召開規(guī)范二手住房房源掛牌管理會議。7月9日起，上海在已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加價格信息的核驗。上海市房地產交易管理部門將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。

調控之下，未能通過價格核驗的二手房源再也無法進入網絡平臺。

這意味著通過鏈家等頭部中介平臺的賣房策略行不通了。但不少中介并不罷休，在等待價格核驗通過的過程中，不少中小型中介公司找到唐小姐，并提出了更利于加速成交的方案——咬住價格，先幫二樓的房東賣掉，再互幫互助，想辦法把唐小姐的房子賣掉。

唐小姐表示，無法通過價格核驗、無法對外掛牌，自己并不在意，“我把房子委托給某一家中介，還簽了兩個月獨家，他們幫我向客戶推薦，只有非常有誠意的買家，才帶他們去實地看房，而且只在周六上午開放半天。”

而多重調控政策疊加之下，賣家與買家的心態(tài)也開始發(fā)生了微妙變化，對這一切感知多的，莫過于中介門店一線人員。

“政策剛出的時候，新老客戶都會來問操作細節(jié)，他們擔心的是如果不符合核驗價格能不能交易?，F(xiàn)在一些著急賣房的業(yè)主多少會有些妥協(xié)，但大部業(yè)主都說‘就在你們內部掛著吧，無所謂的’。”中原地產浦西門店經紀人劉莎莎告訴記者。

浦東門店的趙平則說，起初的確有業(yè)主主動找過來，關心房子有沒有通過價格核驗，“當時業(yè)主說，如果不通過的話，可以稍微調低一點兒，但后來他們也沒有明確表示能夠按照調低價格賣，我再去問他的時候，業(yè)主說‘能賣就賣，不能賣就不掛牌了’。”

上海內外環(huán)間的二手住宅 每經記者 包晶晶 攝

中介門店掛牌量也隨著政策推行出現(xiàn)了明顯下滑。

“成交速度和帶看跟之前不能比，一方面買房人和賣房人都摸不清楚狀況，大家都在觀望；另一方面，房東在政策面前更無所謂了。我們看到不能通過核驗的房源，會去勸說房東調價，但他們態(tài)度都是，不掛就不掛。”趙平無奈地說。

他告訴記者，我們店目前通過核驗的房源只有幾百套，但實際房源應該是900～1000套之間。

深圳買家：慶幸早前沒入頂級學區(qū)房

擬推行大學區(qū)招生，僅8個字，且只是在草案征求意見稿里的8個字，沒定義什么是大學區(qū)，沒給出具體執(zhí)行方案，沒說何時開展，就足夠撩撥起深圳樓市敏感的神經。

近日，深圳社會建設領域的“基本法”——《深圳經濟特區(qū)社會建設條例(草案征求意見稿)》（下稱意見稿）在深圳市人大常委會網站公開征求意見，其中提到，深圳擬推行大學區(qū)招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優(yōu)質教育資源共建共享機制。

多位長期從事深圳學區(qū)房交易的市場人士告訴《每日經濟新聞》記者，各區(qū)和各細分板塊關注點差異很大，初期市場焦慮情緒過后，均在靜待市場政策細則。

記者在采訪中從多名業(yè)主處獲悉，部分頂級學區(qū)內，自用房主比較淡定且不愿更多談及細則，投資客則表現(xiàn)得更為焦慮，而相較前兩者，原本學區(qū)質量并不特別優(yōu)質的房主，對大學區(qū)招生政策落地反倒有更多了期待。

百花片區(qū)的售房廣告上，“雙實驗”學位的89平米房源，售價超1900萬元 每經記者 甄素靜 攝

楊丹家的孩子雖然離上小學還有兩年，但其早早就謀劃起了學區(qū)房。早期她看房的訴求也十分簡單——能上好學校。中介推薦帶看的房源均是頂級學區(qū)的破小房源，如群星廣場29平方米小單間，家庭居住體驗差且樓棟里有很多公司，彼時成交價接近500萬元，60多平方米的房子成交價則在800萬元左右。

群星廣場目前在中介平臺的掛牌信息 來源：貝殼找房

不過考慮到家庭居住舒適度和還貸壓力，和未來幾年生源增加后被調劑的風險，在看過近20套房源后，楊丹最終放棄了頂級學區(qū)房。對于大學區(qū)政策，雖然她預判落地還需要時間，但同樣是幾年后才用到學位的她，談起此前選擇時更多的是慶幸。

 

北京“打補丁”杜絕14%里的投機機會

以一線城市為代表，本輪調控的密集度令人驚訝。

7月22日，住建部房地產市場監(jiān)管司司長張其光表示，進一步落實城市政府主體責任，強化省級政府的監(jiān)督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。截至目前，陸續(xù)有13城迅速響應，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。尤其是8月5日當天，杭州、成都、北京三城同時先后發(fā)布調控新政，實屬罕見。

北京這一次調控被業(yè)界認為是對4年前3·17新政“打補丁”。

2017年3月，北京接連發(fā)布多項樓市調控政策，即3·17新政。根據新政，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

也就是說，夫妻離異后任何一方買房的，只需符合樓市限購政策即可。只是對于離婚一年以內的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執(zhí)行。

今年8月5日晚，北京市住建委發(fā)布《關于進一步完善商品住房限購政策的公告》，其中明確：夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購政策規(guī)定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。

當日，《北京日報》援引北京市住建委相關負責人采訪表示，自限購政策實施以來，離婚購房的情況呈擴大趨勢，僅近一段時間以來，就有約14%的房屋交易屬于離婚家庭購房。這既影響了調控的效果，也容易產生一系列法律風險和道德風險。

事實上在北京市住建委此輪新政中，有一點一度備受質疑，因為調控的前提是“原家庭住房套數(shù)超限購”，這里的套數(shù)到底是多少？

目前，北京市執(zhí)行的商品住房限購政策是，京籍已婚家庭在北京只能擁有兩套住房，京籍單身家庭只能擁有一套住房；非京籍家庭近5年在京繳納個稅或社保的限購一套住房。

換句話說，如果原家庭在離異前已擁有2套及以上住房的，按照新規(guī)，離異后，雙方3年內都不能在本市購房。

“這是按照夫妻雙方提交離婚申請的日期來判斷，在新規(guī)發(fā)布前已提交離婚申請但仍處于30天冷靜期的，不受此項規(guī)定影響。”上述北京市住建委負責人表示，相關部門將通過信息共享方式在線審核婚姻、住房等情況，對于外地離婚和法院判決離婚的，各區(qū)交易窗口也將提供人工審核方式。

“以前出政策，總有人很快提出所謂的破解方案，不過這次好像還沒看到。”思林說，她所在的群里，這次更多人的反應是無奈。

“比如A嫁給B，如果其中一人有2套房，另外一人沒有房。他們離婚后，無房的繼續(xù)無房，而且3年之內不許買房，虧大了?。?rdquo;

也有人“循循善誘”，“離婚前把該賣的房子賣掉，少于兩套就行了，很容易就躲開這個限制。家里那么多房子，相比經濟水平一定很高，這點規(guī)避手段肯定能想出來，別替人家瞎操心了。” 

“最合理的情況沒說，正常離婚，一人一套，其中一個賣掉自己的，還可以買嗎？”對于這次新政，小開很快就提出了自己的疑慮。

而根據“京房字”（北京房地產業(yè)協(xié)會官方公益平臺）的說法，這不屬于新政范疇。但如果是想通過離婚來獲取更多購房資格，這樣的做法沒有意義。因為離婚前賣掉一套住房，作為家庭就可以再購買一套住房；而如果離婚后，有房的一方不可再購房，無房的一方也只能再購一套住房。

作為樓市調控的重要舉措之一，北京這次做法很自然地也被寄予了抑制房價上漲的厚望。不過管清友認為，打擊假離婚并不能抑制房價上漲，只是打個政策補丁。

“總體而言，本次政策對離婚購房給予了有力打擊。其實離婚購房沒有導致房價上漲，也不可能從根本上抑制房價波動。”管清友表示。

深圳后期學區(qū)房市場或有大變化

深圳版方案是地方性法規(guī)文件，意見稿中除大學區(qū)招生、教師輪崗外，也對最早在深圳提出實施的二手房指導價、租金指導價做了明確規(guī)范。業(yè)內認為，這是第一次以地方立法的形式，對公眾關心的民生社會領域相關事項進行規(guī)范，是很重要的信號。

這一消息被廣泛傳播后，公眾最關注的問題是：何為大學區(qū)？大到什么程度？落地執(zhí)行時間表是什么？具體實施方案和過程經驗是否有借鑒意義？將給學區(qū)房帶來哪些影響？

深圳市體制改革研究會副會長兼秘書長、《條例》研究和起草組成員熊義剛在接受媒體采訪時表示，大學區(qū)招生改革后，學區(qū)供應從過去的“一個蘿卜一個坑”變成了“一個蘿卜N個坑”，也就是說同一套學區(qū)房可能分到名校，也可能分到普通學校。

實際上，大學區(qū)并非首次在深圳出現(xiàn)，在教學質量相對均衡的片區(qū)，由于相對更容易推行大學區(qū)制，已先行一步，而教育資源豐富的地方即便推行大學區(qū)制也仍有優(yōu)勢。

作為深圳學區(qū)房的天花板，百花片區(qū)以教育資源集中著稱。以帶有雙實驗學位的國城花園為例，盡管房齡已超30年，但成交單價一度超過30萬元/平方米。

而在近期的大學區(qū)政策征求意見稿發(fā)布后，多名百花片區(qū)經紀人告訴記者，并未收到業(yè)主調價通知，目前觀望者居多，靜待政策細則出臺，租售同權反倒是他們關注的重點。

國城花園近期更是“沒有誠意在售房源，也沒有能租的房源”。中介人士告訴記者，百花頂級學區(qū)房交易并不多，他們賣不掉了，業(yè)主有的就自己操作通過法拍途徑來出售，成本是交約房屋總價10%的平臺費。

國城花園目前的掛牌信息 來源：貝殼找房

而對于政策落地時間表，某證券公司在研討會議上透露，2019年8月，深圳建設先行示范區(qū)的意見發(fā)布之后，多部門已著手這項工作，估計今年幾個領域就會有相關成熟的辦法出臺，最晚可能是明年上半年。

那么深圳的大學區(qū)與北京有何差異？熊義剛表示，深圳大學區(qū)政策基礎是入學積分制，按照志愿次序和積分高低進行錄取。而北京實行的是搖號積分制，兩種政策各有優(yōu)勢：雖然積分入學還是將學位與房產緊密綁定，但相對來說更為透明；搖號積分具有隨機性，雖然弱化與房產的綁定，但也存在不透明風險。

東北證券首席經濟學家付鵬預判，后期學區(qū)房將有大變化，它牽扯到社會分配問題，早期因社會發(fā)展階段而合理存在，但隨著社會進步，學區(qū)房肯定是不允許的。

上海多政策疊加穩(wěn)住合理價格區(qū)間

房地產調控新政不斷出臺，令買賣雙方都保持著觀望姿態(tài)。而在不斷拉鋸之中，上海二手房市場明顯降溫。

7月14日，上海市房地產交易中心發(fā)布通知，明確自7月19日起，對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產信息服務平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。

據上海中原地產數(shù)據，7月份上海二手住宅成交套數(shù)環(huán)比減少14.5%，是近半年來的罕見下跌。

而對市場交易更為不利的是，農歷新年至今，上海部分銀行的放款速度變得異常緩慢，不少人賣舊買新的周期被無限拉長。一時間，眾多房東心理上并不能接受“限價賣房”的現(xiàn)實。

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴《每日經濟新聞》記者，“價格核驗主要是預期引導的作用，業(yè)主總想賣高價，只要看到一個人掛高，自己心理預期就上漲了，也不管這個價格是否客觀合理。平臺展示的房源作為公共信息，不能誤導他人。現(xiàn)在價格核驗后，至少給市場看到的價格是客觀、真實的，能夠平穩(wěn)買賣雙方的預期。”

根據上海易居研究院的報告，上海是20個重點城市二手房去化周期最短的城市，僅0.9個月；庫存環(huán)比增速-10.0%，為增速最低的城市。

報告顯示，上海要求從7月19日起執(zhí)行二手房價格核驗政策，故7月上海二手住宅掛牌量僅顯示1.9萬套。根據經驗，我們認為上海實際庫存量可能在2.8萬套左右（這里暫定上海本月庫存環(huán)比增速為-10%）。

7月60城二手住宅庫存環(huán)比增速 來源：貝殼、易居研究院

房源的緊缺，加之新房市場供應仍有不足，讓上海二手房掛牌價格暗地里仍然居高不下，但這一趨勢能否長久？

盧文曦表示：“市場剔除不合理的價格，還原市場真實供求。對于這部分業(yè)主，本身房源就無法向外推廣，沒有推廣的房源要成交很難。市場自然會給出相應訊號，如果房源很長時間賣不掉，房東又想成交，最后還是要落到合理的價格區(qū)間內，最終還是會向市場妥協(xié)。各類調控政策都有特定的指向效用，而多個政策疊加起來對樓市的降溫效果就比較顯著了。”

此外，就在8月6日，上海市房管局召開工作通報溝通會，當日起上海各銀行審核貸款金額以“三價就低”為原則，即銀行將根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格，以相對最低的價格為準審批貸款額度。

對此，8月9日，《每日經濟新聞》記者也從上海多家商業(yè)銀行處得到了證實。

記者手記| 房住不炒目標未達 政策調控壓力不松

剛剛過去這個周末很是熱鬧，震驚全國的深房理一案有了重大進展，當時廣為詬病的深圳樓市經營貸資金違規(guī)流入房地產金額也有了一個相對好看的查處數(shù)字。但加班的碼字人時時都在焦慮，因為我們不知道自己的城市什么時候會突然蹦出一則加碼調控的官方通知。 

這段時間，以一線城市為代表，眾多新一線、二線甚至是熱門三四線城市，都陸續(xù)出臺了相關樓市調控政策，程度之密前所未有。比如深圳，24小時內連發(fā)3條重磅樓市信息；比如8月5日，北京、杭州、成都同日加碼調控政策。

今年前7個月的調控次數(shù)，已經超過了去年全年。去年調控密集，大家說是政策之年；今年嚴厲程度超越去年，眼看著這說法變成了“政策元年”。沒錯，這是一個調控起點的新高，而從目前高層對房住不炒的表態(tài)看，這個數(shù)字沒有最高，只有更高。

炒房這件事，在中國越來越難，希望真正的住有所居，離所有人都越來越近。

記者：包晶晶 甄素靜 陳夢妤

編輯：陳夢妤

視覺：蔡沛君

排版：陳夢妤 馬原