每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 黃博文    

每經(jīng)實習記者 黃博文

“建地鐵就是建城市”，在6月12日由深圳地鐵集團與萬科集團聯(lián)合主辦的“2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇”上，萬科董事會主席王石如是說。

未來10年，中國預計將新增1.7億城鎮(zhèn)人口，但容納城市新移民的主要地點，可能不再是特大型城市，而是位于發(fā)達城市帶范圍內(nèi)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。圍繞地鐵為城市提供配套服務(wù)，將是萬科未來最重要的發(fā)展方向之一。

一時間，“軌道+物業(yè)”模式站上行業(yè)風口，這會是地產(chǎn)企業(yè)的新蛋糕嗎？

軌道+物業(yè)模式站上風口

6月3日，國家發(fā)改委公布《長江三角洲城市群規(guī)劃》，進一步確認了未來城鎮(zhèn)化將向城市群方向發(fā)展的趨勢，提出加快打造都市圈交通網(wǎng)。

中國大城市的發(fā)展正在快速地向都市圈化轉(zhuǎn)型，正是在這樣的大背景下，以萬科為代表的大房企開始探索不同的路徑選擇，搶登這趟開往春天的地鐵——軌道交通建設(shè)帶來的巨大紅利。

萬科與深圳地鐵的“聯(lián)姻”，不僅是為了穩(wěn)定萬科的股權(quán)架構(gòu)，更為萬科持續(xù)發(fā)展注入豐厚的土地儲備。據(jù)深圳地鐵集團總經(jīng)理肖民介紹，深圳地鐵目前在建物業(yè)開發(fā)項目10余個，規(guī)劃建筑面積約380萬平米，正在規(guī)劃中的地鐵四期工程中首批項目7條新線規(guī)劃6個車輛段、6個停車場具備上蓋物業(yè)開發(fā)的可能性，預計可開發(fā)物業(yè)面積達400萬平方米以上。

王石在6月12日的論壇上表示，隨著軌道線路的延伸，萬科將有機會在地鐵沿線以合理價格獲得源源不斷的優(yōu)質(zhì)項目資源，雙方共同打造的“軌道+物業(yè)”模式，也有望向更多城市復制推廣，走向全國，甚至走出國門。

地鐵上蓋物業(yè)是大生意

在一二線城市土地供應(yīng)日益趨緊的當下，對很多開發(fā)商來說，如果能效仿萬科、地鐵的合作模式，就非常有把握解決目前原料價格過高的“地王”問題。正是基于此，國內(nèi)另一家房企巨頭——綠地也“入地”造地鐵。

2014年7月，綠地集團宣布掛牌成立綠地地鐵投資發(fā)展公司，并與申通地鐵、上海建工等上下游優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)資源開展戰(zhàn)略合作，然后開展軌道工程建設(shè)及配套設(shè)施開發(fā)。

地鐵開發(fā)帶來的生意顯而易見。作為集約化用地的典范，地鐵上蓋物業(yè)可以通過統(tǒng)一開發(fā)高效利用土地，進行住宅、商業(yè)、物業(yè)運營等多項附加服務(wù)，不僅僅能滿足軌道交通的需求，更重要的是賦予了社會生活的服務(wù)功能。

這一模式在香港、東京、首爾等國際大都市很普遍。深圳的近鄰香港地鐵正是憑借這一模式成為世界第一個實現(xiàn)盈利的軌道交通公司。目前，國內(nèi)經(jīng)典的地鐵上蓋物業(yè)項目有香港九龍站、太古廣場項目；北京國貿(mào)、郭公莊項目；廣州中信廣場、深圳華潤中信等。

深圳中原研究中心王飛表示，地鐵上蓋物業(yè)體量大，本身的貨值就很高，對企業(yè)投資的預期回報相當可觀，利潤率已經(jīng)超過了一般的商業(yè)綜合體。另外，這類項目往往是政府政策扶持的項目，社會效應(yīng)和品牌美譽度都會得到極大提升。

豪強俱樂部的游戲？

作為世界上第一家實現(xiàn)盈利的軌道交通公司，踐行“軌道+物業(yè)”綜合開發(fā)模式的港鐵，無疑是內(nèi)地同行對標的成功樣板。

港鐵擁有充足土地儲備，且都是交通便捷、配套完備的“熟地”。先天條件的便利讓港鐵甚至有資格挑選發(fā)展商：將開發(fā)地以修地鐵之后的價格賣給開發(fā)商，然后按規(guī)劃方案共同合作，開發(fā)上蓋空間。

多年來，香港地鐵和房地產(chǎn)開發(fā)商形成了一個非常緊密、運作有序的聯(lián)合開發(fā)團隊，互動默契，當然能登上這份合作名單的主要是以長江實業(yè)、新鴻基為代表的大開發(fā)商。

第一太平戴維斯深圳投資部董事吳睿表示，手握“王炸”——充足的土地儲備的軌道公司，無疑在與開發(fā)企業(yè)的談判中占據(jù)主動權(quán)，開發(fā)企業(yè)若沒有上千億的開發(fā)規(guī)模、耳熟能詳?shù)钠放贫?、充裕的現(xiàn)金流和成熟的開發(fā)經(jīng)驗，很難進入合作名單。在香港如此，在內(nèi)地更是如此。

這塊肥美的大蛋糕不是誰都能咬一口。“內(nèi)地地鐵集團屬于國資，與開發(fā)商合作還有國有資產(chǎn)的保值增值考量，所以合作企業(yè)的背景和盈利能力也至關(guān)重要。地鐵物業(yè)一般運作周期長，只有具備一定實力和資質(zhì)的大型房企才可能有資格參與其中，中小房企并不具備太大的優(yōu)勢，地鐵物業(yè)市場未來更可能是寡頭房企的小眾市場，行業(yè)門檻較一般住宅和商業(yè)項目高很多?！眳穷１硎?。

A股上市公司中，專注于地鐵物業(yè)項目開發(fā)和銷售的房企目前只有京投發(fā)展一家，其業(yè)務(wù)僅局限在北京部分城區(qū)。

業(yè)內(nèi)人士更加看好的實際上還是偏重于如萬科、綠地之類的大型房企，未來隨著地鐵項目在各大城市的建設(shè)和開通，地鐵上蓋物業(yè)項目很可能成為大房企追逐的新領(lǐng)域，中小房企想要復制萬科的模式，難度很大。