圖片來源：攝圖網(wǎng)

據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，截至9月17日，北京地區(qū)“金九”期間，二手房住宅成交量同比下降44.51%，環(huán)比下降7.42%。近日中國證券報(bào)記者對北京二手房市場進(jìn)行走訪發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)二手房源十分充裕，為了突出所賣房源，不少房源被貼上“甩賣”標(biāo)簽。而與普通二手住宅成交急劇下滑不同，多個樓盤低價(jià)二手商辦出現(xiàn)了一定的成交量。業(yè)內(nèi)人士表示，在成交量不足的情況下，二手房價(jià)格很難出現(xiàn)上漲。無論是買房、賣房、換房者，觀望情緒都十分濃厚。對于二手商辦，因其流動性差，除非價(jià)格特別便宜，否則不建議購買。

二手房成交量同比減半

中國證券報(bào)記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，打著“撿漏房”“降價(jià)房”“甩賣房”“打折房”標(biāo)簽的二手房源比比皆是。為了突出所售房源，中介的宣傳語也平添了濃重的火藥味。有學(xué)區(qū)房在促銷說明中，用紅色大字赫然標(biāo)注“勁爆價(jià)直降185萬元！單價(jià)低于小區(qū)均價(jià)2萬元/平方米以上！這才叫撿漏房！”

“二手房和新房市場相比，最大的優(yōu)勢在于配套完善。北京新房基本都是郊區(qū)‘限競房’，戶型偏大，‘非普’項(xiàng)目居多，交完首付要等2-3年才能拿房。二手房各個城區(qū)、各個價(jià)位都有房源。新房沒有折扣，二手房報(bào)價(jià)都虛高，現(xiàn)在這個行情，都可以往下談。”多位二手房銷售員對記者稱。

在此背景下，北京“金九”以來的二手房成交套數(shù)接近新房的4倍，成交面積超過新房的2倍。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月17日，北京地區(qū)“金九”期間二手房住宅成交合計(jì)5831套，成交面積合計(jì)52.19萬平方米。新建商品房住宅合計(jì)成交僅1640套，成交面積合計(jì)21.7萬平方米。相比新房，二手房市場仍然是北京地區(qū)樓市成交的主流。

但值得注意的是，受限購政策、貸款政策等樓市調(diào)控政策影響，相比去年同期，“金九”以來的二手房成交量依然下滑嚴(yán)重。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，2019年9月以來，北京地區(qū)二手房住宅成交量同比下降44.51%，環(huán)比下降7.42%。

觀望情緒濃厚

“只有成交量上來，價(jià)格才有可能上漲。今年‘金九’成交量明顯不足。”多位中介銷售業(yè)務(wù)員對中國證券報(bào)記者表示，“帶看量還可以，但是普遍在觀望。特別是城六區(qū)，價(jià)格沒有明顯上漲或下跌。就是成交周期變長了，客戶都想再等等看。”

中國證券報(bào)記者走訪西城區(qū)和海淀區(qū)的多處中介發(fā)現(xiàn)，無論是中介銷售業(yè)務(wù)人員，還是他們眼里的客戶，“翹首以待”的觀望情緒十分濃厚。“最近兩個月沒有成交。二手房中介銷售員是沒有底薪的，全靠提成，但公司可以預(yù)支生活費(fèi)，等有了業(yè)績再還回去。市場不會一直沒有成交量，所以就熬著等等。”某海淀區(qū)中介對中國證券報(bào)記者表示。

相比城六區(qū)，以大興、昌平為代表的郊區(qū)二手房熱度較高。以大興區(qū)新宮地鐵附近某中介為例，中秋期間，門店成交了6套房源。“都是業(yè)主著急賣房，換成海淀或西城的學(xué)區(qū)房，成交價(jià)比報(bào)價(jià)低了10%左右。在行情不好的情況下，換房客戶甩賣會有損失；但如果市場上行，操作不及時(shí)，想買的那套房子上漲，也會造成損失。因此，我們建議無論行情如何，看準(zhǔn)了要及時(shí)操作。”上述門店銷售員對記者表示。

諸葛找房國仕英對中國證券報(bào)記者表示，今年以來，受調(diào)控政策限制，購房者更加理性看待市場，謹(jǐn)慎入市；加之今年北京新房供應(yīng)增加，分流部分二手房購房需求，二手房市場穩(wěn)定且平淡。“金九”的來臨也并未刺激購房者加快入市腳步，市場觀望情緒仍較濃厚。

針對觀望的因素，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，無外乎是信貸政策和限購政策。但從目前來看，利率有輕微下調(diào)趨勢，但平穩(wěn)依然是主流。

9月20日，LPR改革后迎來第二次報(bào)價(jià)，貸款市場報(bào)價(jià)利率為：1年期LPR為4.20%，前值為4.25%。5年期以上品種報(bào)4.85%，前值為4.85%。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然5年期LPR沒有降低，但1年期LPR出現(xiàn)了輕微下調(diào)，而且從趨勢看，這只是開始。

對此，張大偉表示，LPR降低的主要目的是未來引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)利率降低，降低資金成本，并不是為了刺激樓市，因此在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專門的政策，要求首套貸款利率不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60個基點(diǎn)。

低價(jià)二手商辦引圍觀

與普通二手住宅成交急劇下滑不同，近期，多個樓盤低價(jià)二手商辦出現(xiàn)了一定的成交量。一位商辦意向購房者向中國證券報(bào)記者透露，現(xiàn)在規(guī)定只要名下沒有住宅，社保夠5年，就可以買二手商辦。自己剛賣掉住宅想換房，正好看到有便宜的商辦“撿漏”，于是想買來自住或投資。“一手商辦只能注冊公司，每年要交近萬元的房產(chǎn)稅。個人買二手商辦就不需要交房產(chǎn)稅，所以比較適合我。”該購房者表示。

“項(xiàng)目是2006年建成的，在北京市屬于次新房。算上拿地時(shí)間，50年產(chǎn)權(quán)還剩35年，西城附近的70年住宅，剩余年限普遍不到35年。二手商辦房價(jià)格已經(jīng)跌無可跌，這個項(xiàng)目價(jià)格相比最高點(diǎn)已經(jīng)腰斬。3萬元/平方米，在全北京都很少，更何況是西城。”位于北京西站附近某商辦二手房中介銷售小王（化名）極力向中國證券報(bào)記者推薦。

“最近成交了好幾套，很多人過來看房，房源非常多。有些我們覺得沒有吸引力，就沒往系統(tǒng)上放。每個戶型我都帶您看一下。這些業(yè)主著急賣房回款，價(jià)格都能再談。”小王表示。

中國證券報(bào)記者了解到，近期，北京地區(qū)50年產(chǎn)權(quán)的二手商業(yè)辦公住房有升溫苗頭。不少中介開始大力宣傳商辦二手房。由于跟同一位置的普通住宅相比，商辦住房均價(jià)僅僅是普通住宅均價(jià)的5成左右，在中介宣傳促銷的推動下，北京二手商辦部分樓盤吸引了大量購房者圍觀。

從中國證券報(bào)記者走訪的情況看，本來應(yīng)該用作辦公的商辦樓盤，基本全部變成了“居民樓”。位于北京西站的上述項(xiàng)目，2006年建成之初，絕大多數(shù)購房者就一直用于居住。樓盤外立面看起來也和一般住宅沒有差別。走進(jìn)樓里發(fā)現(xiàn)，該樓盤共有12層，套內(nèi)面積普遍在25平方米-45平方米，層均套數(shù)高達(dá)200套，整棟樓房間數(shù)超過2000套。一層雖然有6個樓梯，但200個房間密密麻麻連在一起，且基本全部用來居住。做飯聲、吵鬧聲、孩子哭聲此起彼伏，儼然成了北漂人群的“超級大雜院”。

與該項(xiàng)目相隔不足50米，是西城區(qū)的普通住宅樓，均價(jià)高達(dá)10萬元/平方米，是該項(xiàng)目均價(jià)的3倍有余。正是因?yàn)槿绱耍幢闶?ldquo;冰點(diǎn)”時(shí)期，該項(xiàng)目依然有成交量。

除上述項(xiàng)目外，中國證券報(bào)記者還走訪了蓮花橋、馬連道、海淀、回龍觀等多處商辦住房，按照項(xiàng)目地點(diǎn)、密度、環(huán)境不同，均價(jià)在2.5萬元-5萬元/平方米不等。由于總價(jià)低廉，且交通便利，在“金九銀十”的助推下，這些商辦二手房均出現(xiàn)了一定的成交量。

對此，張大偉表示，商辦二手房居住化是歷史的產(chǎn)物，主要原因是商業(yè)過剩，但因?yàn)橐?guī)劃原因，容積率都非常高，居住舒適度很差，且大部分都存在辦公現(xiàn)象，人員流動性大，安全性差。另外，從屬性看，商辦類物業(yè)現(xiàn)在交易限購非常嚴(yán)格，流動性差，除非價(jià)格特別便宜，否則不建議購買。

中國證券報(bào) 董添

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)