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每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 盧祥勇

長租公寓、貸款租房、自持地塊、城中村改造......再加上不斷利好的租賃政策出臺，深圳租賃市場已悄然改變。

日前，星河控股與中國建設銀行深圳市分行創(chuàng)新長租模式，推出“CCB建融家園·星河榮御”長租社區(qū)項目，這是目前深圳市場上唯一的整體長租社區(qū)。

星河控股集團副董事長、總裁姚惠瓊表示，這是星河試點商品房開發(fā)銷售與租賃經(jīng)營一體化運作模式的一次重要嘗試，將顛覆傳統(tǒng)意義上的租房模式。

更多面向家庭

十九大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

在此背景下，近日建行與11家房企簽約住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議備受關注。其中，星河榮御項目將其2687套房源全部提供給建行用于租賃，是現(xiàn)在建行深圳5000多套租賃房源的一半，而租客可向深圳建行申請“按居貸”個人住房租賃貸款，用于支付長租租金。

姚惠瓊透露，該項目原計劃今年10月1日公開銷售，但與建行協(xié)商后，不到半個月時間，星河便決定將項目整體改為長租社區(qū)。首批產(chǎn)品預計明年年底將交付。

不同于市場上多數(shù)小戶型租賃的公寓，星河榮御產(chǎn)品是40-180平方米的全能精裝修戶型，并設有商業(yè)、學校、園林等生活配套。

“這個項目更多是面向那種家庭的，跟那種單身公寓是不一樣的，以家庭式的、高端的專業(yè)人才為主。”姚惠瓊認為，長租公寓的市場比較大，尤其是家庭需求，今后長租公寓的供應模式會發(fā)生改變。

在租賃方式上，姚惠瓊稱，星河榮御會采用團組和散租相結合，目前已經(jīng)和一些優(yōu)質企業(yè)簽訂了意向書，企業(yè)會有優(yōu)先權，在真正租賃開始前三個月會和企業(yè)確定租賃需求。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級董事及主管張曉端表示，以往長租公寓主要面對青年人群，以小戶型為主，但是隨著購租并舉的推進，租房群體將從青年擴大到中年甚至終身租房，這就需要市場有相應的大戶型供給以滿足家庭型租戶的需要。星河大戶型產(chǎn)品的推出既是滿足小區(qū)面向人才高端定位的需要，也是未來長租公寓市場發(fā)展的方向。

至于未來星河是否還會和建行進行此類合作？姚惠瓊在接受《每日經(jīng)濟新聞》等媒體采訪時表示，星河現(xiàn)在沒有其他項目可以提供給銀行做長租項目。如果幾年后項目數(shù)量上來，還是會考慮和更多的銀行展開合作。

考慮資產(chǎn)證券化

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，目前TOP30房企中，有1/3房企通過不同方式參與到長租公寓領域，但目前長租公寓還處在搶占市場和燒錢的階段。

張曉端認為，雖然在初期長租公寓會沉淀不少資金，市場也尚未形成良好的盈利模式，但并不妨礙房企將之作為戰(zhàn)略轉型的重要方向大力培育。

“星河從2016年起便開始組建長租公寓的團隊，也在和世聯(lián)行談合作，計劃在其他項目上加入青年公寓，預計明年開始會陸續(xù)入市。現(xiàn)在星河肯定還以房地產(chǎn)開發(fā)銷售為主，要追求現(xiàn)金流的平衡。”姚惠瓊告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前租賃市場仍以國企、央企，包括萬科這種企業(yè)在主導，民營企業(yè)是參與為主，星河盡自己的能力多承擔這種社會責任。

姚惠瓊坦言，對于星河而言，一次性拿出一個社區(qū)的房源作為長租項目，也是比較困難的。從賬面上算星河短期內會有比較大的利益犧牲，但這也是企業(yè)社會責任的表現(xiàn)。與建行合作多年，星河愿意在這個項目上支持建行，把長租公寓先做起來。

從“高周轉”到“自持租賃”，開發(fā)商的投資與開發(fā)邏輯也在改變。除了傳統(tǒng)的收租模式，房企涉足長租公寓未來的發(fā)展模式會趨向于資產(chǎn)證券化方式。

就在10月11日，國內首單權益性長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品--新派REITs正式獲批發(fā)行；10月23日，國內首單房企租賃住房REITs--保利租賃住房REITs獲得上海證券交易所審議通過。

姚惠瓊認為，在今后長租公寓發(fā)展中，有了保利地產(chǎn)的“租賃住房REITs”的獲批，政策對房企長租業(yè)務的金融支持也會放開，星河也會考慮發(fā)行REITs產(chǎn)品來支持長租項目的建設。

張曉端分析稱，長租公寓可以很好地和金融產(chǎn)品相結合，注重運營、服務，有助于實現(xiàn)輕資產(chǎn)化，十分契合房企的轉型需求，因此吸引大量企業(yè)投身其中。同時，進入長租公寓領域，有助于為房企銷售業(yè)務培養(yǎng)潛在的客戶，拿地手段也更多元化，與房企的傳統(tǒng)銷售業(yè)務產(chǎn)生協(xié)同效應。