盤和林

近期部分城市出臺的樓市調(diào)控措施直指企業(yè)購買商品房。西安、長沙、杭州三地相繼出臺政策，暫停企事業(yè)單位在限購區(qū)域購買住房。但與此同時，商業(yè)地產(chǎn)仍然交易頻繁，顯示其深受上市公司青睞。

6月28日晚間，淳中科技、恒泰實(shí)達(dá)兩家上市公司相繼披露購買房產(chǎn)情況，均擬斥資購買位于北京海淀區(qū)的綠地項目房產(chǎn)，合計金額超過4億元。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月22日，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，占比46.23%；合計持有市值9904.66億元，同比增長近兩成。

而與此同時，持有房地產(chǎn)的非上市公司更是不可勝數(shù)，其數(shù)量應(yīng)該超過上市公司。企業(yè)如此熱衷并且堂而皇之炒房背后真實(shí)的原因到底是什么？

圖片來源：視覺中國

相關(guān)資料顯示，在1998~2003年期間，上市企業(yè)基本未持有非主業(yè)之外的房地產(chǎn)，這說明在此期間還沒有公司炒房這一說。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之后，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)高速發(fā)展趨勢，一些房地產(chǎn)商賺得盆滿缽滿，而一些非房地產(chǎn)行業(yè)的公司也嗅覺靈敏，聞到了賺錢的氣息。

受此影響，服裝、家電等實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)要么成立房地產(chǎn)開發(fā)公司直接殺入市場，要么購買大量房子作為投資性資產(chǎn)。

近年來，針對供求矛盾，各地房地產(chǎn)調(diào)控主要提出了“五限”措施，即限購、限貸、限價、限售、限商，尤其是限購政策，但這些“五限”措施主要是針對居民個人買房，恰好忽略了企業(yè)這個巨型投資主體，使其成為“漏網(wǎng)之魚”。在這片利好但限制重重的汪洋中，他們卻如魚得水。

企業(yè)如此熱衷并且堂而皇之炒房的背后，源于房地產(chǎn)巨大的套利空間，而且是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的利潤空間。

任何企業(yè)都是逐利的經(jīng)濟(jì)主體，這是市場經(jīng)濟(jì)中的理性行為。當(dāng)前的限價政策在客觀上導(dǎo)致一二手房價倒掛，創(chuàng)造了巨大套利空間。以杭州為例，某樓盤開盤均價為18460元/平方米，而周邊的二手房價超過3萬元/平方米。其他熱點(diǎn)城市新房房價與二手房房價價差也在15%~30%范圍內(nèi)波動，可以說買到即賺到。不少企業(yè)企業(yè)憑借其資金、高風(fēng)險承受能力等優(yōu)勢，在房地產(chǎn)市場賺得盆滿缽滿。

企業(yè)如此熱衷并且堂而皇之炒房的背后，還源于房地產(chǎn)的保值增值特性。這里所指的保值增值一方面指的是價格，另一方面是其組成要素——土地賦予這項資產(chǎn)所獨(dú)有的特性。

首先來看房價，價格機(jī)制告訴我們供求關(guān)系決定價格，房地產(chǎn)市場近年來一直呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，房價居高不下。房價連年增長給了社會公眾穩(wěn)定的利好預(yù)期。

其次，房地產(chǎn)具有投資建設(shè)周期長、耐用性高、折舊小的特點(diǎn)，并且作為土地這一稀缺資源的附著物，其價值與土地成本成同向變化，因此在這個將土地視如珍寶的時代，房地產(chǎn)之于企業(yè)，正如黃金之于中國大媽，只要見到就有意搶購一空。

事實(shí)上，近年來房價一直居高不下，除了土地成本、房屋建設(shè)工程成本不斷上漲外，企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資投機(jī)活動也是房價飆升的一大推手。

首先表現(xiàn)在企業(yè)對房地產(chǎn)的投資性需求扭曲房地產(chǎn)市場供求關(guān)系。企業(yè)投資者需求放大了房地產(chǎn)本身的需求，導(dǎo)致商品房供不應(yīng)求，加劇了價格上漲。

其次，企業(yè)的投資投機(jī)性活動導(dǎo)致人為控制供給，造成看似僧多粥少的局面，進(jìn)一步引起房價上漲。大多數(shù)企業(yè)持有房地產(chǎn)都是為了賺取價差，他們囤積居奇、待價而沽，使得同時期市場上可流動的房源遠(yuǎn)低于所開發(fā)的房源，一旦放出房源剛需者立即哄搶一空，長此以往，房地產(chǎn)市場成了賣方市場，價格自然只升不落。

但理性地分析，房地產(chǎn)行業(yè)不僅需要資金量大，且極易受政策影響。除了占據(jù)公司資源外，還阻礙公司產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級，導(dǎo)致公司低效率運(yùn)轉(zhuǎn)，不利于公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。另一方面，房地產(chǎn)隨著政策的變化具有明顯的周期性，涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域較深的企業(yè)，其主業(yè)也將受房地產(chǎn)周期的影響，造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定，抗沖擊能力減弱，競爭力下降。

雅戈爾或許就是一個比較典型的例子。根據(jù)雅戈爾集團(tuán)公布的年報數(shù)據(jù)，2017年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約為98.4億元，同比下滑33.94%；歸屬于上市公司股東凈利潤約為2.97億元，相較于2016年的36.85億元，降幅高達(dá)91.95%。地產(chǎn)板塊營收下滑成為拖累公司整體業(yè)績的主因。2017年，雅戈爾集團(tuán)地產(chǎn)板塊完成營收48.55億元，較上年同期降低52.70%，其中地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)完成營業(yè)收入45.88億元，較上年同期降低53.57%。 （作者系中國財政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后）