經(jīng)過2016年一輪猛漲后，2017年的北京（樓盤）二手房尤其是學(xué)區(qū)房房價走勢更加引人關(guān)注。中國證券報記者了解到，春節(jié)過后，北京不少學(xué)區(qū)房迎來一輪猛漲，一些知名學(xué)區(qū)房上漲10%以上。有中介人士甚至表示，單價低于12萬元/平方米，都不能算是學(xué)區(qū)房。

業(yè)內(nèi)人士介紹，每年的5月1日是北京開始采集小學(xué)生入學(xué)信息的時間點(diǎn)，這意味著適齡兒童家庭需在5月1日前完成所在學(xué)區(qū)房的落戶，因而每年春節(jié)前后都是學(xué)區(qū)房成交的高峰期。另外，受金猴年和放開二胎政策的影響，2016年北京地區(qū)新生兒出生數(shù)量超過30萬人，不少家長未雨綢繆，在孩子出生時就參與到搶房大軍，使得學(xué)區(qū)房更加緊俏。

專家提醒，購房者不僅要關(guān)注房源和房價，還應(yīng)關(guān)注該學(xué)區(qū)學(xué)校的招生政策等信息，合理評估風(fēng)險。

學(xué)區(qū)房異軍突起

中國證券報記者近日走訪西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)了解到，該學(xué)區(qū)內(nèi)一套學(xué)區(qū)房已由年前的12萬元/平方米上漲至15萬元/平方米。

除了價格高，學(xué)區(qū)房的成交量也遠(yuǎn)高于其他二手房。一位經(jīng)紀(jì)人對記者表示，其所在的營業(yè)廳一位業(yè)務(wù)員2月份就在德勝學(xué)區(qū)內(nèi)成交了4套二手房。而在安德路，短短300米的距離內(nèi)就有五家房產(chǎn)中介，足可見附近的房市火爆程度。

據(jù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，通常而言，重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)的房源才算學(xué)區(qū)房。自2015年北京采取就近入學(xué)的政策以來，此類學(xué)區(qū)房價格飛速上漲，短短兩年間已翻了兩倍。

學(xué)區(qū)房的房價要遠(yuǎn)高于同等條件的非學(xué)區(qū)房。例如，東城區(qū)各小學(xué)之間教學(xué)水平差異較大，學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房之間的價格差異明顯。重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房價格大多漲到13萬至15萬元/平方米，而其他同等條件的非學(xué)區(qū)二手房的價格普遍只有9萬元/平方米左右。

同時，房價也會根據(jù)對應(yīng)學(xué)區(qū)的不同而有所波動。“家長在選擇學(xué)區(qū)時會考慮諸多因素。”一位經(jīng)紀(jì)人在向中國證券報記者介紹德勝學(xué)區(qū)的小學(xué)時表示，“育翔小學(xué)與西師附小的教學(xué)水平相當(dāng)，但育翔小學(xué)六年期間要在三個不同校區(qū)上學(xué)；相比之下，西師附小的學(xué)生上學(xué)更加方便。”因此，西師附小的學(xué)區(qū)房達(dá)到15萬元/平方米以上。

“選擇小學(xué)時要關(guān)注小學(xué)本身?xiàng)l件，更要關(guān)注對應(yīng)的中學(xué)及小升初政策。”上述人士表示，例如，東城區(qū)和平里學(xué)區(qū)的青年湖小學(xué)，在兩年前剛被列為重點(diǎn)小學(xué)，但因?yàn)樾∩蹩梢灾鄙龞|城區(qū)重點(diǎn)中學(xué)而受到關(guān)注。其學(xué)區(qū)房房價達(dá)到13萬元/平方米左右，比周邊類似的房源價格高出約2萬元/平方米。西城區(qū)的金融街學(xué)區(qū)集中了北京四中、北京八中、北師大附屬實(shí)驗(yàn)中學(xué)等一流中學(xué)，在小升初的電腦派位中，絕大部分學(xué)生都能進(jìn)入重點(diǎn)中學(xué)，因此，這一地區(qū)的房價達(dá)到20萬元/平方米甚至更高。

“老破小”房型受追捧

由于學(xué)區(qū)房價格高昂，總價較低的小戶型成為部分購房者的選擇。根據(jù)中介展示給中國證券報記者的成交記錄，大部分學(xué)區(qū)房為50至70平方米、總價為650萬至800萬元的一居室或小兩居室。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，大多數(shù)購買學(xué)區(qū)房的家庭資金有限，多選擇換房而不是另購第二套房。小戶型既能滿足落戶的需求，又能勉強(qiáng)滿足居住，相對低的總價也利于日后出手。實(shí)際上，大多數(shù)家長購買學(xué)區(qū)房除了滿足教育需求外，學(xué)區(qū)房還具備投資屬性。這也是學(xué)區(qū)房長盛不衰的一個原因。近十年來，北京房價一直處于上升通道，學(xué)區(qū)房屬于稀缺資源，漲幅遠(yuǎn)高于普通住宅。盡管不少學(xué)區(qū)房都屬于“老破小”，但仍然備受追捧。

由于學(xué)區(qū)房單價高，半地下室也受到了一些預(yù)算不夠的購房者關(guān)注。例如，實(shí)驗(yàn)二小德勝校區(qū)附近的一間在售半地下室，報價為11萬元/平方米，比普通房型低2萬元/平方米左右。

中國證券報記者隨經(jīng)紀(jì)人參觀了一套58平方米的學(xué)區(qū)房。該房樓道內(nèi)昏暗、破舊，電梯老化，僅有兩間臥室而沒有客廳。但報價達(dá)到了670萬元。“購買附近房子都是為了孩子上學(xué)。”一位經(jīng)紀(jì)人說，“這些二手房大多房齡較長，價格又高，單純?yōu)榱烁纳谱》織l件是不會在這里選擇的。”在孩子小學(xué)畢業(yè)后，許多購房者會選擇把房子再次出售，更換條件更好的住房。

在2016年以前，有些家庭為了落戶而購買已無法入住的老舊二手房，或是過道、廚房等不能居住的房產(chǎn)。今年1月26日，北京住建委發(fā)布通知，提出住宅平房進(jìn)行房產(chǎn)交易時，不具有居住功能的門道、廚房、廁所等，在房源核驗(yàn)和不動產(chǎn)登記過程中或?qū)⒈粯?biāo)注記載。這意味著對于“過道房”的管理日趨嚴(yán)格，無法居住的房產(chǎn)將逐漸失去落戶入學(xué)的功能。

與教育資源息息相關(guān)

面對居高不下的房價，多位業(yè)內(nèi)人士表示，房價高的根本是由于地價高，降低地價才可控制住房價。然而對于學(xué)區(qū)房來說，影響其價格的不僅僅是地價，更與周邊的教育資源息息相關(guān)。

2015年，北京市開始實(shí)施義務(wù)教育階段學(xué)生就近入學(xué)的政策。此舉的初衷是為了減輕中小學(xué)生負(fù)擔(dān)，讓更多學(xué)生享受到優(yōu)質(zhì)的教育資源。不過，這逐漸演變成一場“購房大戰(zhàn)”，主要還是因?yàn)榻逃Y源分布極度不均衡。

根據(jù)北京市教委的統(tǒng)計(jì)，2010年以來，北京市適齡兒童人數(shù)每年平均遞增2萬人，年均增長20%。隨著近年來二胎政策的開放，未來幾年中小學(xué)在校生的規(guī)模將大幅增加。而優(yōu)質(zhì)教育資源愈發(fā)捉襟見肘。全國人大代表、北京教育科學(xué)研究院的吳正憲調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京的小學(xué)師資力量奇缺，一些學(xué)校在編專職老師需求缺口高達(dá)47%。

多家房產(chǎn)中介對中國證券報記者表示，北京的優(yōu)質(zhì)教育資源過于集中，大多數(shù)位于海淀區(qū)與西城區(qū)。海淀區(qū)各學(xué)校之間差距較大。西城區(qū)由于重點(diǎn)中學(xué)比例遠(yuǎn)高于其他區(qū)縣，一直以來都是北京教育的高地。因此，西城區(qū)的學(xué)區(qū)房更加受到熱捧。近年來，西城區(qū)尤其是老西城的學(xué)區(qū)房尤其搶手。

作為購房者，政策層面的變化并不在掌控之中，但學(xué)區(qū)房的風(fēng)險卻不得不考慮。學(xué)區(qū)資源是學(xué)區(qū)房的核心價值，在一些出房量較大的熱門學(xué)區(qū)，若學(xué)校未來沒有擴(kuò)招計(jì)劃，很有可能在入學(xué)時面臨踏空或?qū)W區(qū)調(diào)整的風(fēng)險。一位學(xué)區(qū)房達(dá)人對中國證券報記者表示，購房者應(yīng)客觀評價風(fēng)險，避免出現(xiàn)踩踏現(xiàn)象。“比如，在一些出房量大的熱門學(xué)區(qū)，如果孩子落戶年限較短，建議還是盡量避開熱點(diǎn)，選擇一些擁擠程度不是那么高的學(xué)區(qū)落戶。”

目前，劃片入學(xué)的政策剛剛進(jìn)行了兩年，未來對學(xué)區(qū)房的剛性需求將更大，優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房源缺口會更大。