每經編輯 每經記者 杜冉樂    

◎每經記者 杜冉樂

隨著嚴厲的樓市調控潮在多城落地，今年國慶節(jié)前瘋狂的樓市成交行情已顯露出清淡跡象。

10月7日，南京認購18套，比前一天認購29套減少了11套。多個城區(qū)認購套數為零，與節(jié)前日認購量多達數百套相比，已呈現斷崖式下跌。

《每日經濟新聞》記者查閱數據發(fā)現，除了南京之外，北京、深圳等熱點城市隨著調控升級，樓市成交明顯萎縮、降溫。成交的下滑，勢必會直接影響房企資金回籠速度。專家預計，房企四季度或將迎來新的考驗。

推新盤遇限購加碼

10月5日，南京樓市新政要求有1套房且貸款未結清的家庭再購房首付比例不得低于80%，并對有２套以上住房的家庭停發(fā)住房貸款。此外還要求非南京戶籍居民家庭首套房須提供至少一年社保或個稅證明，南京籍單身人士（含離異）限購一套。

從調控效果來看，南京網上房地產數據透露，10月7日該市認購套數一共18套、成交41套，與前一日認購29套、成交132套相比，已明顯萎縮，相比于節(jié)前曾曝出日認購或成交數百套的火爆行情，當前南京樓市呈現出明顯下跌。

南京財經大學經濟學院一位不愿具名的房地產專家告訴《每日經濟新聞》記者，南京此前投資性或投機購房比較厲害，這次調控升級后應該會擠出一大批這部分需求，樓市應該會回歸常態(tài)。

與南京類似，上海也較為低迷。上海網上房地產數據顯示，10月7日該市一手房簽約211套，而國慶節(jié)前該市曾出現過單日成交突破2000套的歷史成交新高。與此相比，當前上海樓市已顯著降溫。

深圳規(guī)土委最新數據顯示，該市10月6日商品住宅成交44套，與9月17日商品住宅成交63套等先前多個可查的日成交數據相比已明顯回落。

中國指數研究院最新數據顯示，“十一”期間，北上廣深四個一線城市成交面積環(huán)比不同程度下跌，其中北京、上海跌幅最大，分別為64%和92%。濟南、南昌、杭州、武漢與南京等16個二線城市成交環(huán)比全部下滑，但多數同比卻有所增長，濟南同比增幅最高，南京與廈門成交量有所下滑。

四季度面臨現金流考驗

易居研究院副院長楊紅旭給出的觀點是，四季度成交量下滑，房價漲勢放緩。楊紅旭在微博上說，“老楊正式對北京樓市發(fā)出黃色預警！”

實際上，不僅僅是北京，按照外界較為一致的解讀說法，這輪火爆行情已結束，接下來將進入一段不溫不火的行情。

前不久，《21世紀經濟報道》報道顯示，房企再融資全線收緊，低評級私募債或暫緩。近日，內房股富力地產（02777，HK）已轉向全國銀行間市場交易商協(xié)會擬發(fā)行400億元債務工具，試圖調整其公司債務結構等。

中信證券研報認為，若房企發(fā)債標準收緊，受沖擊最大的是近期拿下“地王”的中小型房企，給出的理由是融資渠道受到更嚴苛監(jiān)管后，缺乏一、二線樓盤控盤能力加之未來資金周轉對房價增長高度依賴，一些房企可能無法覆蓋成本，導致資金流斷裂，債務違約風險增大。

今年5月份，江蘇常州本土房企龍德置業(yè)被媒體曝出因其資金鏈斷裂，嚴重資不抵債而被卷入破產風波之中。究其原因，也就是該房企的項目多布局在三、四線城市，又遭銀行收貸等。

記者注意到，廣東房企利海集團在傳聞被保利地產重組“不了了之”后，最近被曝出其疑似深陷債務危機，背后與其貪戀超大型城鎮(zhèn)化項目運作有關。

此外，全國百強房企如重慶晉愉地產、云南經典地產等因各自受制于重慶、昆明等樓市高庫存而曾陷入資金鏈危機。

記者發(fā)現，這些房企既沒在全國上一輪調控初期進行靈活的策略調整，又錯失去年以來這波行情，如今已與同行的差距越來越遠。

億翰智庫研報顯示，從上市房企現金排行榜TOP 100來看，恒大地產以1640億元名列榜首，位居第二的中海地產843億元，萬科A為532億元，今年拿地較為激進且排名第68位的時代地產為48億元，同樣拿地尤為激進且排名第97位的融信中國為27億元。

據克而瑞研究統(tǒng)計，今年前9個月，龍頭房企銷售額創(chuàng)新高，像恒大地產實現銷售金額2805.6億元，權益銷售金額2668.1億元，而萬科分別以2630.2億元、1893.7億元位列其后。

億翰智庫一位研究員表示，盡管我國房地產行業(yè)中長期仍然看好，但在這一輪的繁榮期逐漸消散時，資金實力和融資能力不強的房企將出現一定的資金緊張情況，高價土地有可能成為公司的沉重負擔。

“目前，‘現金為王’的策略在行業(yè)高位運行的情況下非常有效，健康、穩(wěn)定的現金流能極大增加公司抵御周期性風險的能力，使得公司可以在激烈的行業(yè)競爭中取得一席之地。”前述研究員強調說。