每經(jīng)編輯 王婷婷    

2016年，伴隨國家戰(zhàn)略帶動和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，成都、重慶、昆明、貴陽四個西南典型城市均在商業(yè)地產(chǎn)上有值得關(guān)注的特點。

12月27日，RET睿意德發(fā)布《2016西南商業(yè)地產(chǎn)年度盤點及展望》報告顯示，成都和重慶在商業(yè)發(fā)展的各方面均更為領(lǐng)先，其中成都2016年的業(yè)態(tài)創(chuàng)新案例層出，重慶本土企業(yè)的資本化運作頻繁；昆明面臨高庫存和品牌真空的系列問題、貴陽則處于萌芽階段，兩地商業(yè)待更迭，或在2017年進入加速期。

西南商業(yè)分化明顯 成渝領(lǐng)先昆貴或入加速期

經(jīng)濟是商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，重慶、成都年GDP均在萬億以上、社會消費品零售總額較高，在西南商業(yè)地產(chǎn)處于領(lǐng)先地位。

昆明、貴陽總產(chǎn)值相對較低，消費能力也相對偏低。“但昆貴商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，社會消費品零售總額幾年后或追上成渝，此期間為昆明和貴陽商業(yè)的黃金期，也是變革升級的時期。”睿意德策略顧問部高級總監(jiān)孫強告訴《每日經(jīng)濟新聞》。

值得一提的是，2016年前三季度成都、昆明城鎮(zhèn)人均可支配收入也已經(jīng)超25000元，相對比重慶和貴陽（人均3萬）的水平高，但四個城市上述指標的增速在2012-2016期間均有所回落。孫強認為，較高的收入水平是支撐昆明商業(yè)進入幾年黃金期的有利因素。

由于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展基礎(chǔ)不同，睿意德數(shù)據(jù)顯示，百強房企中，已有41家布局成都市場，居四城之首，其次為重慶有38家。而昆明、貴陽百強房企入駐較少，昆明布局16家、貴陽布局10家，對先進商業(yè)開發(fā)理念的吸納明顯不足。值得一提的是，其中，重慶起家的房企2016年有7家入圍全國房企百強，成都有3家，昆明和貴陽尚空位。

西南四城在經(jīng)濟基礎(chǔ)和企業(yè)入駐等方面均有顯著差異，不過四地的商業(yè)存量風險均較高。昆明商業(yè)總量領(lǐng)跑西南，高達2300萬平米，成渝兩地持平，貴陽則還處于總量擴張階段，目前已達1000萬平方米。

“鑒于昆明還存在明顯的品牌真空層，高存量將進一步加速城市的存量商業(yè)二次調(diào)整。”孫強稱。

在西南四城中，成都對時尚品牌、兒童游樂培訓連鎖品牌、時尚連鎖餐飲品牌、超市品牌、創(chuàng)新業(yè)態(tài)和奢侈品牌的吸引力都更具優(yōu)勢，從各業(yè)態(tài)十大品牌的入駐率和開店數(shù)比較，睿意德認為，成都表現(xiàn)更為突出，重慶亦能引進各大品牌悉數(shù)入駐，但開店數(shù)相對較少，昆明、貴陽則品牌入駐及開店情況相對落后，市場空間較大。

以創(chuàng)新業(yè)態(tài)為例，在西南四城中，成渝兩地的創(chuàng)新業(yè)態(tài)類型更豐富，并且在業(yè)態(tài)數(shù)量上更具優(yōu)勢，特別是成都在創(chuàng)新業(yè)態(tài)的種類與數(shù)量上均非常豐富，業(yè)態(tài)涵蓋了文創(chuàng)藝術(shù)、運動體育、科技體驗、主題游樂跨境海淘等多個類別，業(yè)態(tài)種類與數(shù)量均非常豐富，創(chuàng)新動力十足。上述報告指出，重慶業(yè)態(tài)創(chuàng)新的表現(xiàn)略遜于成都，但種類與數(shù)量仍較高。昆明的創(chuàng)新業(yè)態(tài)正處于快速發(fā)展期，未來業(yè)態(tài)換血或加速。貴陽創(chuàng)新業(yè)態(tài)尚處于萌芽階段，商業(yè)亟待更迭創(chuàng)新。

成渝商業(yè)洗牌深化 業(yè)態(tài)創(chuàng)新或催生新空間

2016年，成都商業(yè)率先進入了轉(zhuǎn)型和調(diào)整期，傳統(tǒng)百貨、商超及品牌閉店事件層出，但宜家家居成華店成都二店、麥德龍成都二店、郫縣蜀都萬達、青羊萬達、泛悅國際、優(yōu)客城市廣場、雙流萬達等購物中心相繼開業(yè)。

與此同時，《每日經(jīng)濟新聞》留意到，成都市場上凱德商用中國信托重磅15億收購凱丹廣場，成商集團收購成都仁和春天人東和光華百貨分別100%股權(quán)等項目并購案不斷。同時成都購物中心IP熱的興起，商業(yè)在業(yè)態(tài)與品牌上的創(chuàng)新也見增長，例如化妝品品牌開出單品店、《Elle》雜志跨界在成都太古里開設(shè)ELLE café、德克士開出西南首家“舒食+”概念店等情況越來越多。

孫強指出，成都商業(yè)項目面臨的經(jīng)營壓力不斷加大，但成都商業(yè)對外來新事物的包容性強，在業(yè)態(tài)創(chuàng)新上或繼續(xù)領(lǐng)跑，商業(yè)地產(chǎn)商可繼續(xù)IP應用的橫向選擇和縱向加深。2017年地鐵三號條的開通或引爆商業(yè)的“地下競爭”，同時在成都，?自貿(mào)區(qū)獲批或促進出口商品服務類商業(yè)迎來發(fā)展。

在重慶的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬達以1500億投資量大舉進入重慶的同時，重慶富僑在澳洲上市、協(xié)信分拆物業(yè)新三板成功掛牌、龍湖牽手加拿大養(yǎng)老基金投資公司、財信集團或收購芝加哥證交所...重慶本土企業(yè)的資本運作活躍度高。報告指出，2016年重慶本土與外來文化交織碰撞頗為激烈，正是地方的一大特點。

值得一提都是，重慶商業(yè)地產(chǎn)還有一個特殊潛力點在于舊改物業(yè)的存量盤活。2016年西南第一高爛尾樓變身解放碑新地標——重慶塔；中新城上城轉(zhuǎn)型為K-Land小時代夢想藝術(shù)樂園，成為重慶首個大型室內(nèi)樂園商業(yè)。“重慶依靠舊改物業(yè)或迎來第二春。”孫強告訴《每日經(jīng)濟新聞》。

相對而言，報告顯示，昆明“去同質(zhì)化”將成為商業(yè)的重點，特色項目或陸續(xù)出現(xiàn)，建議昆明商業(yè)普遍要求盡快回現(xiàn)，商業(yè)模式以更適合本土的為主，如銷售后統(tǒng)一回收經(jīng)營權(quán)。貴陽2017年則因為多個開發(fā)商成熟產(chǎn)品系項目集中開業(yè)，或迎來商業(yè)層級迅速提升，但傳統(tǒng)商圈項目存在經(jīng)營壓力，或出現(xiàn)閉店、改造。