每經(jīng)編輯 曾建輝

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 曾健輝

2017年廣州樓市3·30新政過后，新房和公寓成交雙雙銳減，進(jìn)入“冬眠期”。據(jù)陽光家緣網(wǎng)顯示，2017年全年廣州一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)同比下跌29.6%，創(chuàng)3年來的新低；與新房市場比起來，受到精準(zhǔn)調(diào)控的公寓市場影響效果更明顯，全年共計(jì)成交2.08萬套，同比下降42%。

政策調(diào)控下住宅和公寓購買門檻提高，將一部分有購買需求和能力的人拒之門外；在租購?fù)瑱?quán)和深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)等政策利好下，原本存在感較弱的村集體租賃公寓開始受到市場更多的關(guān)注。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期以投資客身份走訪了多個(gè)村集體租賃公寓項(xiàng)目。該物業(yè)類型是開發(fā)商與村集體合作建設(shè)，物業(yè)的權(quán)屬人為村集體，因?yàn)槲飿I(yè)只有一個(gè)大的集體產(chǎn)權(quán)，項(xiàng)目采取整體出售使用權(quán)的方式進(jìn)行銷售，以投資門檻低、回報(bào)率較高吸引投資客。

接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的專家學(xué)者均指出，該物業(yè)的銷售行為屬于違規(guī)操作，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，投資者需謹(jǐn)慎考慮。

不售產(chǎn)權(quán) 整售使用權(quán)

廣州亞運(yùn)會過后，為了村民的可持續(xù)發(fā)展，廣州番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)南派村南星路地塊被劃為用作村經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地，廣東廣物房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱廣物地產(chǎn)）旗下的廣州福盛物業(yè)發(fā)展有限公司參與地塊開發(fā)，村集體享受分紅收益。關(guān)于亞運(yùn)源筑的由來，銷售人員如此介紹稱。

據(jù)了解，“亞運(yùn)源筑”項(xiàng)目為廣州較早的村集體用地用作發(fā)展租賃物業(yè)的項(xiàng)目，開發(fā)商廣物地產(chǎn)為大型股份制企業(yè)。天眼查信息顯示，廣物地產(chǎn)的大股東包含廣東省物資產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司、廣州市潮越財(cái)務(wù)咨詢服務(wù)有限公司以及天津匯萌置業(yè)有限公司。其中廣東省物資產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司為國資背景。

廣物地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目30余個(gè)，遍布多個(gè)城市，土地儲備面積超1000萬平方米。其中，廣州白鵝潭、龍津世家等知名項(xiàng)目均由廣物地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期以投資客身份前往“亞運(yùn)源筑”項(xiàng)目了解情況。現(xiàn)場銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，項(xiàng)目只有一個(gè)大的產(chǎn)權(quán)證，土地性質(zhì)為國有劃撥用地，不能分割成一個(gè)個(gè)小的產(chǎn)權(quán)到每一個(gè)戶型單位，所以項(xiàng)目不能出售產(chǎn)權(quán)，只是整體出售使用權(quán)。

資料顯示，“亞運(yùn)源筑”占地面積7萬平方米，總建筑面積24萬平方米。項(xiàng)目為政府招商引資項(xiàng)目，毗鄰市政配套的廣州亞運(yùn)城。據(jù)了解，目前“廣州亞運(yùn)城”項(xiàng)目在售的天成二期戶型均價(jià)約為2.4萬元/平方米。

據(jù)上述項(xiàng)目銷售人員介紹，目前“亞運(yùn)源筑”使用年限到2049年，還剩31年的使用權(quán)。“亞運(yùn)源筑”使用權(quán)的出售，客戶需與開發(fā)商簽訂認(rèn)租協(xié)議，以租房的形式鎖定剩余31年使用權(quán)。

因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)的緣故，項(xiàng)目價(jià)格也比商品房低很多。目前項(xiàng)目周邊的一手房均價(jià)超過2萬元/平方米。“亞運(yùn)源筑”53平方米的復(fù)式公寓31年使用權(quán)的總價(jià)約為53萬元，約為周邊房價(jià)的二分之一。

關(guān)于以租賃合同的形式鎖定房屋使用權(quán)的營銷方式，廣物地產(chǎn)廣州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，出售租賃權(quán)的方式是政府部門允許的。

記者就此采訪了相關(guān)部門。廣州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會工作人員告訴記者，對此種租賃方式并不熟悉。

番禺區(qū)國土和規(guī)劃委員會相關(guān)工作人員則告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上述交易行為是開發(fā)商、村委與“租房者”的私下行為，以租賃形式進(jìn)行，國規(guī)委并未參與其中。與這種沒有產(chǎn)權(quán)到每個(gè)戶型的物業(yè)簽訂租賃合同是存在風(fēng)險(xiǎn)的，如果村集體內(nèi)部出現(xiàn)問題，可能對“租房者”權(quán)益造成損害。

位于番禺區(qū)的“萬博繽紛小鎮(zhèn)”、“漁人碼頭”等項(xiàng)目與亞運(yùn)源筑一樣通過租賃形式出售使用權(quán)。其中，“繽紛小鎮(zhèn)”的剩余使用權(quán)年限為29年。據(jù)該項(xiàng)目的銷售人員介紹，項(xiàng)目于2017年12月開盤，目前銷售已經(jīng)接近尾聲。

“漁人碼頭”項(xiàng)目銷售人員則告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，出售使用權(quán)的公寓比產(chǎn)權(quán)公寓更好賣，產(chǎn)權(quán)公寓個(gè)人不能購買，而且價(jià)格高。使用權(quán)公寓價(jià)格低，不限名額，有錢就可以買，未來轉(zhuǎn)手不受限制且稅費(fèi)低；同時(shí)該類型項(xiàng)目因總價(jià)低，但可以租出和周邊物業(yè)一樣的租金，所以投資回報(bào)率較高。

簽約變相突破時(shí)限規(guī)定

村集體租賃公寓因產(chǎn)權(quán)屬于村集體，所以客戶不能購買房屋的產(chǎn)權(quán)，只能購買使用權(quán)，客戶與開發(fā)商簽訂廣州市房屋租賃合同。按照規(guī)定，租賃合同最長簽約時(shí)間為20年，但是很多整售物業(yè)的使用權(quán)超20年，開發(fā)商是如何順利完成簽約的？

“亞運(yùn)源筑”銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，客戶需同時(shí)簽訂兩份租賃合同，兩份合同均可做備案。第一份租賃合同簽約時(shí)間從2018年簽訂到2038年，簽滿第一個(gè)20年的租賃期限；另外一份合同則續(xù)簽剩余全部的使用年限。“”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從售樓中心提供的《廣州市房屋租賃合同樣本》中看到，合同中特別注明，期限超過20年的，超過部分無效。

當(dāng)記者詢問能否確保超出20年部分的合同有效，銷售人員表示，除了簽訂的兩份租賃合同，還會簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，以確認(rèn)前兩份合同有效，確保20年租期滿后可以自動(dòng)延續(xù)到2049年。

《廣州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案》顯示，利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房須整體確權(quán)給集體建設(shè)用地使用權(quán)人，只辦理一個(gè)權(quán)屬證，不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售，同時(shí)預(yù)付的租金不得超過12個(gè)月，租賃期限不得超過20年。

廣東宏力律師事務(wù)所律師何雁英接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析指出，一次性收取租金的行為以及一次性簽訂超20年租賃合同的方式明顯與《廣州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案》的規(guī)定相違背。

何雁英指出，上述租賃合同的簽約方式是在變相突破法律的限制，是不符合法律規(guī)定的。簽訂租賃合同超20年能否具有法律效力還沒有定論，這是一種打擦邊球的做法，存在不確定性。如果未來雙方出現(xiàn)意見分歧，租房者的權(quán)益或面臨得不到法律保障的處境。

廣州社會科學(xué)院研究院彭澎接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析指出，廣州村集體物業(yè)建設(shè)寫字樓、公寓出售由來已久，該物業(yè)類型是嚴(yán)禁買賣的。上述項(xiàng)目以租賃合同的形式出售使用權(quán)，本質(zhì)上就是在進(jìn)行銷售，如果后續(xù)與村集體發(fā)生糾紛，“租房者”將面臨權(quán)益得不到保證的風(fēng)險(xiǎn)。