每經(jīng)記者｜張靜  張文瑜    西安    每經(jīng)編輯｜賀娟娟

一樁塵封十余年的土地買賣糾紛，因一紙民事判決書意外浮出水面，揭開西安鬧市區(qū)的私售土地與四棟違建的陳年舊案，事情云譎波詭，背后疑云重重！

陜西智逸實業(yè)有限公司（簡稱“智逸公司”）作為“高新大都薈”項目開發(fā)主體，近日被法院判決需向西安藍基物業(yè)管理有限公司（簡稱“藍基公司”）交付10套房屋，并支付2988萬元違約金。

值得關(guān)注的是，藍基公司作為大都薈南側(cè)西安世紀頤園小區(qū)的物業(yè)公司，其主張的權(quán)益竟是小區(qū)開發(fā)商西安榮康置業(yè)有限公司（簡稱“榮康置業(yè)”）遺留的“未完事項”。

2012年，榮康置業(yè)將世紀頤園西側(cè)2.82畝土地及地上兩棟建筑物出售給智逸公司，并獲得2150萬元現(xiàn)金賠償及3197平方米房屋賠償。

但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，擁有國有土地使用證的地塊嚴禁擅自交易。

或是意識到這一點，2018年，僅拿到現(xiàn)金賠償?shù)臉s康置業(yè)進行簡易注銷，將后續(xù)權(quán)益主張甩給藍基公司，從而引發(fā)了此次訴訟。

這場訴訟引起了世紀頤園小區(qū)業(yè)主的警惕，業(yè)主從城建部門獲取的世紀頤園總平面圖顯示，案涉地塊明確標注為小區(qū)綠地，而非開發(fā)商可自主處置的用地。并且小區(qū)內(nèi)現(xiàn)存的物業(yè)辦公樓及社區(qū)辦公樓，在規(guī)劃圖中無跡可尋，占用公共綠地與道路用地，同時存在很大的消防隱患。

目前，業(yè)主們已就小區(qū)違建和土地私售問題展開維權(quán)，事件后續(xù)走向備受關(guān)注。

私售土地獲利數(shù)千萬

據(jù)公開資料，西安世紀頤園小區(qū)位于高新四路與科技路交匯處西北角，由榮康置業(yè)2005年建成交付使用。項目總建筑面積78320平方米，占地面積19000平方米，共有4棟建筑，包含3棟板塔結(jié)合住宅和1棟商務(wù)公寓。

就在近期，劉波（化名）等西安世紀頤園小區(qū)業(yè)主向《每日經(jīng)濟新聞》記者爆料稱，小區(qū)內(nèi)一共有四棟違章建筑，其中兩棟違章建筑及部分土地在趙家坡村改造期間被出售，涉及數(shù)千萬資產(chǎn)，截至目前還剩下兩棟違章建筑。 

小區(qū)業(yè)主們多年后才從訴訟信息中知曉，隨即展開調(diào)查，事情的原委逐漸浮出水面。

2012年，趙家坡城中村改造工程啟動，智逸公司作為項目開發(fā)主體，計劃在世紀頤園小區(qū)西側(cè)建設(shè)商業(yè)項目小廣場，需征用2.82畝土地。

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲取到一份蓋有雙方公章的《合作協(xié)議》顯示，2012年7月25日，智逸公司與榮康置業(yè)簽訂協(xié)議，約定拆除榮康置業(yè)位于科技路北側(cè)的三層建筑A與五層建筑B，并將該區(qū)域辟為廣場。

圖：雙方蓋章的《合作協(xié)議》，2012年7月25日簽訂
 

作為補償，榮康置業(yè)將獲得2150萬元現(xiàn)金賠償，以及3197平方米的房屋賠償。

協(xié)議簽訂后，智逸公司按約將貨幣賠償款支付至榮康置業(yè)指定的趙姓個人賬戶，榮康置業(yè)亦完成土地交付及建筑物騰退工作。

“當時簽合同的時候并不清楚土地是啥情況。”智逸公司相關(guān)負責人向每經(jīng)記者回應(yīng)稱，“當時他們給了一個私人賬戶接收賠償款，我們有質(zhì)疑過，但是這個趙某某等于說算是公司實控人，人家要求必須轉(zhuǎn)到這個賬戶，我們就照做了。”

2018年，僅拿到了2150萬元現(xiàn)金賠償?shù)臉s康置業(yè)以完成全部經(jīng)營工作為由選擇注銷公司。注銷前，榮康置業(yè)將其公司的全部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給物業(yè)公司藍基公司。同時，世紀頤園小區(qū)內(nèi)的三層物業(yè)辦公樓與五層管理人員居住小樓，也一并交由藍基公司管理。

天眼查顯示，榮康置業(yè)此前指定收取賠償款的個人賬戶所有人趙某某，曾于2013年4月前擔任藍基公司股東。榮康置業(yè)法人金某某，亦在2013年4月前持有藍基公司股權(quán)。

彼時，房屋賠償尚未履行，由此引發(fā)后續(xù)訴訟。

2023年，因智逸公司遲遲未履行房屋賠付義務(wù)，藍基公司向雁塔區(qū)人民法院提起訴訟。

據(jù)（2023）陜0113民初23247號判決書顯示，智逸公司被判向藍基公司交付大都薈6棟1—3層10套房屋并承擔超5000萬元的違約金及經(jīng)濟損失。

智逸公司不服上述判決，隨即向西安市中級人民法院提起上訴。根據(jù)（2024）陜01民終25468號民事判決書顯示，2025年3月21日，西安中院二審改判，維持房屋交付判決并保留2988萬元違約金。

至此，榮康置業(yè)售出的這塊2.82畝土地累計收獲了2150萬元的現(xiàn)金賠償，以及即將執(zhí)行的10套房屋及2988萬元的違約金。

小區(qū)業(yè)主們前往城建部門調(diào)取小區(qū)規(guī)劃建設(shè)資料，通過仔細核對資料發(fā)現(xiàn)，榮康置業(yè)出售給智逸公司的土地，在小區(qū)總平面圖中確屬公共綠地范疇。

圖：平面圖中，出售位置為綠地

需明確的是，上述交易土地系榮康置業(yè)于2003年通過出讓方式取得土地使用權(quán)，且規(guī)劃用途為小區(qū)綠地。其改變土地用途并私下交易的行為是否違反規(guī)定？

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣認為，國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有嚴格的條件限制，是不允許隨意擅自買賣、擅自改變規(guī)劃用途的，尤其是開發(fā)商完成了項目開發(fā)并將房屋售出后，小區(qū)綠地作為小區(qū)的公共部分，屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)單獨處置綠地土地使用權(quán)，其私下出售行為不僅可能違反了土地管理等相關(guān)法律法規(guī)，更構(gòu)成了對業(yè)主共有權(quán)的侵害。

陜西樹理律師事務(wù)所趙律師表示，這是既違法又侵權(quán)。擁有國有土地使用證的土地嚴禁擅自進行買賣交易。即便因特殊原因需要對土地實施征用，也必須嚴格遵循法定的官方程序辦理。尤其該地塊在規(guī)劃中明確為綠地，屬于小區(qū)配套公共設(shè)施。在此情況下，擅自改變土地用途并進行出售的行為，不僅違反了相關(guān)法律法規(guī)，也是對小區(qū)全體業(yè)主權(quán)益的侵害。

榮康置業(yè)選擇將公司注銷，或許也是意識到“違規(guī)”。

“公司注銷后果很嚴重。”趙律師告訴每經(jīng)記者，小區(qū)從最初的設(shè)計階段，到土地摘牌、規(guī)劃審批以及建設(shè)施工等一系列手續(xù)，應(yīng)該是以這家已注銷的公司名義辦理。項目的相關(guān)權(quán)利義務(wù)通常與辦理規(guī)劃審批、建設(shè)手續(xù)的主體掛鉤。一旦該主體公司注銷，將直接導(dǎo)致后續(xù)諸多重要手續(xù)無法正常銜接。

鬧市區(qū)“違建”近20年屹立不倒

除了核實出售地塊為小區(qū)綠地外，小區(qū)業(yè)主們調(diào)取世紀頤園小區(qū)總平面圖發(fā)現(xiàn)，只有A、B、C、D四棟建筑，并無上述小樓。此外，業(yè)主在住建部門調(diào)取檔案時，住建部門提供的小區(qū)竣工驗收資料，也僅有A、B、C、D四棟樓及地下車庫。

圖：竣工驗收資料僅有A、B、C、D四棟樓及地下車庫
 

那么，榮康置業(yè)與智逸公司約定拆除的三層建筑A與五層建筑B，疑似違建建筑。

劉波（化名）等業(yè)主向每經(jīng)記者透露，上述綠地在最早是建有兩棟樓，隨后出售就被拆除改造了，目前小區(qū)內(nèi)還有兩棟違建建筑，即被移交藍基公司管理的物業(yè)辦公樓及五層小樓。

也就是說，世紀頤園小區(qū)內(nèi)最早似乎有8棟樓，但具備合法手續(xù)的只有4棟，有一半都疑似違建。

智逸公司相關(guān)人士告訴每經(jīng)記者，“據(jù)了解，三層的那棟長的是2005年建的，五層那棟更早，包括我們拆掉的那兩棟，也說是2005年建的。”

循著業(yè)主提供的線索，每經(jīng)記者實探小區(qū)發(fā)現(xiàn)，西側(cè)五層樓現(xiàn)為藍基物業(yè)辦公樓，北側(cè)三層樓作為世紀頤園社區(qū)等機構(gòu)辦公場所。

這兩處，在世紀頤園小區(qū)總平面圖上也為規(guī)劃綠地、道路等。

近年來，西安市對違建的查處力度逐年加強，大力查處違法建設(shè)以及違規(guī)改變建筑主體結(jié)構(gòu)或使用功能等造成安全隱患的行為。如2019年前10個月，西安市就查處違法建設(shè)1244.5萬平方米，其中拆除1018.2萬平方米，整治226.3萬平方米。

那么，兩棟小樓從何而來？是否取得合法手續(xù)？若尚未取得，為何能長期存在而未被拆除？一系列疑問亟待解答。

6月10日下午，每經(jīng)記者聯(lián)系漳滸寨街道辦經(jīng)濟發(fā)展辦公室了解情況，工作人員向記者回應(yīng)稱，早在2021年左右，相關(guān)部門就對這兩棟建筑的違建性質(zhì)做出過認定。但經(jīng)過溝通協(xié)調(diào)，最終決定將其轉(zhuǎn)變?yōu)楣嫘再|(zhì)免費提供給社區(qū)使用，因此這兩處設(shè)施得以保留。

“因為那邊有5個小區(qū)，但一直沒有社區(qū)，成立社區(qū)缺少辦公用房，剛好這個契機就把它變?yōu)楣娴?，給社區(qū)使用。”上述工作人員表示，“當時確實有相應(yīng)的政策，還沒有辦法說得很準確。”

當記者詢問后期這兩棟小樓是否取得合法手續(xù)時，該工作人員則表示：“不太清楚”。

隨后，每經(jīng)記者來到西安市自然資源和規(guī)劃局雁塔分局，監(jiān)察科相關(guān)人士表示，6號的時候已經(jīng)注意到這件事了，目前正處于調(diào)查核實階段，是否違建暫時還未得出結(jié)論。

“要對比總平面圖，看看實際情況是啥樣子，還要約談開發(fā)商，查清楚建筑物的主體。如果確認是違建的話，就下文件認定。”上述監(jiān)察科人士表示，“至于后續(xù)如何，還要根據(jù)調(diào)查結(jié)果然后上會研究。”

此外，記者也聯(lián)系藍基公司進一步了解情況，但工作人員表示自己是新來的，對事件詳情并不了解，而公司其他人都外出了。11日下午，每經(jīng)記者再次聯(lián)系藍基公司，對方表示負責人不在，無法回答相關(guān)問題。

影響消防安全且侵占業(yè)主權(quán)益

榮康置業(yè)擅自處置世紀頤園小區(qū)綠地并從中獲利，劉波等業(yè)主認為，小區(qū)綠地歸全體業(yè)主所有，因此前期智逸公司支付給榮康公司的2150萬元賠償款，以及法院判決智逸公司需支付的3219 平方米商業(yè)房、2988萬元違約金都應(yīng)歸屬小區(qū)全體業(yè)主。

業(yè)主們懷疑，榮康公司在收到智逸公司的賠償款后，為逃避后續(xù)可能面臨的責任，采取了注銷公司的手段。同時，該公司與藍基公司簽訂協(xié)議，試圖轉(zhuǎn)移違建所得的賠償商業(yè)房及后續(xù)可能獲得的賠償款。

此外，小區(qū)內(nèi)現(xiàn)存的兩棟小樓也引發(fā)業(yè)主不滿。

劉波等業(yè)主表示，這兩棟建筑占用了小區(qū)公共綠地，導(dǎo)致小區(qū)空間變得擁擠狹窄，嚴重侵占了業(yè)主的合法權(quán)益。

“尤其是賣給智逸公司地塊的地下室里，有小區(qū)的消防、供水、供熱等多處公共設(shè)備，這些設(shè)備的后續(xù)使用問題存在隱患。而且，違建的小樓未經(jīng)消防設(shè)計審核、驗收，嚴重影響小區(qū)消防安全。一旦發(fā)生火災(zāi)，后果不堪設(shè)想，將直接威脅到業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。另外，一棟疑似違建的用房被用作養(yǎng)老設(shè)施，更是加大了安全隱患。”

趙律師坦言，原來規(guī)劃和設(shè)計是在勘探基礎(chǔ)上，綜合考量城市發(fā)展、建筑安全等多方面因素制定而成，其綠地率、容積率等核心指標屬于剛性約束條款。擅自改變規(guī)劃用途、侵占公共空間的行為，不僅違反相關(guān)法律法規(guī)，還會引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，特別是水暖電氣等基礎(chǔ)設(shè)施，若未經(jīng)合規(guī)監(jiān)督和驗收，無法取得合法建設(shè)手續(xù)，極易成為安全事故的導(dǎo)火索。

“規(guī)劃部門對已審批通過的規(guī)劃方案具有嚴格的監(jiān)督責任，違法建設(shè)項目是無法通過變更規(guī)劃實現(xiàn)合法化的。”趙律師補充稱，從城市建設(shè)安全角度分析，違規(guī)建筑的建設(shè)還可能觸碰地質(zhì)安全紅線。尤其在特定區(qū)域，若建設(shè)行為未充分考慮地質(zhì)條件限制，極有可能因地基沉降等引發(fā)建筑結(jié)構(gòu)安全事故，造成難以估量的損失。?

面對開發(fā)商和物業(yè)公司的侵權(quán)行為，世紀頤園小區(qū)的業(yè)主們采取行動維護權(quán)益。?

在掌握了初步證據(jù)后，業(yè)主們委托專業(yè)律師向智逸公司發(fā)送《律師函》，指出榮康公司處置的地塊性質(zhì)為世紀頤園小區(qū)綠地，屬于業(yè)主共有部分，要求智逸公司暫停爭議房屋的交付，并按照比例直接向業(yè)主兌付相關(guān)權(quán)益。

對此，智逸公司相關(guān)負責人向每經(jīng)記者回應(yīng)稱，對于小區(qū)業(yè)主提出的暫緩執(zhí)行請求，公司會向法院說明情況，但具體執(zhí)行由法院負責。“據(jù)我了解，目前已經(jīng)開始執(zhí)行了，我們的賬戶都被查封了。”

“律師也建議我們成立業(yè)委會，這樣就可以代表業(yè)主們?nèi)フ勁辛恕?rdquo;劉波告訴每經(jīng)記者。

因此，世紀頤園小區(qū)業(yè)主決定成立業(yè)委會作為申訴主體。

自5月中旬起，業(yè)主們前往街道辦事處提交成立業(yè)主大會的申請資料。每經(jīng)記者獲悉，6月10日，小區(qū)業(yè)委會申請書已順利通過街道辦審批。

不過，業(yè)委會真正成立還需要一定時間。街道辦還需從物業(yè)處獲取業(yè)主名冊、小區(qū)建筑規(guī)劃總平面圖、物業(yè)交付使用證明文件、公共設(shè)施設(shè)備清單等資料，之后會在小區(qū)大門口張貼允許成立業(yè)委會的批復(fù)及動員業(yè)主參與的通知。

劉波向每經(jīng)記者透露，藍基物業(yè)似乎在打時間差，企圖在相關(guān)款項及賠償被強制執(zhí)行到位后，即便業(yè)主組成業(yè)委會也無力回天。“獲益的資金給不給業(yè)主無所謂，好歹物業(yè)在公共設(shè)施上能有所作為，比如把停車場燈弄亮點，綠化、娛樂設(shè)施改善一下，免點物業(yè)費什么的。”

截至目前，這場業(yè)主與開發(fā)商之間的權(quán)益博弈仍在持續(xù)。

事實上，開發(fā)商擅自侵占小區(qū)綠地、違規(guī)出售公共空間等現(xiàn)象已非個例，業(yè)主的權(quán)益該如何保護？開發(fā)商的行為該如何規(guī)范和監(jiān)督？這是一個長期思考的問題。