每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 姚治宇

剛剛過去的“十一”黃金周，國內(nèi)城市房地產(chǎn)成交整體稍顯平淡。隨著全國主要城市黃金周樓市成交數(shù)據(jù)相繼出爐，已呈現(xiàn)出一二線熱點城市的成交量明顯下滑，三四線城市明顯分化的態(tài)勢。

根據(jù)上海易居研究院提供的數(shù)據(jù)，國慶假期包括北京、上海、武漢、杭州、蘇州、六盤水等25城的數(shù)據(jù)顯示，這25城在10月1日~7日成交面積同比下跌了44%。值得注意的是，在這25個城市中，同比正增長的城市有7個，包括三明、南寧、廊坊、六盤水、湘潭、滁州和襄陽，皆以三四線城市為主。

對此，昨日（10月9日），全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者時表示，出現(xiàn)這種現(xiàn)狀的原因一方面是因為房地產(chǎn)市場有著3年左右的周期性波動規(guī)律，一二線城市用了1年左右的時間從劇烈波動中進入現(xiàn)在平穩(wěn)期，另一方面是這個周期中政策調(diào)控加大了力度。

調(diào)控政策升級影響樓市成交

自去年“930新政”之后，全國主要城市調(diào)控政策不斷加碼，來到現(xiàn)在的“五限”時代。歷來，十一黃金周是房地產(chǎn)市場“金九銀十”的重要節(jié)點。但今年，由于此前樓市調(diào)控政策的持續(xù)加碼，這個黃金周的成交狀況平靜。

據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，上海、北京新建商品住宅成交面積同比跌幅分別為80%、56%，熱點二線城市如杭州、蘇州、南寧、東莞等皆下滑明顯。

與之相應(yīng)的，是三四線城市樓市成交情況的分化：部分調(diào)控政策相對寬松的三四線城市的成交量正增長，而調(diào)控政策不斷加碼的城市成交量下滑。

顧云昌表示，現(xiàn)在“一城一策”的調(diào)控政策就是針對城市不同的人口凈流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、樓市存量等因素而制定。如今一二線城市成交量下滑，房價也有回落的趨勢，三四線城市的波動不會如熱點城市強烈，這也是因為房地產(chǎn)市場有3年的周期性規(guī)律。

顧云昌認為，根據(jù)樓市波動規(guī)律，從高點回落至平穩(wěn)，需要一年半左右的時間。有些三四線城市仍處于庫存去化周期中，供大于求，房價上揚勢頭不明顯，會吸納一部分外溢的需求。但對漲幅太快的三四線城市來說，政策收緊則是必然。同樣是三四線城市，各個城市的發(fā)展情況不盡相同，有的人口凈流入多、土地供應(yīng)量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，就會吸引更多的資金流入，房價漲得快。

三四線城市成交分化

在易居重點關(guān)注的25城中，福建三明市以同比313%的漲幅遙遙領(lǐng)先其他城市，三明市7天時間成交面積為1.57萬平方米，2016年時僅為0.38萬平方米。

對于三明市成交量的大幅增長，易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，福建省廈門、福州、漳州、泉州、莆田等沿海城市房價漲幅明顯，但同樣調(diào)控政策較為嚴厲，使得部分購房需求轉(zhuǎn)移到相對冷門的城市，如三明市。同時，由于三明市城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，高鐵等交通建設(shè)加快，為城市基本面的改善帶來利好。

記者注意到，三明市此前一直處于“去庫存”的狀態(tài)。在去年5月及10月，三明市政府分別發(fā)布《三明市人民政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》以及《三明市人民政府辦公室關(guān)于加快化解我市商業(yè)辦公地產(chǎn)庫存的意見》，皆意在為消化庫存提供更多的優(yōu)惠、鼓勵政策。

不僅是三明市，此次成交量上漲的城市中，六盤水、湘潭、襄陽也暫未執(zhí)行樓市調(diào)控政策。而南寧、廊坊、滁州等執(zhí)行的調(diào)控政策，也相對寬松。

另外，根據(jù)銳理數(shù)據(jù)提供給《每日經(jīng)濟新聞》記者的重慶市10月1~7日的成交數(shù)據(jù)顯示，重慶的成交套數(shù)同比增長了14%，2016年成交4781套，2017年則為5461套。嚴躍進認為，重慶購房政策對比其他二線城市來說并不算嚴厲，所以有很多購房需求會積極去購房。

中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁表示，三四線城市政策比一二線城市的相對寬松，一旦這些城市的存量不再是“去庫存”狀態(tài)，收緊的政策就會緊跟而上。現(xiàn)在以18個月為標準，位于10~18個月的庫存水平都屬于正常，時間再長就需要去庫存，少于10個月就該加大供應(yīng)。目前三四線城市調(diào)控政策范圍擴大的趨勢不會改變。