每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

3月22日，弘陽(yáng)（1996HK）在香港召開了上市之后首場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)。

這次首秀距離其上市（2018年7月）僅半年時(shí)間，從數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年弘陽(yáng)累計(jì)完成銷售額473億元，同比增長(zhǎng)84%；全年合約銷售面積353萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)108%；全年平均合約銷售單價(jià)約13,158元/平方米；毛利潤(rùn)29億元，同比增長(zhǎng)16%，毛利率31%，成績(jī)尚可。

不過(guò)作為以商業(yè)起家的房企，弘陽(yáng)2018年累計(jì)營(yíng)業(yè)收入92.4億元，同比增長(zhǎng)50%，其中95.7%的收入來(lái)自物業(yè)銷售（約88.42億元），商業(yè)+酒店業(yè)務(wù)僅貢獻(xiàn)3.9億元。而業(yè)績(jī)會(huì)上，對(duì)于商業(yè)業(yè)務(wù)的未來(lái)發(fā)展，弘陽(yáng)也未過(guò)多著墨。

就2019年的發(fā)展，弘陽(yáng)表示，經(jīng)歷了2018年規(guī)模的“爆炸式”增長(zhǎng)，2019年公司將銷售額定在600億元。

這一年度目標(biāo)相較2018年108%的增長(zhǎng)率，顯然低調(diào)了許多。

弘陽(yáng)集團(tuán)常務(wù)副總裁、地產(chǎn)集團(tuán)總裁何捷將此解釋為“回歸常態(tài)”：“弘陽(yáng)地產(chǎn)內(nèi)部把2019年定義為‘從奮斗到艱苦奮斗的關(guān)鍵一年’。”

每經(jīng)記者 吳若凡 攝

合作拿地占比72%

弘陽(yáng)的艱苦奮斗，顯然需先從儲(chǔ)糧開始。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2018年25家龍頭房企合計(jì)拿地2590宗，土地成交金額15600億元，同比下調(diào)28%，最后幾個(gè)月的拿地金額更是連續(xù)低于千億元，為近4年來(lái)首次出現(xiàn)。從目前的政策和資金環(huán)境來(lái)看，大勢(shì)收縮之下，中型房企想做大規(guī)模，保證拿地節(jié)奏和體量將是重點(diǎn)之一。

而數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底弘陽(yáng)的土地儲(chǔ)備為1308萬(wàn)平方米，同比增加16.3%，新增土儲(chǔ)372萬(wàn)平方米，速度較快。而其2018年新合作拿地計(jì)容面積占總量的72%，新拿地項(xiàng)目計(jì)容面積權(quán)益占比超過(guò)60%。

為保持拿地?cái)U(kuò)張的速度，弘陽(yáng)表示，目前和未來(lái)一段時(shí)間，弘陽(yáng)的合約銷售權(quán)益占比將持續(xù)保持在50%~55%。

“想快速擴(kuò)大自身規(guī)模，勢(shì)必借由合作聯(lián)營(yíng)的方式，在更好控制風(fēng)險(xiǎn)與投資成本的情況下，取得更多大型、高質(zhì)量的項(xiàng)目。”58安居客首席分析師張波告訴記者。

不過(guò)他也指出：“合作聯(lián)營(yíng)開發(fā)，由于會(huì)分?jǐn)偫麧?rùn)，一定程度上會(huì)讓企業(yè)盈利減少，呈現(xiàn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)趕不上銷售規(guī)模增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。”

弘陽(yáng)首席財(cái)務(wù)官申廣平則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，弘陽(yáng)有比較完整的現(xiàn)金流管控原則，銷售回款控制在90%，同時(shí)拿出回款50%~60%用于拿地（根據(jù)市場(chǎng)情況，可能會(huì)降到50%以內(nèi)），稅金等其他現(xiàn)金流出占比在10%左右，希望在2019年拿到一些更便宜、周期更長(zhǎng)的資金。

“并不是在一二線城市主動(dòng)踩剎車”

從土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來(lái)看，2018年弘陽(yáng)獲取的31幅地塊，分布在杭州、成都、武漢、南昌、寧波、佛山、徐州、紹興、開封、蚌埠等城市；商業(yè)業(yè)務(wù)則新進(jìn)廣州、合肥、煙臺(tái)、揚(yáng)州、衡陽(yáng)、濟(jì)寧6個(gè)城市，長(zhǎng)租公寓進(jìn)入上海，已初步完成全國(guó)化布局。

弘陽(yáng)表示，2019年，公司主要圍繞已確立的“做透大江蘇，深耕長(zhǎng)三角，布局都市圈”的區(qū)域布局策略開展。

何捷表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是回歸平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，結(jié)構(gòu)上一二線城市比較嚴(yán)控，未來(lái)的銷量和都會(huì)受到影響。

“在國(guó)家一城一策的主導(dǎo)下，長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、大灣區(qū)整個(gè)大周期比較趨同，在市場(chǎng)變化的情況下，要么好、要么不好，這一定程度上是有風(fēng)險(xiǎn)的。所以，公司在布局的時(shí)候會(huì)考慮不同的市場(chǎng)、不同的周期，這樣可以對(duì)沖市場(chǎng)變化，也可以抓到更多機(jī)遇。”

不過(guò)何捷強(qiáng)調(diào)，弘陽(yáng)并不是在一二線城市采用主動(dòng)踩剎車的計(jì)劃，目前北京、上海門檻比較高，但廣州、深圳是有機(jī)會(huì)的，弘陽(yáng)還是會(huì)堅(jiān)持布局一二線城市，以及都市圈的三四線城市。

“對(duì)不同的城市要有不同的判斷。有合適的地塊，我們有合適的產(chǎn)品，我們就會(huì)到那個(gè)地方去拿地。”何捷表示。

（封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）