每經(jīng)編輯 李宇嘉    

李宇嘉

熱點(diǎn)城市二手房交易突然增加、國(guó)家越來(lái)越重視新市民的住房需求、租賃開(kāi)始崛起、棚改擴(kuò)圍加速舊區(qū)盤活……這一系列因素標(biāo)志著樓市正逐步進(jìn)入“存量時(shí)代”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)57.4%，進(jìn)入60%~80%的中低速增長(zhǎng)期。考慮社會(huì)保障的深度，我們還不能奢望一下子達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家80%的城鎮(zhèn)化率水平。

但與此同時(shí)，2016年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平，城鎮(zhèn)戶均住房擁有達(dá)到1.1~1.3套。由此，增量開(kāi)發(fā)主導(dǎo)的新房市場(chǎng)空間開(kāi)始觸頂，基于二手房流通、房屋租賃、棚改為代表的舊區(qū)復(fù)興，盤活既有房屋的存量時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。

2016年以來(lái)，樓市銷售創(chuàng)歷史新高，但開(kāi)發(fā)商拿地、新開(kāi)工回升幅度不大，主要是消化庫(kù)存、存量收購(gòu)（占龍頭開(kāi)發(fā)商新增項(xiàng)目40%）。同時(shí)，作為新房開(kāi)發(fā)的原動(dòng)力，資金信用將開(kāi)始收縮。進(jìn)入到存量時(shí)代以后，樓市的資金需求會(huì)彈性下降。

對(duì)于嗅覺(jué)靈敏的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，順應(yīng)存量時(shí)代轉(zhuǎn)型的進(jìn)程已經(jīng)主動(dòng)開(kāi)啟。比如王健林啟動(dòng)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，潘石屹啟動(dòng)“項(xiàng)目整售”，再比如恒大自2017年開(kāi)始將發(fā)展方向從“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，這都是謀求轉(zhuǎn)型的典型例子。

二手住房交易“放量”增長(zhǎng)，這是樓市存量時(shí)代到來(lái)的最大標(biāo)志。2016年，我國(guó)二手房交易額超過(guò)6萬(wàn)億元，占住房交易總額的比例達(dá)到41%，而2008年這一比例僅為16.7%。

從這個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)看，我國(guó)樓市正處于快速向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)換的過(guò)渡期。特別是熱點(diǎn)城市樓市交易快速轉(zhuǎn)向二手住房，北京二手住房與新房銷售套數(shù)之比由2015年的2.2：1提高至2016年的4.6：1，2016年二手房在商品住房成交中占比為85%，達(dá)到了發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的水平，正在全面進(jìn)入存量時(shí)代。

據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2016年，上海、廈門、北京、深圳、南京等城市，二手住房交易套數(shù)分別達(dá)到新房的3.32倍、2.31倍、4.6倍、1.82倍和1.04倍，率先進(jìn)入存量時(shí)代；蘇州、廣州、東莞、天津等，二手住房交易套數(shù)達(dá)到新房的0.97倍、0.81倍、0.80倍和0.78倍，正邁向存量時(shí)代。

租賃崛起是樓市進(jìn)入存量時(shí)代的另一個(gè)標(biāo)志。近年來(lái)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)又上新臺(tái)階，首付門檻抬高，居民首次購(gòu)房年齡推遲，如北京首次購(gòu)房平均年齡從2010年的30歲推遲至2016年的34歲。同時(shí)，房貸月供與房租的鴻溝拉大，而相繼進(jìn)入社會(huì)的85后、90后和00后中間，很多是偏好租房的“單身貴族”，租房成為中長(zhǎng)期選擇。此外，外來(lái)人口在就業(yè)地城市購(gòu)房比例很低，而新時(shí)代的農(nóng)民工往往攜帶家屬一起流動(dòng)。2014年，60%的城鎮(zhèn)外來(lái)人口攜配偶和子女一起流動(dòng)。

目前，國(guó)家將“三個(gè)一億人”的城鎮(zhèn)化、新市民“本地化”作為“穩(wěn)增長(zhǎng)”和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的抓手。在一攬子政策的扶持下，租賃需求將放量增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，為適應(yīng)存量時(shí)代需求的變化，用地及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也在向“存量利用”調(diào)整。比如住建部最新發(fā)布的“153號(hào)文”，明確提出國(guó)有企業(yè)要發(fā)揮引領(lǐng)和帶頭作用，在規(guī)劃許可和配套滿足的情況下，其手上現(xiàn)有的存量工業(yè)和商辦用地、用房，可以改建為租賃住房。同時(shí)，城鎮(zhèn)存量集體建設(shè)用地，也可以探索建設(shè)租賃住房。

目前，流通領(lǐng)域顯現(xiàn)出明顯的存量時(shí)代特征，如二手房交易和租賃放量，大城市住房更新和舊改也在提速，盤活存量物業(yè)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的長(zhǎng)租公寓、房屋托管，存量房升級(jí)的家裝行業(yè)，專業(yè)化物業(yè)管理等房屋存量利用的衍生行業(yè)也迅速發(fā)展。
此外，房屋再融資和REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）等不動(dòng)產(chǎn)金融也開(kāi)始起步。目前，國(guó)內(nèi)“類REITs”產(chǎn)品市場(chǎng)累計(jì)發(fā)行約400多億元，其中僅2016年發(fā)行規(guī)模就接近200億元。

值得注意的是，樓市存量時(shí)代到來(lái)，并非意味著房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)功能下降了。由于樓市存量市場(chǎng)擁有較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，其對(duì)消費(fèi)、投資、就業(yè)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型仍有巨大的增量貢獻(xiàn)。
樓市存量市場(chǎng)涉及更新、盤活、裝修、物業(yè)管理、設(shè)施維修、保潔、搬家、社區(qū)智能升級(jí)、教育醫(yī)療配套等較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、增量貢獻(xiàn)明顯。

單看租賃需求，隨著“三個(gè)一億人”戰(zhàn)略推進(jìn)，新市民租房需求迅速上升。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)租賃人口在2030年將達(dá)到2.7億，按人均20平方米計(jì)算，租賃面積將達(dá)到54億平方米，這將帶來(lái)巨大的投資需求，如公租房、長(zhǎng)租公寓、房屋翻新、公共配建等，同時(shí)也帶來(lái)巨大的消費(fèi)增量，如新市民安家和社區(qū)生活等消費(fèi)需求。

同時(shí)，新市民“安家”能帶來(lái)就業(yè)增量，并驅(qū)動(dòng)外來(lái)人口消費(fèi)釋放，這是內(nèi)需社會(huì)構(gòu)建的基本路徑之一。另外，存量時(shí)代的到來(lái)，促進(jìn)房地產(chǎn)告別“跑馬圈地”，有助于實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

在國(guó)際范圍內(nèi)，租賃才是住房消費(fèi)主體，美國(guó)和英國(guó)房屋租賃在房地產(chǎn)總收入中分別占比31.9%和41.4%，在房地產(chǎn)各子行業(yè)（開(kāi)發(fā)、經(jīng)紀(jì)、金融、物業(yè)管理）中居首。上世紀(jì)80年代，美國(guó)城鎮(zhèn)化率觸及80%的頂部，但房地產(chǎn)增加值占GDP的比率卻從80年代以前的9%左右上升到12%，主要原因就在于存量市場(chǎng)快速發(fā)展，撬動(dòng)了新的增量機(jī)會(huì)。

基于此，只要順應(yīng)人口流動(dòng)和住房需求的變化，加速供應(yīng)制度和市場(chǎng)秩序建設(shè)，我國(guó)樓市存量市場(chǎng)仍有望產(chǎn)生巨大的增量效應(yīng)，依舊能成為經(jīng)濟(jì)的重要支撐。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）