12月20日，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)等聯(lián)合主辦的“大數(shù)據(jù)·人工智能·深度學(xué)習(xí)”第十四屆數(shù)字地產(chǎn)節(jié)在北京召開。會上，中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)指出，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正在步入調(diào)整周期，大型房企市場占有率提升，行業(yè)集中度在進(jìn)一步增加。

中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1-11月，全國商品房銷售面積為14.7億平方米，同比增長7.9%。其中商品住宅銷售面積12.6億平方米，同比增長5.4%。價(jià)格方面，百城新建住宅均價(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)回落，整體趨穩(wěn)。三四線城市在寬松的政策環(huán)境以及棚改貨幣化支持下，樓市全面回暖，拉動全國銷售面積上揚(yáng)。另一方面，重點(diǎn)城市在嚴(yán)厲政策管控下，市場趨于穩(wěn)定，銷售面積同比增幅不斷回落，成交規(guī)模明顯縮減，一線城市降溫最為顯著。

                                                                             圖片來源：視覺中國

2017年，大型房企銷售業(yè)績再創(chuàng)新高，多家房企提前完成全年銷售目標(biāo)，市場占有率快速提升，行業(yè)規(guī)模效應(yīng)不斷發(fā)酵。同時(shí)，企業(yè)拿地補(bǔ)倉熱情不減，大房企拿地金額占同期商品房銷售金額四成左右，整體趨于理性，拿地重心向三四線城市下沉。行業(yè)分化加劇，兼并重組成為一種趨勢。同時(shí)，行業(yè)進(jìn)入發(fā)展新周期，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式亟待重構(gòu)，品牌企業(yè)通過全產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)合布局保持規(guī)模增長。

具體來看，重點(diǎn)監(jiān)測房企銷售金額保持增長。2017年，在三四線城市帶動下全國商品房銷售面積再創(chuàng)新高，大房企借勢壯大規(guī)模，銷售業(yè)績保持增長。1月至11月，受監(jiān)測的20家大型房企累計(jì)銷售額達(dá)到34121億元，較去年同期提高47.8%，銷售面積26065萬平方米，同比增長34.8%。

與此同時(shí)，行業(yè)集中度加速提升，品牌房企市場占有率持續(xù)走高。2017年1月至11月，20家品牌房企市場占有率進(jìn)一步提升，其中銷售金額占有率為29.5%，較2016年提升8.4個(gè)百分點(diǎn)，銷售面積占有率為17.8%，較2016年提升4.5個(gè)百分點(diǎn)。此外，部分中小企業(yè)市場份額有所下降，領(lǐng)先房企壟斷特征明顯，中小房企競爭壓力增大。

在企業(yè)布局方面，大型房企普遍加大土地投資，城市圈及其周邊三四線城市拿地規(guī)模增長顯著。2017年1月至11月，品牌房企拿地積極，20家代表企業(yè)累計(jì)拿地23794萬平方米，同比增長75.4%；累計(jì)拿地金額14434億元，同比增長86.0%。其中，碧桂園拿地金額2498億元，位于房企之首。保利、世茂、龍湖和金地等企業(yè)拿地金額同比翻番。從房企拿地分布來看，大型房企重點(diǎn)把握主要城市群市場。在京津冀、長三角、珠三角、長江中游及成渝5個(gè)城市群，大型房企拿地面積占總拿地面積六成以上。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出，2017年，房地產(chǎn)行業(yè)聚集度持續(xù)提升，企業(yè)發(fā)展格局發(fā)生新變化。大型房企業(yè)績高速增長，市場占有率越來越高。中型房企在復(fù)雜的競爭環(huán)境下分化趨勢愈加明顯，行業(yè)加速邁向寡頭競爭時(shí)代。“對于開發(fā)企業(yè)來說，一方面要繼續(xù)把握增量市場空間，深耕重點(diǎn)都市圈及城市群，關(guān)注不同城市發(fā)展進(jìn)程，把握重點(diǎn)和潛力城市發(fā)展規(guī)律，擴(kuò)大自身規(guī)模”。

該機(jī)構(gòu)進(jìn)一步預(yù)測，預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)下行趨勢，商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，預(yù)計(jì)全年降幅將達(dá)到9.3%至11.3%。其中，一線銷售面積將保持平穩(wěn)，二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫存后也將隨著二線城市之后面臨市場下行的壓力。

“未來房地產(chǎn)政策短期將堅(jiān)持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，主體政策收緊趨勢不變，形成‘高端有市場、中端有支持、低端有保障’的住房發(fā)展格局。中長期逐步構(gòu)建并完善長效機(jī)制，中央政治局會議指出要加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)，2018年長效機(jī)制落實(shí)將進(jìn)一步加快”。中指院方面認(rèn)為，同時(shí)，短期調(diào)控與長效機(jī)制的銜接將更為緊密，在維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，這也將對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更深遠(yuǎn)的影響，推動住房觀念變化和住房居住屬性強(qiáng)化，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定建立更穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

（來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 記者 高偉）