每經(jīng)記者 吳澤鵬    每經(jīng)編輯 胥帥    

截至11月22日，3517軍工文化園中唯一修復(fù)完成的一棟  圖片來源：每經(jīng)記者 吳澤鵬 攝

“先天下之憂而憂，后天下之樂而樂”，因為北宋文學家范仲淹的一篇《岳陽樓記》，岳陽樓由此聞名全國。按理說，圍繞岳陽樓周邊打造旅游項目應(yīng)當是備受追捧。但際華集團（601718，SH）近日卻經(jīng)歷了一番糾結(jié)。

11月13日，際華集團公告披露，計劃出售子公司岳陽際華置業(yè)有限公司（以下簡稱岳陽置業(yè)）85%股權(quán)及債權(quán)，后者負責開發(fā)岳陽樓旁規(guī)劃投資50億元的文旅新城項目。而12月11日，際華集團又公告稱決定終止上述掛牌轉(zhuǎn)讓事宜。

《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，際華集團一度想要“割愛”背后，是岳陽樓區(qū)“打造文旅新城項目”口號提出多年，但實際上卻推進緩慢，還存在久未開工而被認定閑置的地塊。

對于久未動工的原因，無論是當?shù)卣耸窟€是岳陽置業(yè)內(nèi)部人士均認為，“規(guī)劃不清”是重要原因。作為一個地方的“名片項目”，文旅新城的開發(fā)陷入眾口難調(diào)的局面。在際華集團披露的終止轉(zhuǎn)讓原因也提到，“為進一步落實政府規(guī)劃調(diào)整意見”“文旅新城建設(shè)新戰(zhàn)略”、“對片區(qū)規(guī)劃進行調(diào)整”等。

曾為岳陽樓“未來”四處考察

11月12日晚間，際華集團公告宣布，將通過公開掛牌方式轉(zhuǎn)讓岳陽置業(yè)85%股權(quán)以及同比例債權(quán)。標的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓掛牌底價為15.05億元，其中85%股權(quán)轉(zhuǎn)讓價約3.14億元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓價約11.91億元。

三年前開始，岳陽置業(yè)負責開發(fā)岳陽樓旁“退二進三”騰出的3517老廠區(qū)地塊，原計劃是打造文化旅游項目。這一地塊地理位置特殊，際華集團12月11日公告顯示，岳陽置業(yè)持有土地緊鄰岳陽樓，位于岳陽樓大片區(qū)文旅新城范圍，屬于重點建設(shè)區(qū)域。

《每日經(jīng)濟新聞》記者整理歷史資料發(fā)現(xiàn)，對于這一片區(qū)的開發(fā)，2015年以來，當?shù)卣徇^“3517文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”、“3517軍工文化園”等說法，更大范圍的還有“岳州古城”、“3517文旅新城”等，但截至目前，部分項目還在論證籌備階段。

3517老廠區(qū)靠近岳陽樓，地段極佳，對其開發(fā)也備受關(guān)注。岳陽市情網(wǎng)在“2015年大事件”中記載，當年6月26日，時任岳陽市委書記盛榮華會見新興際華集團時任總經(jīng)理沙鳴，雙方就加快洞庭3517文化旅游新城等事宜進行深入交流。

2016年11月，湖南省文化廳官網(wǎng)發(fā)布了《2016~2017年度岳陽市文化系統(tǒng)重點文化產(chǎn)業(yè)項目》（報送單位為文化產(chǎn)業(yè)處），“3517文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”被列入其中。

記者采訪了解到，實際上，當?shù)卣缭?015年就明確，對于在原3517廠地塊上的開發(fā)將圍繞“文化創(chuàng)意+旅游”這一方向進行，但具體到何種業(yè)態(tài)并未確定。

“2015年，在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃這一塊，包括際華自己在內(nèi)，在業(yè)態(tài)的選擇上一直沒有定下來，一直在探索，但大方向是文化創(chuàng)意，文化旅游和文化創(chuàng)意相結(jié)合。”有曾在2015年接觸過該項目的岳陽市政府內(nèi)部人士如是對記者表示。

據(jù)該人士介紹，在確定“3517文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目”前，相關(guān)部門曾與開發(fā)企業(yè)一同到深圳、武漢考察，希望能借鑒到有價值的模式，“但也沒什么效果。包括在深圳聯(lián)系過一家規(guī)劃的公司，但后來合作也沒有談成。”

各方難達成一致共識

但開發(fā)至今，除了高掛著的“3517軍工文化園”的招牌外，“文化產(chǎn)業(yè)項目”依然未見雛形。12月11日公告顯示，岳陽市政府與公司溝通擬按照文旅新城建設(shè)新戰(zhàn)略對片區(qū)規(guī)劃進行調(diào)整。

當?shù)厥忻褚捕啻卧谑虚L信箱中咨詢開發(fā)進程。有市民中提問，老舊的3517廠區(qū)與一路之隔的岳陽樓、汴河街等形成鮮明對比，且“早就有說……卻一直沒有動呢？”

直到2018年3月，市長信箱中對于“關(guān)于岳陽文旅新城的建設(shè)進度”問題的回復(fù)中才表示：項目經(jīng)過數(shù)年的論證籌備，已于2017年5月26日正式開工，進行了土地收儲、規(guī)劃調(diào)整、土地招拍掛等系列工作。

“其實我們一開始已經(jīng)準備動工了，一期我們本來是商業(yè)用地拍下來的，但后來不讓我們做商業(yè)開發(fā)了，說要保留軍工企業(yè)文化。”記者從岳陽置業(yè)內(nèi)部人士了解到，若開發(fā)做軍工文化園，將占用較大面積土地，投資回報將成問題，“很大一部分原因是整體規(guī)劃和要求，導致我們在這里舉步不前，很難動，因為一投資下去就是幾十個億。”

“我估計，核心問題就是政府希望搞軍工文化園之類的項目，但企業(yè)會認為這個項目不具備盈利能力。”前述岳陽市政府內(nèi)部人士稱，據(jù)其估計，項目進展緩慢的緣由，就在于開發(fā)業(yè)態(tài)上，政府與企業(yè)間未能達成共識，未能找到合適的模式。

“企業(yè)不反對搞這個（軍工文化園），但要找到商業(yè)盈利模式；企業(yè)嘛，總歸要盈利，靠什么盈利呢？他們面臨難題。”該人士指出，旅游資源開發(fā)說起來容易，但落實到具體實踐中，則要顧慮的東西有很多，必須考慮與岳陽樓的關(guān)聯(lián)、相互提值等。

3517軍工文化園內(nèi)，修復(fù)工作于約50天前開始 圖片來源：每經(jīng)記者 吳澤鵬 攝

“例如，必須圍繞岳陽樓的延伸，但又不能簡單搞成搞購物、餐飲這種，這對整個景區(qū)的提值沒有實際意義；同時，不能采取簡單的復(fù)古模式去搞，現(xiàn)在全國修舊城太多了，修城也是投入很大，修了后，業(yè)態(tài)跟進還是問題。”該人士稱：“總而言之，就是投入與產(chǎn)出的矛盾問題。”

記者也就此問題咨詢上市公司際華集團，相關(guān)負責人則表示，項目進程“在計劃中”，針對這種特殊區(qū)位的項目，尋找戰(zhàn)略合作伙伴、做出精品項目、全面體現(xiàn)土地自身價值是比較穩(wěn)妥的方式。“政府對這片地的期望也挺高，因為緊靠岳陽樓，他們不可能舍棄這方面（文化+旅游）的訴求，我們也挺慎重；所以最終選擇找戰(zhàn)略合作者，爭取以最好的方式把這個東西呈現(xiàn)出來。”