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一座座高樓大廈及其堅實的市價，神奇的在上市銀行的財報中集體縮水甚至隱身了，而這“隱身術”并非違規(guī)騰挪資產(chǎn)。確切地說，在會計準則的“掩護”下，26家上市銀行的自有房產(chǎn)以“成本（或評估值）加折舊”的形式躺在報表上，而其真實的交易價值卻并未入賬，成為了一筆看得見卻用不了的“私房錢”。

據(jù)《證券日報》記者獨家統(tǒng)計，截至今年中期，上市銀行的自有“涉房固定資產(chǎn)”（含房屋及建筑物、在建工程以及房屋裝修）凈值約為6227億元，原值接近9000億元。即使按照保守的估計，這部分資產(chǎn)的真實市價也將達到4.5萬億元，較目前的凈值“富余”接近4萬億元；如果估價再大膽一點，則賬外隱藏的“私房錢”可能超過7萬億元。如果說7萬億元的天文數(shù)字比較抽象，那么可以選取上市銀行2017年合計的凈利潤來進行對比，后者不足1.4萬億元。

房產(chǎn)原值或接近9000億元

《證券日報》記者根據(jù)上市銀行中報獨家統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至今年中期，上市銀行的自有“涉房固定資產(chǎn)”凈值約為6227億元（個別銀行中報未披露相關數(shù)據(jù)，按照其去年年報數(shù)據(jù)估算）。

從記者的統(tǒng)計來看，多家上市銀行的累計折舊率（累計折舊/最新一期的成本）超過30%，其中，個別上市銀行的累計折舊率甚至超過50%，即便是折舊率較低的上市銀行，目前賬面涉房固定資產(chǎn)的價值也較原值打了八折。如果按照累計折舊率30%推算，這些資產(chǎn)的原值接近9000億元。

涉房固定資產(chǎn)的原值與賬面凈值之所以出現(xiàn)比較大的差異，是因為按照相關規(guī)定，絕大多數(shù)銀行涉房固定資產(chǎn)都是以成本作為初始價值，并按照一定的速度進行折舊，普遍的每年折舊率在2%-7%之間，其中4%左右的折舊速度為更多銀行所接受。當然，也有少數(shù)銀行將年折舊率上限設定的十分寬泛——接近20%，如果按照上限折舊，上市銀行的固定資產(chǎn)5年時間就可以在賬面上“消失”。當然，即便是按照目前上市銀行較為常見的30%以上的累計折舊估算，相關資產(chǎn)普遍的折舊年限已經(jīng)有8年以上。

需要說明的是，四大行的房產(chǎn)入賬方法有些與眾不同，因為其上市之前經(jīng)歷了大規(guī)模的財務重組和注資，因此其部分固定資產(chǎn)是按照重組時的評估值入賬。例如，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行均在2017年年報中做出類似表示，“固定資產(chǎn)按成本并考慮預計棄置費用因素的影響進行初始計量。為本行股份制改組而評估的固定資產(chǎn)，按其經(jīng)財政部確認后的評估值作為入賬價值。固定資產(chǎn)從達到預定可使用狀態(tài)的次月起，采用年限平均法在使用壽命內(nèi)計提折舊”。

不過，即便是按照較晚上市的農(nóng)業(yè)銀行上市時間計算，四大行固定資產(chǎn)評估入賬后至今也已經(jīng)超過了8年。

此外，從上市銀行近期的公告來看，上市銀行“置產(chǎn)”的熱情依舊持續(xù)著。今年以來，有多家上市銀行披露了購買辦公用房的計劃。事實上，上市銀行更多的新增涉房固定資產(chǎn)需求，因為額度相對于銀行的資產(chǎn)規(guī)模較小，根本無需披露。

房產(chǎn)真實市價已翻數(shù)倍

即便是9000億元的原值，當然也遠遠不是這些涉房固定資產(chǎn)目前的全部價值。2016年，曾有上市公司靠賣兩套學區(qū)房保殼——買房12年狂賺16倍。

“12年賺16倍，在北京這樣的一線城市并不算夸張，一些重點區(qū)域（例如通州），房價的漲速比這還快呢”，一位地產(chǎn)中介公司老員工對《證券日報》記者表示。

“我2005年在西南二環(huán)外買的房子，單價是不到8000元/平方米，去年最高漲到9萬元/平方米，現(xiàn)在差不多回落到8萬元/平方米”，家住北京市南二環(huán)外的張女士也印證了“房價增長10倍不是傳說”。

當然，對于上市銀行來說，買樓絕大多數(shù)都是為了自用，或者可以理解為“另類剛需”。“其實，開始買樓的時候也有些猶豫，不過考慮到銀行需要與自身品牌相稱的辦公場所，且金融街的好位置也有限，就拍板買下該商業(yè)房產(chǎn)”，某上市銀行時任行長曾對《證券日報》記者表示，“當時確實沒想到，幾年以后回頭一看，房價已經(jīng)翻了數(shù)倍，不過由于房子是自用，并未覺得地產(chǎn)升值對銀行產(chǎn)生實質(zhì)性影響”。

事實上，房產(chǎn)真實價值飆升不僅在北上廣等一線城市出現(xiàn)，多地媒體曾經(jīng)測算出“房價十年上漲近十倍”的區(qū)域性數(shù)據(jù)。據(jù)《證券日報》記者了解，即使是一些三、四線城市，其黃金地段的房價10年來至少也都翻了至少五倍。更何況，上市銀行的房產(chǎn)很多年代久遠，甚至有近二十年的歷史。

近年來，監(jiān)管部門加強了樓市宏觀調(diào)控，強調(diào)了“房住不炒”原則。但是，在之前10多年時間內(nèi)，房價已經(jīng)在經(jīng)濟快速發(fā)展、供需關系轉換、通貨膨脹等因素的共同影響下，增長了數(shù)倍。因此，即便是今后房價進入穩(wěn)定期甚至是小幅震蕩區(qū)間，上市銀行涉房固定資產(chǎn)的公允價值已經(jīng)數(shù)倍于原值。

另據(jù)《證券日報》記者此前獨家統(tǒng)計，上市銀行購置固定資產(chǎn)增速最大的年份為2008年和2009年，這兩年恰逢國際金融危機，國內(nèi)房價出現(xiàn)過階段性下降。綜合來看，上市公司涉房固定資產(chǎn)公允價值的平均變動至少能達到原值的五倍，如果估值再大膽一些，可能達到原值的八倍以上。也就是說，上述9000億元資產(chǎn)目前的公允價值在4.5萬億元-7.2萬億元之間是大概率事件，上市銀行財報中的“私房錢”有可能達到甚至是超過了7萬億元。

此前，也曾有一些投資界高手注意到了銀行的“私房錢”。數(shù)年前，史玉柱就曾經(jīng)在其微博中表示，“各銀行擁有大量黃金地段房產(chǎn)，數(shù)量大得嚇人，都是按當年建造或購買的成本做賬的，往往按10年、20年、30年前的成本入賬，入賬金額非常低。如果按國際慣例重新評估，以公允價值入賬，銀行資本金就會大幅增加，三年不用向股民伸手要錢”。此外，也有私募界人士曾經(jīng)“逼宮”5家上市銀行，提出將銀行房產(chǎn)按公允價值入賬。

“變現(xiàn)”時間窗逐步開啟

之所以在2018年對于上市銀行“私房錢”進行更多的關注，是因為根據(jù)會計準則，如今這些隱身資產(chǎn)有了變現(xiàn)的可能?；蛘哒f，上市銀行房產(chǎn)變現(xiàn)的時間窗正在逐步開啟。

對于為什么我國的會計準則要求對固定資產(chǎn)以成本法入賬，一位會計師事務所合伙人對《證券日報》記者表示，“公允價值的計量，首先要有健全、完善的市場體系；其次是對從業(yè)人員素質(zhì)有較高的要求；再次是信息使用者對信息提供者有較高的信任度”，“現(xiàn)在，房屋交易環(huán)節(jié)的網(wǎng)簽價格備案雖然逐步完善，但是借助裝修填充網(wǎng)簽價與實際成交價格的價差等違規(guī)行為依舊存在”。

對于上市銀行來說，固定資產(chǎn)具有自用非投資屬性，因此公允價值計量法只是在固定資產(chǎn)轉為投資性房產(chǎn)時才能發(fā)力。過去數(shù)年，上市銀行追求的是規(guī)模效應和網(wǎng)點擴張，固定資產(chǎn)“變性”的可能性非常低。近一兩年以來，上市銀行選擇了收縮人員與物理網(wǎng)點，同時對原有網(wǎng)點進行智能化轉型。例如，某上市銀行中報披露，該行新建綜合網(wǎng)點面積從2014年以前的1000至1500平方米下降至如今的500至800平方米。換句話說，銀行物理網(wǎng)點的數(shù)量和單店規(guī)模有望迎來“雙降”。

另外，上市銀行近年來面對業(yè)績增速放緩的壓力，釋放利潤的沖動增強、以及房價目前進入穩(wěn)定期，上市銀行對于需求減少的涉房固定資產(chǎn)自然也就熄了“囤房”的心思、有了變現(xiàn)的動力。